¿Cuándo se puede iniciar un juicio de desalojo?
Ya sea por ley o por estar establecidas en el contrato de locación, las causales pueden ser múltiples, aunque la falta de pago o la ocupación extemporánea suelen ser las principales
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En el universo de los contratos de alquiler, el juicio de desalojo aparece como una herramienta legal que, aunque extrema, resulta indispensable cuando el vínculo entre propietario e inquilino se rompe. Pero ¿cuándo puede iniciarse este proceso? ¿Qué condiciones deben cumplirse para que un juez autorice el desalojo de un inmueble? Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, ofrece una mirada precisa sobre los tiempos, requisitos y desafíos que implica esta instancia judicial.
“La falta de pago del alquiler es la causal más común de desalojo, pero también lo es la falta de pago de los accesorios del canon locativo, como las expensas, el ABL o los seguros”, explica Abatti. Esta distinción no es menor: el canon locativo, definido en el artículo 1208 del Código Civil y Comercial, incluye tanto el alquiler puro como todos sus accesorios pactados libremente entre las partes. Por lo tanto, el incumplimiento de cualquiera de esos rubros puede habilitar el inicio de un juicio de desalojo o incluso de ejecución.
El alquiler puro, por su parte, está definido en el artículo 1187 del mismo código y se refiere solo al precio de la locación. Según la ley, para que proceda el juicio de desalojo por falta de pago deben transcurrir dos meses consecutivos de mora. Sin embargo, como aclara Abatti, “eso no es de orden público, por lo tanto puede pactarse en el contrato que con un solo mes de mora ya se habilita el juicio. Incluso si la mora no es consecutiva, también puede ser causal de desalojo, siempre que esté expresamente pactado”.
Otra causal frecuente es el vencimiento del contrato. En muchos casos, el inquilino se niega a restituir el inmueble una vez finalizado el plazo pactado, lo que obliga al propietario a iniciar el proceso judicial. “Es una posición muy cómoda para el inquilino, sobre todo si el fiador se insolventó. Y más aún cuando los juicios de desalojo están demorando entre un año y un año y medio, por razones de mal funcionamiento de la Justicia y por la postura garantista de muchos jueces”, advierte Abatti.
Esta lentitud judicial tiene efectos colaterales: desalienta el cumplimiento de los contratos y perjudica a los inquilinos cumplidores. “Es como en las compañías de seguros: cuanto mayor es el riesgo, más requisitos se exigen. Por eso hoy los propietarios piden más meses de depósito o incluso pagos por adelantado, algo que antes estaba prohibido en la locación de vivienda”, señala el abogado.
El nuevo escenario legal, marcado por el DNU 70/23 vigente desde diciembre de 2023, habilita una libertad contractual absoluta. Ya no existe un plazo mínimo legal para los contratos de vivienda —antes era de tres años con la ley sancionada en 2020 y derogada a fines de 2023— y se permite pactar depósitos por año de locación o pagos adelantados sin límites. “Yo aconsejo un mes de depósito por cada año de contrato. Si es por dos años, dos meses. Y que se devuelva conforme al último mes de alquiler vigente, no al valor histórico”, recomienda Abatti.
Además de la falta de pago y el vencimiento del contrato, existen otras causales de desalojo expresamente previstas por la ley: la cesión del contrato o la sublocación cuando están prohibidas. “La regla general es que la sublocación y la cesión están permitidas, pero el 99% de los contratos las prohíbe. Si están prohibidas y se incumple esa cláusula, también es causal de desalojo”, aclara el abogado.
El sistema federal argentino agrega otra capa de complejidad: cada provincia tiene su propio código procesal. “Por ejemplo, Mendoza tiene el procedimiento más célere del país. Allí, por falta de pago o vencimiento de contrato, podés desalojar en menos de seis meses”, destaca Abatti.
Otro punto clave es lo que ocurre cuando el contrato vence y el inquilino se niega a entregar el inmueble, aun habiendo pagado hasta el último mes. En ese caso, ya no se trata de alquileres impagos, sino de “ocupación extemporánea”, es decir, fuera del plazo contractual. “Ahí corresponde un juicio por daños y perjuicios, que es distinto al juicio por cobro de alquileres. Y si se dan ambas situaciones —deuda y ocupación posterior al vencimiento—, hay que iniciar dos juicios: uno ejecutivo por los alquileres adeudados y otro de conocimiento por los daños y perjuicios”, explica Abatti.
Este segundo juicio es más complejo, ya que requiere probar el perjuicio económico, el valor locativo de plaza y otros elementos. Sin embargo, puede simplificarse si el contrato incluye una cláusula penal que fije un monto determinado por mes de ocupación indebida. “Si el contrato dice que en caso de ocupación extemporánea el inquilino deberá pagar, por ejemplo, US$200 por mes, eso se ejecuta como si fuera un alquiler. Es rapidísimo”, asegura.
La conclusión de Abatti es tajante: “El secreto para el éxito de un juicio de desalojo es un contrato bien redactado. Un contrato mal hecho te perjudica el juicio”. En un contexto de libertad contractual y lentitud judicial, la claridad en los acuerdos y la previsión de escenarios conflictivos se vuelven herramientas esenciales para proteger los derechos de ambas partes.
LA NACION
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