Iván Kerr. Por qué no funcionó la ley de alquileres
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Hace unas semanas comenzó a regir la obligación de registrar los contratos de alquiler ante la AFIP de la nueva ley de alquileres, sancionada el año pasado.
El nuevo régimen vino a modificar varios aspectos esenciales del contrato de locación de inmuebles. Pero hay que decir que, a la vista de los resultados obtenidos, de la aceleración que han sufrido los precios (suba en un año de un 54% en la Ciudad de Buenos Aires) y la restricción que provocó en la oferta, la misma no ha dado el resultado esperado.
En esa línea, los diputados de Juntos por el Cambio, Luciano Laspina y Jorge Enriquez, ya han presentado un proyecto para derogarla y generar beneficios fiscales para la construcción de vivienda para alquiler, en la misma línea que la reciente ley aprobada que otorga incentivos tributarios a la construcción de inmuebles. Tal vez por allí pueda haber una esperanza.
En oportunidad del gobierno del expresidente Mauricio Macri, desde la Secretaría de Vivienda de la Nación, encaramos el trabajo de estudiar el tema y convocar a todos los actores de la cadena inmobiliaria para intentar acordar un proyecto que fuera superador del que ya había obtenido media sanción en el Senado y que se discutía en ese momento en comisión en la Cámara de Diputados. Entendíamos que el Estado es quien debe generar acciones que mejoren las condiciones de acceso y sostenibilidad del alquiler. Y que en muchos países se llevan a cabo programas de subsidio y promoción del arriendo con bastante éxito.
La tarea no fue sencilla, aunque debo reconocer la total predisposición de los distintos interlocutores por aportar ideas y buscar mejorar el proyecto presentado originalmente por la senadora Silvina García Larraburu. Siempre estuvo presente esa idea de ¿por qué debiera el Estado regular un mercado en el que sobran oferentes y demandantes? Y, al hacerlo, ¿no se generaría una distorsión que fuera aún más perjudicial? Que en definitiva fue lo que terminó sucediendo.
Muchos sostienen que la ley es “pro inquilino” y que, al intentar corregir esa supuesta desventaja, la misma terminó por agravar aún más su situación de desventaja.
¿Cuáles son realmente las razones de su fracaso?
Para intentar dar una respuesta es preciso decir que la actual situación económica, con pérdida del salario real, inflación creciente, caída del empleo registrado, ausencia de crédito para la primera vivienda y el agravamiento producido por la pandemia de COVID-19; termina siendo un escenario complejo para cualquier actividad en la Argentina. Los alquileres no están exentos a esa realidad, ni son la única actividad que sufrió aumentos significativos. Los taxis, por dar un ejemplo de otra actividad con fuerte incidencia en la Ciudad de Buenos Aires, también han aumentado un 44% en el último año.
Y, aún sin entrar en el detalle de la ley, estoy convencido que las medidas de emergencias tomadas por distintos decretos de necesidad y urgencia del Poder Ejecutiva Nacional, que conllevaron el congelamiento del precio de los alquileres, la suspensión de los desalojos y demás cuestiones hasta el 31 de marzo; no han hecho más que sacar propiedades de la oferta, restringir la misma aún más, aumentar los precios y quebrar la seguridad jurídica que debe existir en todo contrato.
En cuanto al proyecto que trabajamos en su momento y el que finalmente fuera aprobado por el Congreso, siempre estuvo el riesgo de que en su discusión, el mismo fuera “corrido por izquierda”, como se dice habitualmente y sufriera las modificaciones que fueron las que, finalmente, determinaron su knock out.
Entre ellas el plazo mínimo del alquiler, que se elevó a tres años, en vez de mantener los dos años que ya existían, en vez de incluir una prórroga de uno más, sin necesidad de nuevos gastos, como se proponía en su oportunidad.
Aquí el reclamo de supuestas agrupaciones de inquilinos, aunque en realidad no existe una entidad que represente legalmente a los mismos, exigía el plazo mayor, el que a la luz de los hechos terminó no siendo una solución que los haya favorecido.
Otra de las modificaciones introducidas fue la referente al ajuste del canon locativo. Si bien la indexación estaba prohibida por los artículos 7 y 10 de la ley de Convertibilidad (Ley 23.928), en los hechos nadie la cumplía y todos los contratos incluían alguna variable de ajuste. Mejor hubiera sido directamente exceptuar de esa prohibición a los contratos de alquiler y dejar que las partes acordaran libremente el ajuste que quisieran, cuándo y cómo hacerlo. Con la salvedad de los alquileres más económicos, donde sí tiene sentido fijar un índice determinado.
El aprendizaje indica que forzar reglas desde el Estado e intervenir arbitrariamente en todas las relaciones comerciales, repercute sin duda en forma negativa. Los alquileres comerciales, por caso, no necesitan de un Estado excesivamente regulador que les determine cómo llevar adelante su negocio, por cuánto tiempo, ni cómo ajustarlo.
Quienes sí necesitan de ayuda pública, son la población más vulnerable. La que, paradójicamente, quedan afuera del mercado formal y recurren a alquileres muy precarizados donde no existe ninguna situación de protección por parte del Estado. Esto sigue ocurriendo en casi todos los barrios vulnerables y villas de nuestras grandes ciudades.
En ese sentido, creemos sí que generar medidas que permitan desarrollar una política de alquiler social que ayude a resolver las necesidades habitacionales para poblaciones de bajos ingresos, es adecuada y contribuye a los procesos necesarios de renovación urbana e integración social.
Abonando también que la mejor política habitacional es subsidiar la demanda e incentivar la oferta aplicando exenciones impositivas como las contempladas en la ley de locaciones urbanas de Raúl Alfonsín, hoy derogada. Aquella vieja ley expresamente instrumentaba seguros de garantía para alquilar desde la entonces Caja de Ahorro y Seguro y otorgaba beneficios tributarios a quienes realizaran inversiones en la construcción de propiedades destinadas al alquiler de viviendas familiares permanentes.
Por ello, si el actual régimen no ha sido útil para ampliar la oferta y mejorar las condiciones de las partes, aun otorgando el beneficio que no pudo preverse por la crisis ocasionada por la pandemia por el COVID-19, entonces debemos reconocer que nos hemos equivocado y que es preciso que, habiendo dado inicio a las sesiones ordinarias, el Congreso remedie esta situación y corrija las distorsiones que la ley ha ocasionado.
En el mismo sentido, el Gobierno Nacional debiera dejar de prorrogar congelamiento de pecios, suspensiones de desalojos y demás yerbas que, lejos de beneficiar a los inquilinos, ha ocasionado que exista menos oferta y que la que hay sea más cara.
El autor es ex Secretario de Vivienda de la Nación
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