El mercado inmobiliario pisa el freno: ¿octubre marcó el fin del “veranito” en las escrituras?
Los datos de las escrituras de la ciudad de Buenos Aires reflejaron un mercado que puede comenzar a estancarse, marcado por el endurecimiento en las condiciones de los créditos hipotecarios
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LA NACIONCandela Contreras
El “periodo bisagra” que vienen marcando los analistas del mercado inmobiliario se refleja cada vez más en los datos. Agosto, septiembre y octubre fueron meses en los que se reflejó este efecto rezagado de las operaciones de compraventa de inmuebles, es decir, que tuvieron datos positivos por operaciones iniciadas en meses anteriores.
En este sentido, en octubre, tanto la provincia de Buenos Aires como la Ciudad exhibieron cifras en verde, aunque en CABA la mejora fue tan leve que deja la sensación de un mercado que empieza a amesetarse. Según datos del Colegio de Escribanos porteño, en ese mes se firmaron 7018 escrituras, solo un 0,3% más que las que se formalizaron el mes anterior (6998 escrituras). Mientras que, a nivel interanual, la suba fue del 17,2%, y posicionó a este octubre como el segundo mejor de la serie en casi 30 años.
El monto total involucrado ascendió a $1.175.883 millones (una suba del 85,1% interanual), con un valor promedio por operación de $167.552.533 (equivalente a US$114.067). Lo que demuestra que los departamentos de tickets medios de unidades usadas fueron los grandes protagonistas de este período, pero que serán las más afectadas cuando se conozcan los datos de los meses siguientes. Creció 57,9% en un año en pesos, y en moneda estadounidense trepó 8,9%.
Sin embargo, el segmento usado tiene un gran punto a favor: precios históricamente bajos y una relación precio/activo que hoy lo hace relativamente más barato que otros instrumentos de la economía argentina.
En lo que va del año, se formalizaron más de 56.000 operaciones, de las cuales, más de 12.000 fueron con hipoteca. Es decir, el 21% del total se compró con crédito hipotecario. A pesar de esos números, falta mucho para agrandar ese porcentaje y todavía está lejos del boom de los UVA durante el gobierno de Mauricio Macri, cuando llegó en un solo mes a 2300 escrituras con hipoteca.
“En octubre superamos las 7000 operaciones, un hecho que solo ocurrió dos veces desde que tenemos la medición que comenzó en 1998. Solo fue superado por el octubre de 2006, pero marca el gran año que estamos teniendo”, aseguró Magdalena Tato, presidenta de la entidad.
El estancamiento de las operaciones con crédito hipotecario en CABA
El crédito hipotecario, motor clave de la reactivación, a pesar de que mostró un aumento en octubre, evidenció una suba leve en comparación con meses anteriores. Aún así, fue el mes más alto de esta vuelta hipotecaria.
En números concretos, se formalizaron 1501 escrituras con hipoteca, lo que implica una suba del 59% a nivel interanual y de solo el 1% con relación a septiembre. En los primeros 10 meses, CABA suma 12.328 operaciones con crédito, número que representa un 323% más que el mismo mes del año anterior.
“Volvemos a repetir que contra todos los pronósticos de cierta desaceleración hipotecaria, fue el mejor mes hipotecario de este nuevo ciclo de créditos, porque logramos 1501 operaciones en bancos”, agregó Tato.
Sin embargo, detrás de ese dato alentador se esconde una realidad que desalienta cualquier entusiasmo: los bancos continúan elevando sus tasas, pese a todo pronóstico de reacomodamiento luego del triunfo del oficialismo en las elecciones del 26 de octubre. A pesar de que hubo algunos que “mejoraron” las condiciones, son más las entidades que evidenciaron una suba que las que bajaron el interés.
Aun con los números alentadores de septiembre, los analistas explican que esos préstamos corresponden a aprobaciones previas a la suba del dólar y a un escenario de tasas más moderadas. “Son operaciones que venían gestándose desde hace cuatro meses o más, en plena estabilidad preelectoral”, coinciden en el sector.
Según explica Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, muchas de las escrituras actuales “corresponden a gestiones iniciadas hace unos tres meses, antes de las elecciones de septiembre en la provincia de Buenos Aires”. Explica que en ese momento las tasas “ya eran altas, pero un poco más bajas que ahora”. Además, señala que el impacto del dólar sigue siendo relevante: “La percepción de que esto puede estar llegando a su fin hace que la gente se apure a asegurarse su crédito y busque estrategias para compensar lo que el dólar le resta de financiamiento potencial”.
¿Qué se espera a futuro en CABA?
“En cuanto a pronósticos, no es imposible que cerremos 2025 con más de 70.000 escrituras de compraventa, una cifra que no se logra desde 2007. Pero para ello tenemos que continuar con simultaneidad y ritmo y trabajar para que el crédito hipotecario no decaiga y genere un círculo virtuoso”, aseguró la presidenta del colegio.
Por su parte, González Rouco anticipa que en noviembre cree que las operaciones con crédito se van a planchar, pero va a ser un movimiento lento”, anticipa Federico González Rouco, economista especializado en vivienda. “Salvo que haya un salto muy fuerte del dólar, no imagino una caída abrupta como la de 2018. En aquel momento, el salto de la divisa dejó a la gente afuera. Ahora, la tasa va dejando gente afuera, pero de forma más lenta, así que no se va a ver una caída fuerte”, advierte.
