Propiedades: 20 claves para entender el mercado inmobiliario
Los precios de venta caen, los valores de los alquileres suben, el costo de construcción en dólares se recupera y mucho más de este presente complejo para el sector
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El mercado inmobiliario atraviesa un momento complejo y los vaivenes de la economía durante la pandemia de coronavirus no le dan paz al sector, que viene golpeado hace tiempo. Aunque los primeros meses de 2021 arrojaron algunos signos positivos, los especialistas aseguran que aún falta mucho para una reactivación real. El panorama está marcado por la caída en los valores de venta de las propiedades, que está acompañada por una demanda que se encuentra en los niveles mínimos. En tanto, en el terreno de los alquileres los precios continúan en alza y ya acumulan una suba de más del 70% en un año, como consecuencia, en parte, de la baja oferta y la ley de alquileres.
1. Los precios de venta están en baja
Según el index que todos los meses releva ZonaProp, los valores de venta siguen disminuyendo, como lo hacen ininterrumpidamente desde abril de 2019. El precio medio en la ciudad de Buenos Aires se ubica en US$2481 por m²: disminuyó 1,1% en mayo con respecto al mes anterior. Con estas cifras, los valores de venta acumulan una baja de 2,5% en lo que va de 2021 y de 11,4% desde el máximo de 2019.
2. Belgrano y Palermo, donde más disminuyeron los precios de venta
El Corredor Norte es la región con mayor baja de precio en 2021, en torno al -3,5%. En Belgrano, los valores acumulan una baja del 3,7% y en Palermo, del 3,6%.
3. El costo de construcción en dólares se recupera
El costo de construcción medido en dólares sube desde octubre de 2020, por encima de la devaluación, lo que deriva en una recuperación de los valores mínimos medidos en dólares de más del 31% desde entonces y genera resistencia a la baja de precios de las unidades en pozo, que son las que menos caen en 2021. La estabilidad del dólar de los últimos meses y el aumento en los precios de los materiales de obra llevó al indicador a reconquistar parte de ese terreno perdido. Actualmente, construir cuesta 24% menos que el promedio 2012-2020.
4. Un departamento de dos ambientes alcanza los US$129 mil
Según los datos del informe de ZonaProp, un departamento de dos ambientes de 50m² cubiertos y balcón de 5m² tiene un valor promedio de US$129.245, mientras que una unidad de tres ambientes de 70 m² y balcón de 7m² alcanza los US$183.764.
5. Más del 80% de los barrios registran bajas de precio mensuales
En abril de 2018, el 90% de los barrios registraba un aumento de los valores de venta. Por el contrario, actualmente, el 88% de los barrios evidencia una disminución de precio mensual.
6. La cantidad de operaciones de compraventa aumentaron en comparación con 2020
La cantidad de escrituras firmadas en abril de este año se incrementaron sustancialmente en comparación con el mismo mes del año pasado cuando, en plena cuarentena estricta por la pandemia de coronavirus, se concretaron muy pocas operaciones (siete en Caba y solo una en GBA). Sin embargo, el dato debe ser tomado con precaución: en abril se registró una baja de más del 6% en las escrituras con respecto a marzo, según datos del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires. Ese freno, anticipan, podría evidenciarse también en mayo en medio de la segunda ola de la enfermedad en el país y las restricciones para mitigar su impacto.
7. Los precios según las zonas
Los valores más altos de departamentos en venta se encuentran en Puerto Madero, donde el m² cuesta en promedio US$5699. Le siguen Palermo (US$3195/m²) y Belgrano (US$3048/m²). Los precios más bajos se encuentran en Lugano (US$1112/m²), La Boca (US$1725/m²) y Nueva Pompeya (US$1791/m²).
8. Todos los barrios registran baja de precios en las ventas
Excepto Villa Riachuelo, todos los barrios de Capital Federal registran una baja de precios respecto a 2020. Las zonas Oeste y Sur son las que presentaron menores disminuciones de los valores. En Paternal (-14%), San Cristóbal (-12,5%) y Parque Chas (-12,3%) se observaron las mayores variaciones con respecto a la media y en Parque Chacabuco y Chacarita, las menores, con -3,2% en ambas zonas.
