El presente del monoambiente porteño: se consiguen por menos de US$50.000, con más metros y amenities
Por cuánto se consiguen hoy los departamentos que son la puerta de acceso al mercado inmobiliario. Opciones en todas las latitudes de CABA. ¿A cuánto se alquilan aquí y ahora? Diseño y negocio, bajo la lupa
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PARA LA NACIONVictoria Aranda
Ya sea para un joven que quiere independizarse de la casa de sus padres, o para un pequeño ahorrista con billetes bajo el colchón que aspira a convertirse en inversor, o simplemente para resguardar en formato ladrillo lo acumulado, o también para un inquilino que busca con ahínco la posibilidad de dejar de serlo, el monoambiente siempre representa la chance de concretar esos planes.
Buenos Aires ofrece opciones según el barrio pero no así con respecto a la financiación para el caso de las unidades nuevas que, como se sabe, es corta al igual que en los otros segmentos del mercado. ¿En cuánto arranca la oferta, en concreto? Verónica Tapia y Eduardo El Yar, broker y corredor matriculado de C21ElYar, respectivamente, señalan que en el sur de la ciudad un monoambiente parte de los US$45.000. “Y un poco menos también, pero en zonas menos buscadas como viejo Barracas, Pompeya, San Cristóbal o Constitución”, apuntan. “Monoambientes de 30 metros cuadrados aproximadamente”, precisan. “Hoy con US$50.000 te compras uno (estamos hablando de departamentos usados y sin amenities) en barrios como Caballito y Balvanera”, aseguran, destacando que en la actualidad “sólo vende quien tiene la necesidad”.
En sintonía, se expresa Pablo Brodsky, CEO de Predial, firma con actividad en Almagro y Paternal –entre otras– y con mucho expertise en el segmento, quien además de dar idénticos precios y dimensiones, subraya que “hace muchos años que no se ven estos tickets”. De acuerdo con el directivo, lo único que moviliza el mercado son aquellos que buscan un departamento para mudarse. “En general, chicos jóvenes que son ayudados por sus padres”, puntualiza. “Los inversores se están desprendiendo, están de salida y ahí están las oportunidades, ya que para agilizar esa salida ponen en precios más competitivos los inmuebles”, detalla.
“Si se busca intensamente, en la ciudad podemos encontrar propiedades por US$800 o U$S900/m², pero alejadas de Palermo. Es decir, precios entre US$30.000 y U$S50.000 es el promedio″, especifica Diego Migliorisi, director de la inmobiliaria homónima que trabaja en las distintas áreas de Palermo, Chacarita y Villa Crespo. De acuerdo con el broker, hay más oferta respecto a 2019. “Se dieron una acumulación de causas”, señala, contextualizando: “mucha construcción de esa tipología y disminución de la demanda entre 2019-2021; baja considerable de oferentes por causa de la cuarentena estricta en 2020 e imprevisibilidad económica, con el respectivo bajo ratio de compra de unidad con destino a renta, a raíz de una negativa ley de alquileres”.
Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, inmobiliaria que focaliza su actividad en Belgrano y Villa Urquiza, indica que en barrios donde hay mucha oferta se pueden encontrar unidades de un ambiente en el orden de los US$42.000, financiadas a dos años. “Puntualmente, en Belgrano se pueden hallar desde los US$60.000 con financiación a dos años y medio, que es el mismo valor de arranque que en Villa Urquiza, pero en este caso se trata de monoambientes con un 30% más de metraje”, compara.
Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, aporta un análisis del mercado inmobiliario en los últimos dos años y cómo los “objetos de deseo” fueron cambiando: “En 2020, la llegada de una inesperada pandemia provocó un cambio radical en el estilo de vida de las personas. Ese año, los grandes ganadores del mercado fueron los lotes. En 2021, la medalla de oro se la llevaron las casas y construcciones. En 2022 empezamos a notar que se género un nicho de mercado nunca antes pensado: poder comprar un departamento chico, para generar una rentabilidad o para vivir (como primer departamento) en valores de entre US$30.000 y US$40.000. Se trata de departamentos de unos 20m² a 30 m² a reciclar en la zona de Palermo. O, incluso, departamentos ya reciclados en las zonas de San Telmo, Almagro o San Cristóbal, por esos mismos valores”.
“Si el ideal para un joven es tener su departamento de un ambiente en un edificio nuevo con amenities, podríamos decir que el valor mínimo serían los US$50.000, los cuales posiblemente tengan una financiación acorde a los tiempos de la obra, con un adelanto en dólares y un saldo en 30 o 36 cuotas en pesos actualizadas por CAC”, continúa Manuel Mel.
