Los 7 errores que traban una hipoteca y cómo evitarlos (con checklist legal)

La decisión de comprar una propiedad es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona. Pero, el desafío no empieza en la búsqueda del inmueble, ni siquiera en la visita al banco para pedir un crédito hipotecario. Arranca mucho antes: en la capacidad real de una persona para sostener un préstamo a largo plazo.

Las tasas de los préstamos hipotecarios cambian constantemente: pasaron de un promedio del 5,5% al relanzarse los créditos UVA, a superar el 10% hoy. Dado que el valor de la cuota está atado a la inflación y se requiere un ahorro inicial de al menos el 25% del precio de la propiedad, evitar errores en el proceso de compra es tan crucial como encontrar “la vivienda ideal”.

A continuación se presentan los errores más comunes que pueden frenar el crédito hipotecario en la Argentina y como evitarlos:

1) Presupuesto realista

La primera barrera no es financiera, es de honestidad. Tener claro cuánto se puede pagar por mes define todo lo que viene después. Los bancos son tajantes: la cuota no puede superar el 25% del ingreso del solicitante (o del grupo familiar).

Cuando esa proporción se estira más de la cuenta, el crédito se vuelve inviable. Muchos compradores empiezan la búsqueda por arriba de sus posibilidades y luego chocan de frente con la realidad del análisis crediticio. “La persona tiene que estar muy consciente de que va a poder pagar”, afirma Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario.

Por lo que, los expertos recomiendan que se intente que la cuota represente menos del 25% de los ingresos. De este modo, si las cuotas se disparan, el impacto financiero será menor y el solicitante no tendrá que realizar ajustes severos.

2) No tener en cuenta los gastos extras

La hipoteca es solo una parte del presupuesto. Escritura, impuestos, registro, honorarios, sellados y luego, como propietario, expensas, mantenimiento y seguro. Todo suma.

Cuando estos costos no se contemplan desde el inicio, el desequilibrio llega rápido. La cuota puede estar clara, pero el resto no. “El deudor tiene que ser consciente de que no solo es la cuota, sino que hay impuestos, honorarios, todos los gastos de una escritura”, explica Abatti. No considerar estos costos puede desequilibrar la planificación.

3) No tener un buen historial crediticio

Un “scoring” bajo puede dejar afuera a muchos. Los bancos revisan absolutamente todo: atrasos, deudas en consumo, juicios, tarjetas al límite e incluso cuántas consultas recientes tiene la persona.

Tener demasiados créditos de consumo o tarjetas al límite genera una percepción de sobreendeudamiento para el banco. Es fundamental revisar el propio perfil crediticio antes de solicitar el préstamo. Si los números no son sólidos, el banco no avanza.

4) Carencia de ahorros suficientes

En la Argentina, ningún banco presta el 100% del valor de una propiedad. La regla es clara: hasta el 75% en las entidades financieras, con algunas muy pocas excepciones.

Sin ahorros para completar la compra -y sin un pequeño colchón para emergencias- la aprobación se complica. La falta de respaldo es una bandera roja para cualquier entidad.

5) No investigar ni comparar ofertas

Solicitar la primera oferta sin investigar es un error común. “Es importante investigar y comparar varias opciones de préstamos de diferentes prestamistas para encontrar el mejor préstamo para su situación financiera”, aconseja Abatti.

Analizar tasas de interés, plazos y condiciones puede significar un ahorro considerable.

6) No revisar la propiedad como corresponde

Los metros deben coincidir con los declarados en el Registro de la Propiedad. Si hay ampliaciones sin permiso, sucesiones abiertas, inhibiciones o una afectación a protección de vivienda, la operación se frena.

Abatti lo resume de forma directa: “Un inmueble afectado a protección de familia debe ser desafectado para poder hipotecarse. Y eso exige la firma del cónyuge o conviviente”.

Además, muchas hipotecas incluyen obligaciones adicionales: mantener seguro vigente, no alquilar sin autorización y aceptar inspecciones durante el contrato.

7) Firmar sin leer la letra chica

Un crédito hipotecario no se firma con intuición. La escritura debe detallar datos registrales, monto exacto del préstamo, intereses, penalidades y condiciones de ejecución.

El riesgo es real: los créditos UVA bajo sistema francés se caracterizan por una cuota inicial en pesos más baja, que luego se ajusta mensualmente según la evolución del valor de la UVA, que está ligada a la inflación. Por lo que ignorar como impacta la inflación puede ser muy perjudicial.

Además, es importante saber que si el deudor deja de pagar, el acreedor puede ejecutar la propiedad y cobrar capital, intereses, punitorios y gastos judiciales. “Es el corazón del derecho real de garantía”.

Checklist legal para no perderse en el proceso

Lo básico que cualquier comprador debería chequear, según el doctor Enrique Abatti:

• Que la propiedad pueda venderse: sin sucesión abierta, inhibiciones ni afectación por protección de vivienda.
• Que la escritura identifique con precisión el inmueble (datos catastrales y registrales).
• Que ambos cónyuges o convivientes firmen, si corresponde.
• Que el monto, los intereses y las condiciones de ejecución estén especificados sin ambigüedades.
• Que el escribano inscriba la hipoteca en el Registro, tal como exige el artículo 2208 del Código Civil y Comercial.
• Que el inmueble esté asegurado y que las cláusulas sobre si es posible alquilarlo y modificaciones estén claras.
• Que la documentación fiscal esté al día.
• Que el valor de la propiedad sea muy superior al préstamo otorgado.

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