Deuda de expensas: qué pasa si no se pagan y cómo prevenir un juicio
La morosidad en el pago de expensas y el creciente endeudamiento de los consorcios puede derivar en juicios contra los propietarios
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El atraso en el pago de las expensas y el endeudamiento de los consorcios se convirtieron en una problemática cada vez más frecuente. El incumplimiento de los propietarios genera un aumento sostenido de las deudas internas, lo que representa un desafío tanto para los vecinos como para los administradores ya que quienes no regularicen sus pagos pueden enfrentarse a un proceso judicial y ocasionar aumentos en quienes sí pagan para poder cubrir todos los gastos y obligaciones.
Según datos de ConsorcioAbierto, en su último informe de septiembre el gasto promedio en edificios de la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los $$295.368, con un incremento mensual del 1,9% frente a agosto y una suba interanual del 41,7%.
En promedio, un 17% de las unidades funcionales presenta atrasos en sus pagos, un número que se mantiene estable desde 2024 en CABA y que se replica en la Provincia de Buenos Aires. Los datos relevados por ConsorcioAbierto son entre 12.000 edificios que utilizan su plataforma.
Sin embargo, según datos de la plataforma Octavo Piso se presenta un leve retraso mayor en barrios cerrados, donde la morosidad llega al 18%, superando levemente a los consorcios de edificios.
El monto que debe pagar cada propietario se determina según la proporción de su unidad en relación con el total del edificio. En la propiedad horizontal existen dos tipos de gastos: los ordinarios, que cubren servicios y necesidades habituales, y los extraordinarios, destinados a reparaciones importantes, reemplazo de equipos o contribuciones a fondos de reserva.
De la deuda al juicio: qué riesgo corren los propietarios
Para los propietarios que no cumplen con sus obligaciones mensuales, el juicio aparece como una amenaza concreta. El consorcio, a través del administrador, puede iniciar un juicio ejecutivo para reclamar de manera rápida una deuda ya vencida y documentada. En última instancia, esto puede derivar en la subasta judicial del inmueble.
Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto afirma que la mejor forma de evitar un juicio es actuar antes de que la deuda crezca. “El administrador tiene que llevar un control preciso de la cobranza, evaluar alternativas de pago y comunicar a tiempo cada paso. Hoy, la tecnología nos permite automatizar recordatorios, registrar acuerdos y hacer seguimiento en tiempo real, lo que facilita una gestión más ágil y menos conflictiva para todos”, señaló.
Si se llega a una instancia de juicio, el proceso constará de cinco etapas principales:
- Inicio del juicio (presentación de la demanda ejecutiva): puede iniciarse sin pasar por mediación prejudicial.
- Notificación y traslado de demanda: es el diligenciamiento del mandamiento de intimación de pago, posición de excepciones y embargo.
- Oposición de excepciones: si se presentan, el juez analiza la validez de las defensas.
- Sentencia de ejecución: orden de pago que incluye capital, intereses y costos.
- Ejecución forzada: si no se paga, puede derivar en la subasta judicial del inmueble.
“El administrador tiene la obligación de perseguir el cobro de las expensas, quizá como la obligación principal, ya que la expensa, básicamente, es la sangre de la que se nutre el consorcio. Sin expensas el sistema colapsaría”, explica el abogado especialista en propiedad horizontal, Federico Chiesa.
Es importante contemplar que cada vecino puede estar viviendo una situación particular porque “nadie deja de pagar las expensas porque quiere. Siempre hay un motivo. El administrador tiene que tener un conocimiento mucho más profundo de los integrantes de ese consorcio con la complejidad que eso tiene”, apunta Chiesa.
¿Dónde se pagan las expensas más caras del país?
Según datos de ConsorcioAbierto correspondientes a septiembre sobre 12.000 edificios relevados en su plataforma, CABA encabeza el ranking con un promedio mensual de $295.398, seguida por Provincia de Buenos Aires ($143.566).
En cuanto a la evolución de los valores, en la Capital Federal los costos en septiembre se incrementaron un 41,7% en forma interanual. En la Provincia de Buenos Aires, la suba fue de 63,3% interanual.
Sigue Córdoba con un promedio de $129.524, una suba en septiembre de 5,4% más que en agosto y de 53,6% interanual; Santa Fe con un promedio de $121.457, una suba del 8% mensual y del 49,5% interanual; y Entre Ríos entre los promedios más bajos con $64.559, pero con un fuerte aumento mensual del 13,1% e interanual con un 81,6%.
Por su parte, la plataforma Octavo Piso que toma en cuenta 24 jurisdicciones nacionales (23 provincias y CABA) y alrededor de 200.000 unidades, registra la expensa promedio más elevada en Neuquén con $251.964 mensual en agosto, seguida por Mendoza con $233.711, mientras que CABA se ubicó en $208.056 en agosto.
Los costos en barrios cerrados
Cuando se trata de barrios privados, la Provincia de Buenos Aires lidera con un promedio de $517.000 mensuales, tras un incremento del 13% entre abril y agosto (de $457.722,70 a $517.578,94).
Detrás se ubican Córdoba, con un promedio de $291.812,88, y Tierra del Fuego, con $277.600,82. En el caso cordobés, los costos aumentaron un 22% en el período analizado, mientras que entre las provincias con menores valores figuran Río Negro, Salta y San Luis.
En cuanto a la morosidad en barrios cerrados, la plataforma de administración Octavo Piso registra que la demora para el pago de expensas es levemente más alta que en edificios. Mientras en los departamentos se sostiene cerca de un 16% en los countries y barrios cerrados llega al 18%, con un gran pico del 26% que se tocó en diciembre del año pasado.
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