En líneas generales, los brokers coinciden: no es el mejor momento del monoambiente entendido éste como una opción de inversión. Así y todo, hay unidades de este tipo que defienden su valor mejor que otras. “Son aquellas que tienen un espacio descubierto que complemente los metros cuadrados cubiertos”, define Mel. A grandes rasgos, concuerdan las fuentes, el corredor norte de la ciudad, la zona más consolidada, es aquella a la que las crisis la afectan menos y también se recupera más rápido.
¿A cuánto se alquilan? Dependerá de muchas variables, ya sea la ubicación, las expensas, la antigüedad y los amenities de la propiedad. A modo de ejemplo, detallan los consultados, un edificio nuevo o relativamente nuevo en Belgrano sin prestaciones y con expensas ordinarias lógicas, el valor no debería superar los $40.000. Ese mismo departamento de un ambiente en Urquiza puede rondar los $35.000, y en Palermo podríamos hablar de $45.000, y algunos un poco más dependiendo de los metros del monoambiente. Por cierto, los monoambientes más buscados están en Caballito, Almagro, Belgrano, Núñez, Villa Crespo y Saavedra, cerca del subte y del Metrobús, y que además son áreas que presentan mucho crecimiento y son las zonas hoy elegidas por los desarrolladores.
“Los alquileres de departamentos de estas características andan en los $30.000. Hoy los alquileres con suerte dan una rentabilidad del 3% anual”, estipulan en C21ElYar, describiendo una situación que se produce en un momento en que la demanda de alquiler de unidades tanto de uno y dos ambientes es muy alta, al punto que, estiman, se reservan dentro de los 15 días de publicados.
Si se hace una comparativa monoambiente versus cochera, Di Maggio analiza que “al inicio de la pandemia una cochera en la zona de Las Cañitas se ubicaba entre los US$30.000 y US$40.000. Actualmente, una cochera en esa zona no supera los US$30.000 y permite obtener una rentabilidad de entre $10 y $12 mensuales. El mercado nos muestra que hoy, por pocos dólares más, es posible adquirir una vivienda con una rentabilidad cuatro veces mayor que la que genera una cochera. Como ejemplo, un alquiler de un departamento chico (de 30 m²) en la zona de San Telmo se ubica en el orden de los $40.000/$45.000″.
Los departamentos de pocos metros son la nueva oportunidad en un mercado inmobiliario con un dinamismo asombroso.
Controversias
Cuando la mirada es arquitectónica, hay que consignar que la tipología cambió durante los últimos años. ¿Un ejemplo? La kitchenette parece ser un asunto del pasado, afortunadamente. Pero, aun con sus mutaciones que sintonizan con el presente, el monoambiente es motivo de controversia entre los profesionales del sector que en particular debaten cuál es el metraje que debe tener esta unidad.
Consultado por el modelo 2022, el arquitecto Gabriel Torraca, director de la desarrolladora Grid, en principio, establece diferencias. “Lo primero que hay que decir es que no es lo mismo un monoambiente, un loft o un gran espacio abierto. Cada uno responde a necesidades y preferencias muy diferentes”, introduce, señalando que cuando se habla de la tipología, por lo general se alude a unidades de vivienda de escasa superficie, “que tienen que ver más con una cuestión de mercado que con una preferencia a la hora de elegir un lugar donde habitar”.
De acuerdo con el arquitecto, desde el punto de vista del desarrollador, el monoambiente tiene una gran ventaja y es el costo elevado por metro cuadrado, traccionando así emprendimientos inmobiliarios en CABA. “Con este marco, hoy hay un gran debate conceptual, filosófico si se quiere, que tiene que ver con dar más techos mínimos a más gente o dar viviendas dignas a menos; todo esto, aun cuando el Código de Urbanístico de la Ciudad Buenos Aires permite unidades con espacios habitables de 25 metros cuadrados”, plantea Torraca.
Para el arquitecto Alejandro Graziani, coordinador de Desarrollo de Proyectos en Codevelopers, al diseñar esta tipología, lo principal es identificar al potencial usuario y detectar sus necesidades. “No es lo mismo un monoambiente como complemento de otras unidades que uno en una zona estudiantil o de oficinas, donde esta tipología es la protagonista. Es importante que estas unidades vayan acompañadas de generosos amenities como terrazas parquizadas, parrilla, piscina, SUM, y hoy, más que nunca, coworking”.
Analizando el mercado, Graziani comenta que los monoambientes aparecen como una alternativa cuando son pensados como complementos de otras unidades, para ser transformados en espacios de trabajo, estudios u oficinas adosados a una vivienda principal, “pero con la posibilidad de cerrar una puerta e irte”. De acuerdo con el profesional, “también son los elegidos por jóvenes que se independizan, solos y solas, separados y turistas que alquilan temporal. En definitiva, es una tipología con públicos diversos que mantiene su vigencia”.
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