El primer ajuste es al año pero los inquilinos no se sienten cuidados por la ley
El aumento de los precios y la disminución de la oferta de inmuebles llevó a muchos a una situación límite que les impide mudarse
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Se cumplen 365 días desde que el Senado sancionó la ley de alquileres (11 de junio de 2020), cuyo principal objetivo era proteger a los inquilinos de condiciones abusivas y subas de precio arbitrarias. A poco de que se ponga en práctica, uno de los principales cambios que introdujo empieza a concretarse por primera vez: el aumento de los contratos regulado por un índice que elabora el Banco Central. Y a un año de entrada en vigencia de la norma, el mercado inmobiliario atraviesa un escenario complejo. Con récord de avisos de venta y cada vez menos propiedades en alquiler, ¿se cumplió la teoría en la práctica?
El próximo mes, se aplicará por primera vez la nueva fórmula de indexación de los alquileres. Para saber cuánto aumentarán los valores, inquilinos y propietarios deberán consultar el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central en el sitio oficial, que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte).
Según ese índice, desde el 1 de julio 2020, cuando empezó a regir la ley, hasta hoy, los precios de los alquileres deberían actualizarse un 36%. Los contratos que aplicarán la suba serán solo los que se firmaron o renovaron dentro de la nueva norma y no aquellos que se prorrogaron. No hay una cifra oficial de cuántos son en total ya que, aunque deberían, no todos los contratos están registrados en la AFIP (desde marzo deberían estar informados), según indicó a LA NACION Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
Para el especialista, la ley es “una norma equitativa, porque perjudica a propietarios e inquilinos por igual, ya que las condiciones desalientan la inversión inmobiliaria”, lleva a que disminuya la cantidad de propiedades en oferta y aumenten los precios. Así, el mercado de los alquileres está distorsionado, con récord de avisos de venta, menos inmuebles en alquiler y precios de los contratos que definen los mismos dueños al mejor postor sin escuchar las tasaciones de los brokers.
El dato es que el aumento de los alquileres será por debajo de la inflación -que fue del 46,3% según el último relevamiento del Indec- pero por encima del incremento salarial promedio. Para José Luis Griselli, presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos, más allá del índice, la ley logró su propósito al brindar pautas objetivas para que los aumentos no sean discrecionales. “Si el índice está por debajo de la inflación y mi salario nunca le va a ganar a la inflación, quiere decir que mi salario siempre puede ir acompañando el ajuste interanual, entonces el objetivo de la norma se cumplió”, analizó.
La experiencia de los inquilinos
Más allá de los análisis e índices, la vivencia de los inquilinos en la práctica marca otra realidad. Según un estudio realizado por el portal ZonaProp, a un año de la sanción de la ley, un 68% de los encuestados no se siente respaldado por la norma vigente. Los motivos son varios: la mayoría señala el aumento significativo que tuvieron los precios, mientras que otra parte percibe que, tras su aprobación, existe menos oferta de propiedades en alquiler. A su vez, un 7% asegura que, debido al panorama actual del mercado locativo, aún no encuentra un nuevo hogar para mudarse.
Conseguir un lugar donde vivir nunca fue tarea fácil, pero con el escenario que atraviesa el mercado inmobiliario, se convirtió en una verdadera odisea para los inquilinos. Según se desprende del relato de las personas que comenzaron una búsqueda en los últimos meses, elegir un departamento en Capital Federal es una misión casi imposible: los anuncios en los sitios desaparecen en pocas horas, las condiciones que exigen los propietarios son desmedidas y los precios no son, en muchos casos, “acordes” a las características del inmueble.
En esa línea, un 36% de los inquilinos encuestados por ZonaProp afirma que el valor de renta de su vivienda aumentó entre un 30% y un 50% en comparación con las cifras previas a la pandemia de coronavirus. En tanto, un 28% respondió que el incremento fue mayor al 50% y un 23% contestó que la suba representó entre un 10% y un 30%. Solo el 8% de los consultados sufrió incrementos mayores al 100%.
Por la baja renta que deja alquilar un inmueble y las condiciones que impuso la nueva norma, cada vez son más los propietarios que prefieren vender barato que alquilar caro. Esto llevó a que, en mayo, haya récord de avisos publicados, mientras que las opciones para los inquilinos cada vez son menos. Según el informe, un 39% de ellos se encuentra en una situación límite que no le permite mudarse. De ese grupo, a su vez, un 37% asegura que la falta de inmuebles en el mercado le dificulta encontrar un hogar para vivir.
Mientras el problema de algunos pasa por encontrar un inmueble que tenga más espacio al aire libre, un 27% no consigue ningún departamento en alquiler que pueda pagar y un 19% quiere mudarse porque el dueño de la propiedad aumentó mucho el valor de la renta. En total, un 5% necesita sí o sí conseguir un nuevo lugar porque no puede afrontar el pago del alquiler actual.
Más de la mitad de los inquilinos argentinos (53%) destaca que algo que facilitaría sus planes de mudanza es que las condiciones de alquiler fueran más flexibles. Un 42% cree que colaboraría una mejora de la situación económica en general y un 34% destaca como relevante -a la hora de cambiar de hogar- que se permitan mascotas en la propiedad.
Por otra parte, un 32% de los inquilinos sí se sienten respaldados por la ley de alquileres. El principal motivo señalado es que los contratos a tres años les permiten una mayor estabilidad en términos de vivienda, mientras que una gran parte considera que, gracias al decreto, los aumentos de los precios resultan más previsibles.
El panorama es adverso y cómo evolucionará, es incierto. Los propietarios, principales detractores de la ley, se enfrentan a un mercado en el que el stock de inmuebles en oferta se acumula al tiempo que los precios disminuyen, pero prefieren esperar o vender barato antes que colgar el cartel de alquiler. Mientras tanto, los inquilinos luchan contra la caída del ingreso y pelean por las pocas opciones a su alcance. Hasta ahora, el Gobierno no anunció ninguna modificación que aliviane la carga que acarrea el sector.
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