Los créditos hipotecarios cambiaron todo: desde los departamentos más buscados hasta sus precios
Con la vuelta de los préstamos UVA son otros los compradores que mueven la demanda
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LA NACIONCandela Contreras
El mercado inmobiliario vuelve a dar señales de dinamismo, esta vez impulsado por un actor que desde el año pasado recobró protagonismo: el crédito hipotecario. Y con él, no solo cambian las reglas del juego sino que también se modifican las preferencias de los compradores, porque ingresan nuevos actores que hasta el momento no tenían la posibilidad de hacerlo.
El crédito hipotecario es fundamental para una sociedad que sueña con tener su techo propio, ya que, sin financiamiento la mayoría de las personas no pueden comprar una propiedad.
Los números reflejan este nuevo escenario. En marzo se firmaron 4747 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un 10,94% más que en febrero y un 39,66% más que en el mismo mes del año pasado. El 20% de esas operaciones se realizaron con hipoteca, según el Colegio de Escribanos porteño. Un año atrás, esa cifra era casi inexistente. En lo que va del año, ya se registraron cerca de 3000 operaciones con hipoteca, frente a menos de 250 en igual período de 2024.
A pesar de estos números que resultan positivos para el sector, todavía están por debajo de los de 2018: en marzo de ese año hubo más de 6000 operaciones, de las cuales 2200 fueron hipotecas. Es decir, más del 30%.
Los departamentos más buscados
En este sentido, los departamentos de tres y cuatro ambientes comienzan a consolidarse como los grandes protagonistas de esta nueva etapa, dejando atrás el reinado de los monoambientes y marcando una transformación en el perfil de la demanda.
“El crédito genera un círculo virtuoso. Aparecen compradores que antes no estaban en el mercado, y eso dinamiza toda la cadena. Quien vende, muchas veces compra algo más grande o de mayor valor”, explican desde el Colegio de Escribanos porteño.
La rotación de propiedades también da cuenta de este nuevo movimiento: mientras que en 2020 una unidad tardaba en promedio 10,3 años en venderse desde su publicación, el tiempo de absorción de la oferta de inmuebles en diciembre de 2024 fue de 1,5 años, ubicándose siete veces por debajo del máximo y “también por debajo del histórico, que es de 3 años”, dice Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima.
De acuerdo al último Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), elaborado por Selectia, las unidades más vendidas en el 2024 fueron los departamentos de dos y tres ambientes, que representaron el 25% y el 30% de las operaciones, respectivamente -situación que se mantiene en lo que va del 2025-.
En tercer lugar aparecen los cuatro ambientes, con un 22% del total. Les siguen los cinco ambientes (12%) y, por último, los monoambientes, que apenas alcanzaron el 11% de las transacciones.
La explicación detrás de esto responde a la recuperación de los créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que volvieron al mercado a partir de abril de 2024, luego de casi cinco años con una oferta prácticamente inexistente. “Hoy el producto estrella del mercado son las unidades de dos y tres dormitorios”, concuerda Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima. “El consumidor final, que es quien accede al crédito, está detrás de viviendas más amplias. Y los monoambientes pierden protagonismo porque dejaron de ser atractivos en este contexto”, agrega.
“El año pasado, la reactivación del mercado fue impulsada por la búsqueda de vivienda propia, no por inversores. Y el crédito fue el gran motor de ese cambio. Pero ese crédito no se volcó a los monoambientes”, explica Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria. “El que compra para vivir no busca un solo ambiente”.
La bróker agrega que el tres ambientes “siempre fue la tipología más demandada para la compra porque ”responde a una conformación familiar tipo, es decir, el matrimonio con al menos un hijo o la pareja recién casada. También ocurre que hay un segmento que quiere achicarse porque vienen de departamentos grandes, sus hijos, ya grandes no viven con ellos y están interesados en esta cantidad de ambientes como nuevo hogar“.
Por su parte, el cuatro ambientes “apunta a una conformación familiar similar, o más grande, o que requiere de un espacio más de trabajo como escritorio u oficina. Es lógico también que estas tipologías sean demandadas por personas que se ayudan con un crédito hipotecario para la compra”, agrega Balayán.
Sobre esto concuerda Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos: “El gran acelerador de este nuevo mercado es el crédito hipotecario, que está permitiendo que muchas personas y familias puedan pasar de un monoambiente a un dos ambientes, y de un dos a un tres o cuatro ambientes. Es un sueño que estuvo demorado durante mucho tiempo”.
Un fenómeno inesperado
Otro dato que llama la atención es que el valor del metro cuadrado de los departamentos de mayor superficie comienza a igualarse —e incluso a superar en algunos barrios— al de los monoambientes, especialmente en zonas del norte de la ciudad con alta densidad de colegios. “Construir un monoambiente es menos rentable que uno más grande, por eso su precio por m² es más caro. Pero hoy se están emparejando con los departamentos más grandes”, asegura Salaya Romera.
Aunque el mercado muestra signos de reactivación, aún hay espacio para recuperar terreno. “Los inmuebles usados -que son los que se compran con crédito- en CABA, Córdoba o Rosario cotizan un 20% por debajo del último pico. Ajustado por inflación en dólares, la caída supera el 30%”, detalla González Rouco.
Para los especialistas, en una economía sin cepo, con crédito disponible y herramientas que fortalezcan la oferta, el potencial de recuperación es considerable.
Eliminación del cepo: clave para el mercado de créditos
La eliminación del cepo cambiario también juega hoy un papel clave en los créditos hipotecarios. Desde que se volvió a operar con el dólar oficial dentro de una nueva banda cambiaria (entre $1000 y $1400), ya no se utiliza más el dólar MEP como referencia.
Según Federico González Rouco, economista especializado en vivienda de la consultora Empiria, esto generó una mejora en el poder adquisitivo de quienes acceden a un crédito. “El dólar oficial actual es un 10% más bajo que el MEP anterior a la eliminación del cepo, lo que permite comprar un 10% más de metros cuadrados con el mismo ingreso, o reducir la cuota mensual en igual proporción para un mismo inmueble”.
Por su parte, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario explica: “Es una señal positiva saber que no se seguirá disparando hacia arriba la cantidad de pesos que vas a necesitar para los mismos dólares”. Según el especialista, la apertura cambiaria reduce la incertidumbre y el costo en pesos de las propiedades, lo que facilita el acceso al crédito, disminuye las exigencias de ingresos para calificar y reduce las cuotas.
Esta situación puede acelerar las decisiones de los compradores, especialmente mientras el dólar se mantenga dentro de la banda baja. Y también puede generar que los propietarios ajusten los valores en dólares si perciben que la demanda se reactiva más rápido de lo esperado.
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