Ley de alquileres: por primera vez entró al Congreso un proyecto que busca derogarla, qué dice y quién lo presentó

Desde su sanción en junio del 2020, la Ley de Alquileres pateó el tablero inmobiliario y generó una revolución en el mercado. Para muchos desventajosa, algunas condiciones de la norma como la extensión del plazo del contrato de dos a tres años o la actualización de su valor anual en base a un índice elaborado por el Banco Central provocó que muchos dueños retiren sus unidades de la oferta y las pasen a la venta. Rápidamente, la escasez de las unidades en alquiler elevó los precios de los contratos, algunos se dolarizaron y el precio publicado de venta cayó a mínimos históricos.

En ese marco de descontento es que surgieron proyectos de ley para modificarla y recuperar el equilibrio. Pero ninguno avanzó. Ahora, el último en entrar al Congreso en el día de ayer fue el de la senadora Nacional del Pro, Guadalupe Tagliaferri, que propone derogar la ley y que el mercado vuelva a regirse por el Código Civil y Comercial como antes.

“En función de que la ley 27.551 no logró el objetivo buscado, sino que empeoró aún más la situación para los inquilinos y, ante el convencimiento de que la forma de solucionar la crisis habitacional es controlar la inflación y promover la inversión en viviendas para alquiler, es que se propone su derogación. De esta forma se volverá al texto original de la ley 26.994 sancionada en el año 2015, el cual omite la aplicación de índices para los ajustes, decisión a la que se arribó en un extenso debate en sus comisiones para evitar justamente distorsiones, tema sobre el cual la historia argentina tiene una extensa experiencia y jurisprudencia”, propone el nuevo proyecto.

Pero ésta no es la primera vez que este año se discute la derogación de la norma. Un mes atrás, trascendió de una reunión entre el presidente Alberto Fernández y el ministro de Economía Sergio Massa la intención de dejar sin efecto la legislación actual. Sin embargo, en ningún momento se realizó una confirmación oficial de dicha voluntad.

Qué dice el proyecto de derogación

Firmado por la senadora Tagliaferri, el texto original del proyecto propone tres simples artículos: que se derogue la ley actual (27.551), que se restituyan los artículos anteriormente vigentes del Código Civil y Comercial de la Nación y que se comunique al Poder Ejecutivo.

En cuanto a la naturaleza de la decisión terminante de derogar, según la funcionaria, se deba a que “una suspensión de la ley vigente sólo generaría una mayor incertidumbre en el mercado inmobiliario, tanto para los inquilinos como para los propietarios de los inmuebles, en un país que necesita imperiosamente certidumbres”.

El regimiento del Código que estuvo vigente hasta hace casi tres años establecía que los contratos se firmaban por un plazo de dos años y el ajuste del valor se hacía de forma escalonada acordada por las partes. “Sin embargo, su sanción y aplicación generó que aumenten los pisos de los alquileres, cubriéndose los propietarios de futuros ajustes que los dejen muy atrasados con la inflación, especialmente teniendo en cuenta que la ley permite sólo el ajuste con periodicidad anual”, indica el texto del proyecto. Recién este julio finalizarán los primeros contratos bajo la nueva ley. Mientras tanto, los alquileres que tengan que actualizar su valor este mes enfrentan subas de casi el 97% y al final de la primera quincena las subas rondarán los 98,5%.

Otro actor que perjudica el presente del mercado son los efectos de las normas de congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos hasta el 31 de marzo de 2021 que se dictaron a fin de poder paliar los efectos de la pandemia, que el documento indica que provocó asperezas entre los propietarios quienes con este condimento adicional decidieron poner en venta sus viviendas. A día de hoy, los propietarios que tienen inquilinos morosos y que se niegan a abandonar la propiedad enfrentan juicios de desalojos que demoran por lo menos dos años, mucho más que antes de la pandemia.

El proyecto completa la escena al poner sobre la mesa la falta de créditos hipotecarios para la compra de inmuebles, que agranda la brecha del acceso a la vivienda propia y limita a las personas a “pagar valores de alquileres que se encuentran muy por encima del aumento de sus salarios y muy por encima de la inflación”, dice el proyecto firmado por la ex Ministra de Desarrollo Humano y Hábitat de la Ciudad. Tal es así que en el texto se destaca que en los primeros 30 meses transcurridos desde la entrada en vigencia de la ley, la inflación acumulada fue de 253%. Agrega que en ese periodo el aumento de los alquileres en los principales centros urbanos osciló entre 40 y 70 puntos porcentuales por encima de ese nivel.

El nuevo proyecto llega al Congreso a días de conocer que el precio medio de los departamentos monoambientes en la Ciudad de Buenos Aires ya superó la barrera de los $100.000 mensuales. De marzo a abril, el valor de los alquileres imitó la disparada del dólar y los precios incrementaron un 10,1 por ciento, cifra récord para el mercado. En las tipologías más amplias, los dos ambientes promediaron un costo de $128.584 mensuales y los tres ambientes llegaron a un promedio de $169.000 en la ciudad de Buenos Aires.

La derogación planteada no se plantea como una solución mágica al problema pero sí propone “al menos revertir los efectos nocivos de los incrementos, que se deben a la falta de previsibilidad para ambas partes por la disminución de la oferta de alquileres y en el aumento generalizado de los precios, dejando directamente a las personas sin posibilidad alguna de acceder a una vivienda.