¿Qué puede hacer un corredor inmobiliario​?

En febrero de este año se despertó un inquietante debate: la posibilidad de que tuviera lugar una desregulación en el mercado inmobiliario. Esto surgió luego de que fuentes cercanas a Federico Sturzenegger, ministro de Desregulación y Transformación del Estado, confirmaran a LA NACION que estaban empezando a analizar la desregulación de este sector. En ese contexto, muchos se preguntan cuáles son las tareas y requisitos que debe realizar y cumplir hoy un corredor inmobiliario.

En primer lugar, es importante aclarar que, hoy, quien quiere trabajar como corredor inmobiliario debe cursar una carrera-que en algunas provincias es de grado universitario y dura más de cuatro años-y, una vez recibido, sacar la matrícula y pagar al colegio un monto-anual o porcentaje de las operaciones-para poder ejercer la actividad. Los encargados de otorgar la matrícula son los colegios inmobiliarios o de martilleros y corredores públicos, que son aprobados por los gobiernos locales de cada jurisdicción en la que ejercen. Por ejemplo, en Provincia de Buenos Aires existen 21 colegios en distintos departamentos judiciales y, en cuanto al resto del país, hay entre 17 y 18 colegios repartidos en las 24 provincias, aunque no todas cuentan con uno.

Ahora bien, si se analizan las tareas que pueden realizar, se podría decir -sintetizándolo- que un corredor está facultado para actuar en cualquier operación de un bien inmueble. “Si tenés un inmueble para alquilar o vender, llamás a un corredor inmobiliario para que te lo tase o valúe. También pueden hacer tasaciones para sucesiones, divisiones de condominio o para empresas que quieren actualizar su valor patrimonial”, explica Armando Pepe, expresidente del Colegio Inmobiliario.

Además, explica que se encargan de asistir a las partes hasta el momento de la firma de la escritura -en el caso de que sea una operación de compraventa- o la firma del contrato de locación -en el caso de que sea un alquiler-. También asisten en la documentación, en cómo operar, analizan que la propiedad no esté en sucesión, no sea bien de familia; en definitiva, que se pueda disponer del bien. “En el caso de las operaciones con crédito hipotecario, las entidades bancarias piden fotocopia del título de propiedad, de las boletas de impuestos, reglamento de copropiedad del edificio y plano de subdivisión. La mayoría de los propietarios no tienen ni el reglamento ni el plano, por lo que nosotros nos ocupamos de rastrear y juntar esos documentos”, agrega Pepe.

Ahora bien, para ser puntillosos, si se analiza lo normativo, la definición y atribuciones del Corredor están incluidas en el Código Civil y Comercial (art. 1345 y ss, especialmente los arts. 1347-1349) y, en el caso de CABA, en el art. 2 de la Ley 2340 (que es la que dio origen al Colegio). En ese sentido, los primeros artículos mencionados establecen:

ARTICULO 1345.- Definición. Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes.

Artículo 1347.- Obligaciones del corredor. El corredor debe:

• asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que media y de su capacidad legal para contratar;
• proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes;
• comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio;
• mantener confidencialidad de todo lo que concierne a negociaciones en las que interviene, la que sólo debe ceder ante requerimiento judicial o de autoridad pública competente;
• asistir, en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de los instrumentos conclusivos y a la entrega de los objetos o valores, si alguna de las partes lo requiere;
• guardar muestras de los productos que se negocien con su intervención, mientras subsista la posibilidad de controversia sobre la calidad de lo entregado.

Artículo 1348.- Prohibición. Está prohibido al corredor:

• adquirir por sí o por interpósita persona efectos cuya negociación le ha sido encargada;
• tener cualquier clase de participación o interés en la negociación o en los bienes comprendidos en ella.

Artículo 1349.- Garantía y representación. El corredor puede:

• otorgar garantía por obligaciones de una o de ambas partes en la negociación en la que actúen;
• recibir de una parte el encargo de representarla en la ejecución del negocio.

Luego de casi tres meses en que fuentes cercanas a Federico Sturzenegger, ministro de Desregulación y Transformación del Estado, confirmaran a LA NACION que se estaban empezando a analizar la desregulación del sector inmobiliario, un diputado del PRO presentó hace unas semanas un proyecto de ley de Libertad Inmobiliaria.

