España: el Senado aprobó la primera ley de vivienda de la democracia y se plantea un límite al precio de los alquileres

El Senado ha aprobado por la vía de urgencia la primera ley de vivienda de la democracia, que impondrá límites a los precios del alquiler en las zonas más tensionadas de algunas ciudades. La nueva norma ha superado el trámite del Senado —sin que se aceptase ninguna de las 324 enmiendas parciales planteadas ni las seis que querían vetar su totalidad— con 134 votos a favor, 117 en contra y una sola abstención. Los partidos nacionalistas vascos y catalanes han planteado de nuevo, como ya ocurrió en el Congreso, un frente común de oposición porque entienden que la ley invade competencias autonómicas. La norma entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, lo que se producirá dentro de unos días.

La votación transcurrió sin sorpresas y la ley de vivienda superó finalmente su trámite definitivo, sin ninguna modificación aceptada sobre el proyecto que salió refrendado del Congreso el pasado 27 de abril, entonces con 176 votos a favor, 167 en contra y una abstención, tras un pacto largamente fraguado entre los dos partidos del Ejecutivo de coalición, PSOE y Unidas Podemos, con ERC y EH Bildu. También entonces, en la Cámara baja, la ley recibió el rechazo de PP, Vox, Ciudadanos, JuntsxCat, PDeCAT y Coalición Canaria.

La ley de vivienda fue uno de los compromisos del pacto de investidura entre las formaciones que respaldaron al Gobierno progresista de Pedro Sánchez, pero luego se atascó por diferencias de fondo entre el PSOE, Unidas Podemos y los reparos de distintos ministros de Fomento y Transportes. La regulación incluye nuevos conceptos que hasta ahora no habían formado parte de ninguna normativa.

El debate fue larguísimo, aunque se desarrolló según lo previsto. La ministra de Transportes, Raquel Sánchez, el único miembro del Ejecutivo presente en la Cámara alta, aprovechó para destacar que tras este último trámite se culminaba “un camino largo, difícil, de casi tres años de intenso trabajo y diálogo permanente con los sectores afectados y con el mundo académico y profesional”. La ministra elogió la solidez jurídica de la ley, apuntó que toma aspectos de normas de otros países europeos y es “socialmente ambiciosa” al transformar el concepto tradicional del acceso a la vivienda en España.

Trasfondo político

La oposición a la ley se ha expresado de nuevo desde dos frentes. La derecha no ha desaprovechado el debate para relacionar la aprobación de la ley con un supuesto chantaje y entreguismo del presidente Pedro Sánchez a la formación EH Bildu, que algunos diputados populares han llegado a relacionar muy crudamente con la polémica de los candidatos condenados por crímenes de ETA presentes en las listas de esa formación abertzale. El primero que ha lanzado esa acusación ha sido el senador del PP Antonio Silván, que ha pedido al jefe del Ejecutivo que retirase la norma para demostrar que no estaba influido por “los amigos de los asesinos de ETA”. Silván concluyó que con este proyecto Sánchez y los senadores del PSOE “han podemizado la vivienda” con “una ley okupa de la propiedad privada”.

Otro senador popular, el vicesecretario general del PP, Pedro Rollán, ha incidido en la misma línea de la alianza secreta entre el PSOE y Bildu y elevó el tono de las acusaciones aún más al reseñar que “los cimientos” de esa ley “se levantan sobre las cenizas del Hipercor con 21 muertos, sobre los escombros de la plaza de República Dominicana donde fueron asesinados 12 guardias civiles y sobre los hierros retorcidos de la casa cuartel de Zaragoza”.

La socialista María Isabel Moreno se alegró de poder hablar de la vivienda y sus problemas tras escuchar las intervenciones del PP y Vox y arguyó que poner topes a la subida de los alquileres en algunos barrios, como se está imponiendo en algunos países europeos, persigue alejar el componente especulativo en el sector y dar más estabilidad y equilibrio a ese mercado.

Por su parte, la postura crítica de algunas formaciones nacionalistas vascas, catalanas, canarias y gallegas la resumió el senador de Junts, Josep Lluís Cleries, al denunciar una “clara intención” del PSOE, Unidas Podemos, en este caso en alianza con ERC y EH Bildu, a los que calificó de “lacayos”, de invadir las competencias autonómicas exclusivas en vivienda, en lo que apuntó como un grave retroceso recentralizador.

Las claves de la nueva ley de vivienda

La norma, recientemente aprobada, para muchos, es un hecho histórico que no sólo propone un tope al alquiler, sino que también ha modificado la regulación para declarar una zona tensionada, eleva la protección para los desalojos y la definición de grandes tenedores. Aquí, algunos de los principales ejes de la flamante norma.

El tope al alquiler. Se refiere al límite por encima del cual los caseros no pueden actualizar la renta de sus inquilinos. Para lo que queda de 2022 se aplicará el tope del 2% en vigor, que fue aprobado el pasado diciembre como parte del paquete de medidas para las familias afectadas por la crisis de la guerra en Ucrania. Mientras que en 2024 será del 3% y, en adelante, el Instituto Nacional de Estadística (INE) creará un nuevo índice, más estable e inferior a la evolución del IPC.

Reparto de gastos. El acuerdo también contempla un distinto reparto de los gastos iniciales entre inquilino y casero, estableciendo que los honorarios de gestión inmobiliaria —es decir, el mes que cobra la agencia— y los costos del contrato tengan que ser asumidos al 100% por los propietarios, ya que se considera que es a ellos a quien se le presta el servicio. También se prohíbe subir las rentas a través de la inclusión de nuevos gastos, como la cuota de la comunidad de vecinos o la tasa de basura.

¿Qué son las zonas tensionadas? Se trata de áreas donde los precios de los inmuebles particularmente elevados están expulsando a los inquilinos, y por eso se ha considerado necesario poner restricciones adicionales a las rentas. En concreto, este punto pone un tope a los precios del alquiler. La declaración de la zona tensionada se hará por pequeñas áreas equivalentes a los distritos censales y éstas serán determinadas por la administración pública competente, es decir, la comunidad autónoma o el municipio, y se revisará cada tres años —aunque, podrán revertirse antes, si la autoridad lo creyera conveniente—.

Gran tenedor o pequeño propietario. La norma rebaja a cinco el número de viviendas que tiene que poseer un propietario para ser considerado gran tenedor —en el texto anterior eran 10— y establece que éste puede ser tanto una persona física como jurídica. A estos caseros, cuando alquilen en zonas tensionadas, se les aplicará un índice de contención de precios. En el caso de los pequeños propietarios tendrán incentivos fiscales para que les salga rentable poner la vivienda al alquiler.

Desalojos y vivienda protegida. La nueva norma determina que es obligatorio trasladar a los afectados la fecha y hora del desalojo. Además, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos. Éstas pueden alcanzar hasta los dos años. Además, se refuerza el apoyo a los más vulnerables con el acceso obligatorio a soluciones extrajudiciales. En lo que tiene que ver con viviendas protegidas, los porcentajes de reserva de suelo aumentarán del 30% al 40% en zonas urbanizables (actuaciones de nueva urbanización) y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización). Por último, la norma prohíbe la venta de vivienda pública a fondos de inversión.