Donaciones de propiedades: los errores más comunes y los puntos clave en el trámite

Luego de un período de alza, que tuvo lugar tras la modificación legislativa de diciembre del 2020, se generó un marco normativo que permitió que la donación se transforme en una herramienta eficaz. Los números se acrecentaron desde entonces y se mantuvieron en alza hasta 2023, aproximadamente. En 2021 hubo más de 11.000; en 2022 más de 12.000 y en 2023, casi 10.500. En tanto que, en 2024, se registraron alrededor de 8500 lo que refleja una curva suavizada.

Desde el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires, sostienen que las razones de este incremento en este tipo de trámites reflejan un hecho cultural. “Las personas comenzaron a darse cuenta que con la donación de determinados bienes pueden anticipar ciertas situaciones que en el marco de un proceso sucesorio suelen complicarse o demorar”, explicaron.

Cabe aclarar que, anteriormente, no eran tan frecuentes, especialmente entre 2015 y 2020, por la observabilidad. Esta determinaba que donar un inmueble representaba un potencial conflicto para las partes, porque durante 10 años el título de propiedad era observable. Por ejemplo, podía aparecer un hijo no reconocido y pedir su parte del inmueble. Es por esta razón que, durante esos años, los números cayeron en forma drástica y no había más de 3000 o 4000 por año.

Sin embargo, desde la nueva legislación si la persona que recibió la donación vendió el bien no se le puede reclamar al dueño actual. Cabe aclarar que si quien obtuvo la donación recibió más de lo que le correspondía se le permite responder con el equivalente al valor en dinero.

De acuerdo describen desde el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires, donar es transferir algo a título gratuito, sin esperar nada a cambio, con el objetivo de beneficiar a alguien, que puede ser un heredero: un hijo, tercero, o también puede ser una entidad de bien público. “Muchas veces también implica ordenar un poco el patrimonio familiar, antes de la muerte del donante, del propietario de los inmuebles”, indican.

En cuanto a la demora que implica el trámite de donación, el proceso de inscripción es como un título de compraventa. En principio, hay que inscribirlo en un registro propio inmueble y demora, en un trámite simple, aproximadamente de 30 a 45 días, según la jurisdicción. Por lo general, si se trata de una unidad funcional es más rápido; si se trata de una finca, parcela o casa, hay otros trámites que demoran un poco más.

• La donación impacta en el patrimonio: Esto es lo primero que hay que tener en cuenta, según detallan desde el Colegio de Escribanos, tanto en el donante, que es quien transfiere, como en el donatario, quien recibe. “Un inmueble, un bien mueble (un auto) o una cuenta bancaria, o bonos o acciones, tienen un impacto patrimonial. Esto significa que ingresa en el patrimonio del donatario un bien que pasa a ser contabilizado. Si no se tuvieron en cuenta cuestiones tributarias o fiscales, probablemente tenga que empezar a pagar bienes personales”, aseguran desde la institución. En tanto que aclaran que una alternativa para que esto no ocurra es que el donante done y se reserve el usufructo, porque el usufructuario, es decir, quien tiene el goce y uso del inmueble, es quien lo tiene que declarar.
• ¿Se pueden limitar o establecer condiciones en una donación? Sí, el donante puede establecer cláusulas o condiciones que, de algún modo, limiten el derecho del donatario para disponer -ya sea vender, volver a donar, dar en usufructo, entre otros- del bien recibido. La donación puede ser pura y simple o estar sujeta a un cargo o condición. Esto significa que quien recibe y acepta la donación, está obligado a cumplir el cargo: puede ser la realización de una obra, un beneficio para un tercero. También puede ocurrir que el donatario no acepte la donación para no cumplir el cargo.
• ¿Se pueden revocar las donaciones? Sí, las donaciones pueden revocarse. Estas pueden quedar sin efecto, ya sea que se reserve especialmente en el instrumento de la donación la posibilidad de reversión (revocación voluntaria): acaecido tal evento, el donante puede revertirlo en cualquier momento. También hay causales legales que tienen lugar cuando el donatario afecta, injuria o amenaza la vida del donante. En todos los casos, es necesario recurrir a la justicia para invocar estas causales que la ley denomina “causales de ingratitud”. Entonces, el juez deberá resolver sobre su procedencia y efectos.
• ¿Qué porción es posible donar libremente? Una persona puede donar sin ninguna restricción, todo lo que quiera a quien quiera. Sin embargo, esto no implica que después pueda haber una acción por parte de los herederos pidiendo la compensación de valores, porque esa donación excedió la porción legítima. Esto es posible cuando existen herederos forzosos, como los hijos, debido a que la porción para donar disponible, sin ningún tipo de reclamos, es de un tercio del patrimonio.
• ¿Es posible donar la propiedad a un menor de edad? Este trámite es posible, por supuesto. Se puede donar a los menores, pero sus representantes legales deben aceptar el acto de donación.
• ¿Se puede vender una propiedad que se recibió como donación? En cuanto a esta pregunta, Bernardo Mihura de Estrada, ex secretario del Colegio de Escribanos y actual director general del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, advierte que actualmente, la doctrina es unánime en sostener que si el inmueble fue donado a los hijos no hay ningún problema en vender la propiedad cuando lo deseen. “En caso de que los padres estén vivos, con la firma de ellos -que tienen el usufructo- y en caso de que hayan fallecido, no hay límite para realizar la operación”, señala.
• ¿En todos los lugares el impacto fiscal es igual? En algunas jurisdicciones, como la Provincia de Buenos Aires, los actos a título gratuito, como la donación, tienen un impacto impositivo en el mismo acto, es decir, que hay que liquidar con lo que sería el impuesto a la transmisión gratuita de bienes. Ese impuesto hay que liquidarlo si el inmueble está en la Provincia o si los donatarios tienen domicilio real en esa jurisdicción.

Por Silvina Vitale

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