“Mi sensación actual sobre el termómetro del mercado inmobiliario es que la gente ‘se tiró a tomar sol’. No está pensando en tomar grandes decisiones por el momento, al menos hasta que comience 2026″, comparte Soldad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.
La situación en la provincia de Buenos Aires
En octubre se concretaron 15.321 compraventas de inmuebles en la Provincia, según el relevamiento mensual del Colegio de Escribanos bonaerense. La cifra representa un aumento del 7% respecto de las 14.366 operaciones de septiembre. El nivel de actividad se mantiene alto y consolida la tendencia de los últimos meses: es un 23% más que las 11.213 escrituras de octubre de 2024.
A diferencia de lo reflejado en CABA en el mismo mes, “los números de octubre continúan mostrando un sostenido crecimiento interanual en la Provincia que también se refleja en el movimiento de las hipotecas. Con estos datos observamos que la tendencia general resulta favorable para el sector”, expresó el presidente del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, Guillermo Longhi, que analizó los datos y valoró positivamente la evolución de la actividad.
Para los brokers del mercado, esta suba se debe a “la continuidad de un ciclo de recuperación que se viene construyendo mes a mes”.
La suba de las escrituras “refleja que hay una demanda contenida que finalmente se está materializando: familias que venían postergando decisiones en años anteriores, mayor confianza en la estabilidad económica relativa y, sobre todo, gente que siente que es el momento de pasar del ahorro a la propiedad”, afirma Alan Flexer, gerente de sucursal San Isidro en Narvaez.
“Si la tendencia se mantiene, el cierre del año terminará muy sólido, probablemente con 2025 consolidándose como uno de los mejores años de los últimos tiempos en cuanto a cantidad de escrituras, ya que noviembre–diciembre suelen ser meses tradicionalmente fuertes por cuestiones estacionales y decisiones que se aceleran antes del fin de año”, agrega Flexer.
Pero también, ”el ahorrista argentino está aprovechando que los precios tienen margen todavía en alza”, tal como explica Charlie D’Aria, de D´Aria Propiedades.
Además, a pesar de que la suba de tasas de los créditos afectó a quienes buscaban financiamiento bancario, de acuerdo a D’Aria, “los ahorristas no dependen exclusivamente de los créditos, producto de una idiosincrasia y una economía propia de la Argentina”. Hoy, existen diversas formas de poder acceder a una propiedad: “Los desarrolladores, por ejemplo, están lanzando planes de financiación propios que fomentan la concreción de operaciones inmobiliarias. Este tipo de oportunidades hacen que la rueda siga funcionando”, agrega el bróker.
El crédito hipotecario en la Provincia
En octubre también subieron las hipotecas en Provincia: se registraron 2600 actos, un salto del 99% interanual frente a las 1308 del mismo mes del año pasado. En comparación con septiembre, el incremento fue del 7%. Esto indica que las recientes subas de tasas bancarias aún no impactaron de manera tan abrupta en las operaciones del décimo mes, ya que se trata de trámites iniciados unos cuatro meses atrás.
Así lo explica Mariano Mackes, gerente de sucursal Tigre en Narvaez: “La suba de tasas, si bien existe, no alcanzó a frenar el movimiento porque se parte de un escenario donde el simple hecho de que haya crédito disponible ya es una novedad positiva. Además, muchos de los créditos que se escrituraron ahora fueron preaprobados con anterioridad (45 a 90 días), por lo que el ajuste de tasas tarda un poco más en verse reflejado en la estadística”.
Hace pocos días se confirmó que el monto desembolsado en créditos hipotecarios durante octubre creció respecto de septiembre. Por eso, el aumento de escrituras con hipoteca era esperado y respondió a un “apuro” por cerrar operaciones antes de las elecciones. En concreto, se desembolsaron US$372 millones.
Longhi destacó el rol del crédito como motor del mercado: “La marcada suba en el número de hipotecas demuestra cómo el incremento impacta positivamente en un crecimiento del mercado. Por ello, desde el Colegio valoramos como un dato favorable que la oferta de créditos hipotecarios se consolide, a fin de sostener el crecimiento y ampliar las posibilidades de acceso a la vivienda”.
En este sentido, D’Aria afirma que es deseable que el país avance hacia un sistema de créditos hipotecarios normalizado, equiparable al de los países desarrollados. Sin embargo, “para que el mercado inmobiliario de propiedades a estrenar recupere el dinamismo necesario —impulsando la revalorización y la reinvención de diversas zonas— es crucial que, paralelamente, se normalicen los costos de construcción. Hoy el proceso de recuperación del sector es claro, y confiamos que seguirá en la misma línea“.
Además, un dato importante es que en estos números de octubre hay que agregarle un componente de aceleración de decisiones. “Muchos compradores sienten que, si encuentran una propiedad que les cierra en ubicación, precio y financiación, conviene no demorarse. Eso vale especialmente para quienes acceden a crédito hipotecario: hay una percepción de que las condiciones pueden endurecerse en el futuro, y eso empuja a cerrar”, explica Mackes, y agrega que no es solo apuro, es más bien la “combinación de mayor confianza y oportunidad concreta. Después de varios años de esperar, el que estaba mirando seriamente, hoy decide”.
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