El Gobierno busca eximir de Ganancias la venta y el alquiler de propiedades

El presidente Javier Milei firmó este jueves la denominada Ley de Modernización Laboral, un extenso proyecto de 71 hojas y 26 títulos que ya ingresó al Congreso a través del Senado, según pudo saber LA NACION. Esta iniciativa impactaría de lleno en el régimen tributario, con un foco particular en el mercado inmobiliario argentino; más allá de las modificaciones en el ámbito laboral y sindical.

Una de las reformas se centra en el Impuesto a las Ganancias para las operaciones con inmuebles. El texto propone una exención total de este tributo tanto para la venta como para el alquiler de viviendas, con fecha de aplicación a partir del 1 de enero de 2026. Esta medida se inscribe en una estrategia del Gobierno para “aliviar la carga tributaria para los ciudadanos” y eliminar gravámenes considerados de “baja eficiencia recaudatoria y alto costo de administración”.

¿Qué cambiaría en el mercado inmobiliario?

El proyecto busca aliviar la carga tributaria y disminuir la existencia de cargas que el Estado considera de “baja eficiencia recaudatoria y alto costo de administración”. Estas son:

• Exención de Impuestos a las Ganancias por venta de inmuebles: a partir del 1 de enero de 2026, se excluiría de la tributación el resultado derivado de la enajenación de inmuebles y la transferencia de derechos sobre esos inmuebles.
• Exención de Impuestos a las Ganancias por alquiler de viviendas: a partir del 1 de enero de 2026, las ganancias que se obtienen del alquiler de inmuebles con destino a casa-habitación ya no resultarían en una ganancia gravable dentro del Ganancias.

Sebastián Domínguez, contador y especialista en tributación, califica los cambios como “muy positivos para el sector inmobiliario”. Explica que, si bien el año pasado se derogó el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) para propiedades adquiridas antes de 2018 (que fue del 1,5% y se eliminó con la Ley Bases en julio de 2024), aún quedaba el Impuesto a las Ganancias Cedular del 15% para inmuebles comprados a partir del 1° de enero de 2018. “Eso se eximiría y en consecuencia no se pagaría el 15% si alguien vende un inmueble comprado después de esa fecha”, detalla Domínguez.

Según el especialista, esta exención, junto con la de los alquileres de inmuebles con destino a casa-habitación, generará un “incentivo a invertir en inmuebles y al desarrollo de la industria de la construcción”. Domínguez argumentó que si una persona compra un inmueble y luego obtiene una plusvalía por su revalorización, no tendría que pagar Impuesto a las Ganancias. Asimismo, si lo destina a alquiler, tampoco pagaría ganancias por ese ingreso. “Eso va a ayudar a que haya más oferta de inmuebles, con lo cual los inquilinos van a tener mayor acceso a posibilidades de alquiler”, afirma.

El tributarista también analiza el posible efecto económico a largo plazo, señalando que un “boom de inversiones de inmuebles y boom de destino a casa habitación en alquiler” podría generar una competencia importante que “puede tirar los precios a la baja”. Esto, si bien sería “positivo para los inquilinos, porque tienen más oferta a menor precio”, podría ser “negativo para el que invierte porque quizás el rendimiento que le da la inversión es bajo con respecto al capital que invirtió”. La evolución del mercado, indica, determinará cómo se desenvuelve esta dinámica.

En esta línea, César Litvin, CEO en Lisicki Litvin & Abelovich, concuerda con Domínguez y agrega que “esto es una forma de movilizar los dólares del colchón”, porque el dinero que una persona tiene guardado “no le rinde nada y se va desvalorizando con la inflación de Estados Unidos”. Pero, en caso de aprobarse la ley, “podrá usar los dólares del colchón y comprar inmuebles”.

Por su parte, el contador Roberto Murmis destacó que las medidas son “un incentivo para movilizar el mercado inmobiliario, ya que dejaría de estar gravada la venta de inmuebles”. Murmis describió este momento del sector como “muy quieto”, que “empezó a arrancar hace poco, con un metro cuadrado bajo”, y consideró que estas exenciones lo “revitalizarían”.

A su vez, Murmis enfatiza en la necesidad de complementar estas reformas con un mercado de hipotecas sólido. “Todo esto requiere hacer un mercado de hipotecas, hace falta complementarlo con un sistema de financiación para que la gente pueda comprar un inmueble y eso cerraría el ciclo para que el mercado inmobiliario argentino funcione”, explicó. Estas medidas buscan una reactivación del “tan deprimido mercado inmobiliario”.

En resumen, “cualquier venta de inmuebles que haga una persona quedaría sin ningún tipo de impuesto”, explica Litvin. “Se combina flujo y stock en el mismo sentido, porque es una ventaja al sector inmobiliario a través de la eximición del alquiler -el flujo- y, por otro lado, la eximición del impuesto en la compra -stock-”, destaca.

Qué dicen desde el sector

Para Alan Flexer, gerente de sucursal San Isidro de Narvaez: “En alquileres, si bien es obligatorio por ley la declaración de los alquileres, en la práctica no muchos propietarios deciden hacer esa presentación de ganancias, así que no creo que tenga un impacto. Pero es positivo que se elimine ese impuesto”. Pero, en lo que tiene que ver con el mercado de la compraventa, podría haber un cambio notable: “Creo que va a tener un impacto más favorable, así que es una gran noticia que sigue acompañando las noticias que se dan en el sector”.

En cambio, Diego Cazes, gerente general LJ Ramos, cree que en cuanto a los cambios que se impondrían en los alquileres, llevaría a que se blanquee más el mercado: “La mayoría hoy no declara su alquiler, por lo que se tenderían a declarar más y se ordenaría la más la situación”. Además, cuenta que incluso, a partir de esto, podrían a aparecer nuevos inversores, porque “a pesar de que la rentabilidad de un departamento en alquiler es buena, pagar Ganancias achica mucho la operación”.

En cuanto a los cambios en la compraventa, Cazes, considera que todos estos cambios tienden a ayudar a blanquear la economía, y que “aparecerían nuevos vendedores y nuevos locadores de inmuebles”.

Por su parte, Guillermo Parera, CEO de D’Aria Propiedades ve con muy buenos ojos estos cambios: “Creemos que van a acompañar mucho a un cierre de operaciones más simple y fluido, sobre todo en un contexto donde ya empezábamos a notar más estabilidad y un ánimo más constructivo en el mercado”.

Parera agrega que toda medida que alivie la carga sobre propietarios, compradores e inversores suma, porque “devuelve previsibilidad y contribuye a la reactivación del sector. Y, muy especialmente, vuelve a poner en juego algo clave: la posibilidad de que parte del ahorro privado regrese al ladrillo”.

“En un mercado donde cada señal de alivio se traduce en movimiento, estas medidas ayudan a que el ladrillo vuelva a funcionar como siempre funcionó en Argentina: un refugio y un motor de actividad”, concluye.

El texto comenzará a debatirse en comisión durante las sesiones extraordinarias, que iniciaron el 10 de diciembre y se extenderán hasta el 31.

Por Candela Contreras

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