9. Los alquileres crecen por encima de la inflación
La suba de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires no tiene paz: en mayo, evidenció un aumento del 3,9%, por lo que el incremento en lo que va del año asciende a 22,5%, una cifra que se ubica apenas por encima de la inflación. En los últimos doce meses, los valores acumulan una suba de 71,3%.
10. Los departamentos usados y los grandes son los que más aumentan de precio
El informe de ZonaProp detalla que los inmuebles que más aumentaron sus valores durante el año, de acuerdo a su tipología, son los departamentos usados y los grandes, de tres ambientes o más. Mientras los primeros pueden alquilarse por $36.977, los segundos pueden costar $52.152 mensuales.
11. El alquiler de un departamento de dos ambientes supera los $35.000
En promedio, el alquiler de un departamento de dos ambientes, 50 m² con balcón de 5m² gira en torno a los $37.575 por mes. Las unidades de tres ambientes, 70 m² y balcón de 7m² se alquilan por $52.152 mensuales.
12. La velocidad de ajuste
De acuerdo al index de ZonaProp, la velocidad de incremento de precio proyectada disminuye a +58% anual, aún por encima de la velocidad previa a la nueva ley de alquileres. En los últimos doce meses, los alquileres acumulan suba de 71,3%. En lo que va del año, la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) ajusta menos que los alquileres: 20,9% contra 22,5%.
13. Todos los barrios registran una suba mayor al 50% interanual
En Capital Federal, todos los barrios registran un incremento en el valor interanual superior al 50%. Monte Castro es el barrio que presenta una mayor suba de precio en los últimos 12 meses (94,3%), seguido por Paternal (90,6%) y Villa Pueyrredón (90%). Las zonas que tuvieron un menor incremento de precio anual son Lugano (53,2%), San Nicolás (54%) y San Telmo (55,6%).
14. Puerto Madero es el barrio más caro
Si se analiza por zonas, los barrios más caros de la ciudad son Puerto Madero ($75.235), Palermo ($44.559) y Núñez ($43.870).
15. Lugano es el barrio con alquileres más accesibles
Los barrios más económicos para alquilar son La Boca ($31.254), Liniers ($29.471) y Lugano ($20.318).
16. Los barrios que se encuentran en la franja media
Entre Puerto Madero y Lugano, en la zona media de precios se encuentran Paternal ($39.545), Villa Pueyrredón ($37.222), Caballito ($35.969), Villa del Parque ($34.985) y Vélez Sarsfield ($33.048).
17. El alquiler gana terreno frente al precio de venta
En un contexto de alta oferta y con récord de avisos publicados en la primera quincena de mayo, el alquiler sigue recuperando terreno frente al precio de venta. Es decir, hoy se vende una propiedad por menos y se alquila por más, lo cual da un nivel de rentabilidad más alto. La relación alquiler/precio se ubica en torno al 2,93% anual.
18. Los barrios que dejan mayor rentabilidad
De acuerdo al último informe de ZonaProp, Parque Patricios (3,6% anual), Paternal (3,5% anual) y Lugano (3,5% anual) son los barrios con mayor rentabilidad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).
19. Puerto Madero es uno de los barrios que deja menor rentabilidad
Los barrios con menor retorno de inversión son Retiro (2,6% anual), Liniers (2,6% anual) y Puerto Madero (2,6% anual). La zona Sureste se posiciona como la más rentable (3,2%) y el corredor Norte como aquel con el porcentaje de recupero más bajo (2,7%). En la parte media del ranking de retorno inmobiliario, se encuentran Floresta (3,3%), Monserrat (3,1%), Flores (3,0%), Almagro (3,0%) y Villa Devoto (2,8%).
20. Se necesitan 34,2 años de alquiler para recuperar la inversión
Si bien las cifras están mejorando levemente con respecto al piso del 2020, lo cierto es que si uno quiere comprar una propiedad para generar renta, al día de hoy recuperará su inversión en 34,2 años. La cifra está 26% por debajo de lo requerido en mismo mes de 2020.
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