Qué hacer si el inquilino no te devuelve el departamento como lo entregaste y cómo evitarlo

El cuidado de un inmueble es una de las principales preocupaciones de cualquier propietario al embarcarse en el mercado de los alquileres. ¿Quién paga los arreglos? ¿El dinero del depósito es suficiente para cubrir los potenciales daños? ¿Qué se puede hacer si el inquilino no devuelve la unidad en las mismas condiciones que la recibió? Esos son algunos de los principales interrogantes que llegan al centro de consultas del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), según indican desde la institución a LA NACION. Aunque no son tan simples de responder, tienen una solución.

“Es mejor prevenir que curar”, según reza el refrán preferido de las personas precavidas. Al poner una propiedad en alquiler, esa máxima se vuelve imprescindible: el primer paso es dejar la mayor cantidad de reglas asentadas en el contrato. Para Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, ese es el secreto para evitar problemas en el futuro.

Punto por punto, qué incluir en el contrato

El especialista comenta que el artículo 1200 de la Ley de Alquileres es clave. Allí indica que el dueño “está obligado a entregar el inmueble conforme a lo dispuesto en el contrato”. En tanto, cuando el escrito no especifica nada, el locador debe entregarlo “en un estado apropiado para su destino”, es decir, listo para ser habitado. Por su parte, la norma dice que el inquilino tiene que conservar la propiedad en el mismo estado en el que la recibió.

Aunque las obligaciones de las partes se establecen en el Código Civil, en los contratos se pueden sumar otras que se acuerden entre ambas. Para asegurarse de que el inquilino entregará la propiedad en buen estado, Abatti aconseja incluir algunas cláusulas.

1. El inventario

Un punto muy importante en los contratos de locación es el inventario del inmueble, que puede realizarse en otro instrumento y adjuntarse como un anexo. La clave es que contemple el estado de conservación de todas las partes del inmueble: desde la pintura en las paredes y aberturas, pasando por los pisos y los revestimientos hasta la grifería y los muebles de cocina. En diálogo con LA NACION, Abatti remarca que ningún espacio de la propiedad puede modificarse sin el aval del dueño y que, si se hace, deben establecerse previamente las condiciones.

En este sentido, aconseja también “sacar fotografías, firmarlas y agregarlas como anexo”. Además, poner en algunos casos el valor de reposición de los elementos. Por ejemplo, si se rompe un calefón y hay que reemplazarlo, colocar el costo en dólares (la cantidad necesaria de pesos para comprar cierta cantidad de dólares). Es práctico incluir el precio aproximado de cada cosa para evitar discusiones sobre los valores. “Los contratos deben evitar el conflicto y llegado el caso, que un juez pueda decidir rápidamente sobre el tema”, explica.

2. Las reparaciones

En la cláusula en la que se establece que todas las reparaciones para mantener el estado de funcionalidad del inmueble corren a cargo del locador, Abatti recomienda determinar cuáles son urgentes y cuáles no. “El artículo 1201, reformado por la nueva ley, establece que las reparaciones urgentes originadas por cualquier causa no imputable al inquilino, si no las efectuó el locador dentro de las 24 horas de notificado, las puede hacer el inquilino a costa del propietario. Para poner un ejemplo, en una casa, “una gotera sobre la cama es urgente, pero en el quincho no”, define. “Lo que se puede hacer es convenir que sea el corredor inmobiliario quien determine si la reparación es urgente o no. En la propiedad horizontal, conviene que sea el administrador del consorcio del edificio quien lo establezca y, si hay que reparar algo, que indique quién lo debe hacer, ya que muchas reparaciones deben ser realizadas a cargo del consorcio”, indica.

En la misma línea, también señala que, en los contratos, aconseja incluir una cláusula estableciendo que, en caso de tener que llevar a cabo reparaciones a cargo del locador y que realice el locatario, que superen el monto mensual del alquiler, se descuenten en tres o cuatro cuotas de los alquileres que percibe el propietario.

3. El depósito

Si bien no es obligatorio pedir depósito en garantía, en la práctica es algo que siempre ocurre. Por ley, lo máximo que puede pedir el propietario es un mes de depósito al valor del primer monto del alquiler. Sin embargo, el especialista señala que los locadores pueden incluir una cláusula que establezca que un tercero acreciente el depósito de garantía, ya sea un familiar o amigo del inquilino e incluso el fiador, ya que la disposición legal imperativa rige solo entre locador y locatario y no respecto de terceros.

“Si un alquiler cuesta $30.000 por mes, el inquilino da en depósito de ese monto al locador. Supongamos que se rompe un aire acondicionado, que sale alrededor de $100.000... Esa suma el depósito no la cubre”, plantea. “Por eso, en los contratos de vivienda, ya que en los comerciales no existe ningún límite, es aconsejable incluir una cláusula para acrecentar por un tercero, el depósito”, indica.

4. Inspección del inmueble

Un punto importante para evitar que la unidad sea devuelta en un estado diferente al original es incluir en el contrato una cláusula que le de el derecho al propietario de inspeccionarla, acordando previamente día y horario, dice Abatti y además aconseja tomar fotografías. La verificación más importante es la que se realiza un mes o 15 días antes de la devolución del inmueble. “Si en esa visita el dueño observa que hay cosas que no están como deberían, le conviene conseguir un escribano para el día de la entrega e incluso notificar al fiador, a través de una carta documento”, precisa.

Por último, es clave labrar un “Acta de recepción del inmueble” el día de la entrega de la propiedad. En relación a este punto, el abogado hace hincapié en la importancia de establecer la hora exacta en la que finalizará el plazo de devolución del inmueble, porque de manera contraria, por derecho queda establecido que el mismo es entre las 00 y las 24 horas. “Esto es importante para poder conseguir un escribano en horario diurno y también para inspeccionar el lugar con buena luz”, dice.

“En esa última visita con escribano, si el propietario advierte cuestiones graves puede retener el depósito, por eso es importante contemplar la posibilidad de que ese monto se incremente con un fiador o amigo del inquilino”, indica.

Qué hacer si no se plasmaron esos puntos en el contrato

Para Abatti, si las cláusulas no se previeron en el contrato, el propietario “está poco cubierto por la ley”. “Todo radica en una buena redacción contractual”, enfatiza. Sin embargo, no todo está perdido: las visitas de inspección previas pueden hacerse con notificación vía carta documento. De esa forma, el día de la entrega de las llaves, se puede asistir con un escribano y el fiador como testigo. Probar que el inmueble no estaba en condiciones aptas le permitirá quedarse con el depósito.

De no estar de acuerdo con la retención del mismo, el inquilino podría intentar enviar cartas documento, realizar una denuncia y eventualmente llegar hasta un proceso de mediación ley, que es la antesala de un juicio. Pero el tiempo de espera para ese proceso es de aproximadamente tres meses y, si se pone en la balanza el costo de un abogado por ese plazo y la suma del depósito, en muchas ocasiones los locatarios desisten de la pelea y asimilan la idea de no volver a ver ese dinero.

Otro problema muy común es que el monto del depósito no es suficiente para cubrir los gastos totales de aquello que no se entrega en la forma adecuada. En ese caso, el propietario podría pensar en reclamar judicialmente por aquellos daños considerados “anormales”. Para que eso prospere, es fundamental la visita con un escribano y generar material fotográfico como prueba.

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