El barrio top con más propiedades en venta por manzana donde los precios podrían seguir bajando

Mientras se dilatan las modificaciones de la ley de alquileres, la oferta de propiedades en el mercado locativo sigue sufriendo el desabastecimiento de inmuebles. Y, en la otra vereda, se multiplican las viviendas a la venta: hoy hay más de 164.000 propiedades en stock en la ciudad de Buenos Aires.

En este contexto, Recoleta es uno de los más afectados por la crisis que vive el sector: cada manzana de ese tradicional barrio porteño tiene tres propiedades en alquiler por cada 48 en venta. Además, la zona sufre otra particularidad: es la única en el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires en donde el valor de venta de publicación de los departamentos podría no haber tocado fondo.

El dato surge del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), que advierte que el exclusivo barrio fue el más golpeado durante el primer trimestre del año dentro del Corredor Norte de la Ciudad, con una caída del 8% en sus valores; mientras que Palermo, por ejemplo, registra casi la mitad, con un 4,1%.

Además, en el caso de Recoleta tampoco se observó una recuperación al comparar el cuarto trimestre de 2021 contra el primero de 2022, como sí registraron el resto de los barrios del corredor. “En estos años, en Recoleta ha caído el precio del m² y otros barrios han pasado a estar en una mejor situación de valor”, señala Lorenzo Raggio, gerente general de la inmobiliaria Interwin a la LA NACION.

Los datos coinciden con los publicados en el informe mensual del Monitor Inmobiliario, en donde apuntan que desde agosto de 2018 -el pico máximo de los precios- a la fecha, Recoleta se ubicó como segundo en el ranking de los barrios con la mayor caída en los valores de venta de publicación, detrás de Villa Ortuzar.

Hay varios factores que pueden explicar esta situación que vive el barrio que se encuentra en una de las zonas más exclusivas de la ciudad de Buenos Aires. “Uno de los motivos por los cuales podemos decir que Recoleta es el más golpeado del corredor norte de la ciudad es que empezó más tarde el proceso de ajuste o sinceramiento de precios. Esto está vinculado en parte a la reticencia de los propietarios de acomodar los valores de publicación”, apunta Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima, a LA NACION.

En esta línea, Achával reconoce que hay un stock de venta “que ya arrastra bastantes años” y al haberse dilatado el ajuste “es duradero en el tiempo”. “Recoleta se encuentra en zona de oportunidad y consideramos que va a tener la misma dinámica de los otros barrios”, añade el broker.

Además, hay otro factor que está relacionado al tipo de propiedades en oferta que hay en Recoleta: los edificios, en general de por lo menos 40 años de antigüedad, tienen unidades con tipologías a las que les cuesta cada vez más defender el precio pedido y seducir a una demanda que cambió sus pretensiones tras la pandemia.

“La pandemia ha afectado ciertas tipologías. Las personas ya no consideran un departamento que tenga como vista otra pared. La gente mira para otro lado. Muchos me consultan si Recoleta no está quedando obsoleta; una pregunta que jamás me habían hecho”, reconoció Toribio Achával en un panel organizado por LN Propiedades en la inauguración de Experiencia Casa Living, la muestra de diseño en la que se presentaron 18 departamentos totalmente decorados en mayo.

También teniendo en cuenta la tipología, hay que sumar que Recoleta es por esencia el lugar de Capital con la oferta de pisos de mayores dimensiones. “Esta es una de las razones por las cuales defiende un poco el precio de algunas unidades pero no de todo el stock. Así, los departamentos en edificios bien conservados son inmuebles que se defienden bastante; sin embargo, en contraposición hay mucho departamento también chico, construidos a la antigua, con códigos constructivos que permitían unidades internas con poca luz, con poca ventilación y muchos en edificios en mal estado. La realidad es que en esos casos, las unidades pequeñas bajan mucho más rápido de precio”, indica Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate.

Además, otro dato a tener en cuenta y que podría jugarle en contra es que Recoleta es uno de los barrios más densos de la Capital: ocupa el cuarto puesto después de Almagro, Balvanera y Caballito. En esta línea, se expresa el gerente general de Interwin, que argumenta que al tratarse de una zona densamente poblada, más concentrada y más urbana “no ostenta los atributos que hoy -en el nuevo contexto pandémico- requiere la demanda”. “Un perfil que hoy busca proyectos con expansiones exteriores y amenities, ubicados en barrios tal vez menos centralizados pero con entornos más amigables y que ofrecen, por ejemplo, mucho más espacios verdes”, añade.

En este barrio, las construcciones son más antiguas y tradicionales. “El componente emocional que el propietario tiene con su propiedad suele estar más arraigado y por ese motivo los precios suelen estar más inflados. Pero la realidad es que estos valores ya no son convalidados por el mercado. Entonces los vecinos que desean vender tienen que aceptar contraofertas más agresivas”, argumenta Raggio.

Por otra parte, a las variables que caracterizan al mercado inmobiliario actual como la poca venta y la cantidad de stock acumulado, aparece la composición del público “propietario” de Recoleta, tal vez la explicación de por qué es una zona en la que se dilató la baja de los valores de publicación. “No son particularmente personas que tengan urgencias para vender sus inmuebles, cuesta de alguna manera convencerlos de que bajen los valores de sus departamentos usados para que estos puedan venderse más rápidamente”, apunta Bryn.

Pese a la caída, la zona sigue entre las más caras de la ciudad

Igualmente, y pese al contexto actual, con 9146 unidades en venta, Recoleta se mantiene como uno de los barrios más caros de la Ciudad de Buenos Aires. Según el informe realizado por ZonaProp en el mes de abril, el metro cuadrado de las unidades a estrenar ronda los US$3047, apenas por debajo de Retiro, Palermo y Belgrano. Mientras que los usados US$ 2583/m².

En cuanto a tickets concretos: se pueden conseguir monoambientes de entre 18 y 27 metros cuadrados en un edificio de 40 años de antigüedad por US$39.000. Sin embargo, la misma tipología en un edificio más nuevo, de no menos de cinco años de antigüedad, defiende un precio de venta que promedia los US$80.000.

La avenida Del Libertador merece un análisis aparte y en el tramo que pertenece a esta zona -desde Pueyrredón hasta Retiro- también se observa este fenómeno. “Por un lado, la cercanía a la villa 31 y, por el otro, el cambio en la forma de uso de las oficinas generado por la pandemia, hizo que esa parte del tradicional corredor que en el pasado se valoraba por la cercanía al trabajo ya no tenga ese plus y se consiga oferta de edificios muy buenos con departamentos por debajo de US$3000/m² y oportunidades inclusive cerca de los US$2000/m²″, analiza Martin Pinus, director de Martín Pinus Real Estate.

Igualmente la zona aledaña a Libertador y sus calles paralelas como por ejemplo Quintana, Posadas, Alvear hasta Las Heras es una de las más demandadas y defiende buenos precios de venta por la cercanía a parques y verde y por las características de la oferta: unidades grandes en edificios muy bien conservados.

La zona más “pegada” a la avenida Córdoba, en cambio, es más densa y también muy demandada por identificarse como la “zona” de facultades con una mayor demanda de departamentos pequeños por sobre las unidades grandes.

Por último, la zona que limita con la avenida Santa Fe y con Pueyrredón, conocida también como el “distrito de la salud” presenta una oportunidad. “Hay mucha demanda de temporarios para personas que vienen por un tiempo a hacerse algún tratamiento o sus familiares”, finaliza Bryn.