La iniciativa elaborada por el diputado Alejandro Bongiovanni modificaría la Ley N° 20.266, sancionada en 1973. El proyecto propone eliminar cinco restricciones a la actividad inmobiliaria establecidas en esa norma:

• Se eximiría de contar con una matrícula obligatoria o título universitario para intermediar en el sector inmobiliario. Se eliminaría la obligatoriedad de la inscripción en los colegios profesionales, permitiendo el desarrollo de la actividad a toda persona “idónea”, según detallan fuentes cercanas al diputado. A este respecto, uno de los artículos del proyecto asegura: “Cualquier inscripción en registros o sistemas de certificación será de carácter voluntario y podrá ser llevada adelante por entidades privadas o cámaras sectoriales. El Estado Nacional no intervendrá en su fiscalización ni gestión, respetando la libertad de asociación entre las partes.”
• Los Colegios profesionales dejarían de ser los únicos que ejercen como reguladores y jueces de la actividad inmobiliaria. Habrá competencia entre las entidades privadas que ofrezcan certificaciones voluntarias. Por su parte, los afectados por el incumplimiento de las obligaciones comerciales, en caso que lo deseen, podrán recurrir a la justicia ordinaria para la resolución de los conflictos.
• Se permitiría el ejercicio de la actividad en todo el territorio nacional, eliminando la restricción geográfica que existía para ejercer (la condición de que un colegio de cierta localidad autorice a ejercer).
• Se eliminarían los aranceles mínimos y los honorarios fijos que establecen los Colegios. En su lugar, las partes podrán acordar libremente los términos y costos del servicio.
• Se eliminarían las sanciones por ejercicio sin matrícula.

El diputado señala que el proyecto de ley de Libertad Inmobiliaria está basado en la evidencia de mercados más abiertos, como los de España, Estados Unidos o Nueva Zelanda, que demuestran que la eliminación de las mencionadas barreras “mejoran la calidad del servicio y reducen los costos para los consumidores”. Además, agrega que se trata de “avances fundamentales hacia un mercado inmobiliario más libre, eficiente y equitativo, alineados con los principios de una sociedad abierta y con la defensa de los derechos individuales y la autonomía contractual”.

La opinión de brokers del sector no demoró en aparecer. Marta Liotto, expresidenta de CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires), recordó que el colegio inmobiliario porteño se creó a partir de una iniciativa de los propios corredores. Explica que nació en 2007 como producto de una cantidad de irregularidades que se daban en el mercado como la venta de inmuebles en pozo que no estaban en capacidad de venderse, entre otras cosas, y “no estamos hablando de comprar zapatos, sino de una inversión grande, como es la casa de una persona”.

Otras voces en off aseguran que los colegios profesionales terminan convirtiéndose en “entes burocráticos que cobran, pero no aportan valor”, en referencia a que los colegios perciben una cuota anual o porcentajes de los honorarios que reciben las inmobiliarias por las operaciones que cierran. Por nombrar algunos ejemplos, en San Isidro, el Colegio de Martilleros percibe un porcentaje del 6% sobre la comisión cobrada por cada venta de sus matriculados mientras que CUCICBA, que cuenta con 10.000 corredores inmobiliarios matriculados -de los cuales 7700 están activos-, cobra $500.000 al año por cada uno de ellos.

“Los colegios deberían actualizarse. Antes se agrupaban por zonas, ya que conocían a los matriculados de esos lugares, hoy la información circula con mucha más velocidad, por lo que una inmobiliaria podría trabajar en cualquier mercado”, agrega Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin. “Lo que cobran no es lógico”, afirma de manera contundente Diego Cazes, director general de L.J. Ramos.

Más allá de la necesidad de ajustar temas de eficiencia de los colegios, los brokers consultados coinciden en que “cierta regulación” es importante para evitar una anarquía en el sector. La principal preocupación es que la desregulación multiplique la cantidad de agentes inmobiliarios que ejerzan la actividad sin preparación, que terminen tasando a cualquier valor y cobrando honorarios irrisorios. “Es bueno que el sistema se modernice y liberalice, pero también es clave no retroceder en temas de oferta. Quiero decir, evitar que cualquiera pueda ofrecer cualquier cosa, sin un mínimo de garantías para el cliente”, asegura Raggio. Cazes comparte esta mirada y agrega: “Algún control tiene que haber para que se regule la actividad”.

Por María Josefina Lanzi

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