Cómo funciona el negocio de comprar propiedades con contratos de alquiler que paga el Gobierno de los Estados Unidos
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LA NACIONCarla Quiroga
Enrique Origgi es un empresario de 49 años que creció en Miami y se graduó de la escuela de negocios Harvard Business School en Boston. Con experiencia en el mercado financiero y de inversiones, logró en su último fondo con foco en empresas de consumo masivo un retorno anual compuesto arriba del 24 por ciento. Sin embargo, hoy su foco está puesto en la industria inmobiliaria de los Estados Unidos. Pero su modelo no es apostar al modelo tradicional: invertir en proyectos en pozo y esperar su revalorización. "No me gustan los negocios de especulación en la que uno compra algo que no produce con la expectativa de que en algún momento alguien compre a un precio mayor", resume su visión el hombre de negocios que divide sus días entre los Estados Unidos y Europa. El empresario arrancó en el sector destinando el dinero del grupo que lidera a la compra de propiedades ubicadas en el Midwest de los Estados Unidos. "Es la zona que por varias razones estructurales presenta las mejores oportunidades de inversión inmobiliaria" explica. Agrega que luego decidió crear una plataforma porque se dio cuenta que era un negocio de volumen". Hoy MidAmerican Homes, la empresa que fundó y que está especializada en desarrollar y administrar portafolios de casas de alquiler para inversores en todo el mundo tiene cientos de casas en operación, todas ubicadas en el área central de los Estados Unidos, incluyendo Detroit y que son parte del programa fondeado por el gobierno federal de los EE.UU. mediante el cual el gobierno paga el alquiler en nombre de los inquilinos, típicamente personas de bajos recursos. "El programa que tiene un presupuesto estatal anual de US$23.000 millones existe desde 1974 y asiste a más de 5 millones de personas", agrega Kristian Freiwald, CEO de MidAmerican Homes, argentino actualmente radicado en Detroit. La mayoría de los hogares asistidos son habitados por madres solteras; ancianos, personas con discapacidades o veteranos de Guerra. "Hay pocas inversiones más seguras en donde es directamente el gobierno de los EE.UU. quién te paga el alquiler", comienza su charla con la Nación, Origgi, de paso por Buenos Aires.
-¿Qué los ha llevado a invertir en la zona del Midwest?
-EO: Por donde se lo mire, hay varias razones estructurales para enfocar las inversiones inmobiliarias en la región central de los Estados Unidos. Primero, es la región con los más elevados rendimientos de alquiler por dólar invertido. Segundo, tiene un alto crecimiento laboral, especialmente en las industrias manufactureras, educación y salud. Tercero, tiene una creciente importancia política ya esta región ha sido clave a la hora de inclinar la balanza hacia un lado o el otro en las últimas tres elecciones presidenciales, por lo que ambos partidos políticos buscan impulsar el crecimiento de esta región.
-¿Porqué se enfocaron en los hogares del segmento residencial medio-bajo?
-EO:Porque en este segmento existe una alta demanda relativo a la oferta, y esto no cambiará por varios años. En las últimas dos décadas a la clase media y media baja en los Estados Unidos se le ha dificultado ahorrar lo suficiente para comprar su propia casa, y posterior a 2008 obtener préstamos bancarios les ha sido más difícil, por lo que cada vez más gente recurre al alquiler. Actualmente, más del 35% de los hogares en los Estados Unidos son alquilados, un número que va en alza. Por el lado de la oferta, los constructores están enfocados en los segmentos más altos donde los márgenes de construcción son mayores. Por esto, el segmento medio-bajo es el que mejor se presta para obtener buena rentabilidad en casas de alquiler.
-¿Cuáles son las ventajas y desventajas del programa de asistencia federal?
-KF: La mayor ventaja es que se minimiza el riesgo de no pago. El beneficio viene por una mayor predictibilidad del ingreso por alquiler independientemente de las condiciones macroeconómicas y coyunturales de cualquier inquilino. Además, como los inquilinos son de bajos recursos, si se sienten cómodos en la casa, se quedan más tiempo porque una mudanza les es costosa. Esto se traduce en menor vacancia y un mejor retorno para el inversionista. La desventaja es que las casas, para pertenecer al programa, deben contar con ciertos requisitos de calidad, higiene, mantenimiento y seguridad, los cuales son inspeccionadas anualmente. Es más caro preparar una casa así porque requiere una atención al detalle muy especializada, lo cual lleva tiempo y una supervisión rigurosa. Se debe saber cuáles son las cosas a las que los inspectores prestarán atención y prevenirlas para no perder el tiempo en reinspecciones. Por ejemplo, se deben verificar todas las habitaciones y asegurarse que no se presenten peligros para bebés por posibles caídas, pérdidas de gas o alcance a enchufes sin protección. Las escaleras deben contar con barandas aprobadas. La casa debe contar con alarmas de fuego y detectores de gas,
-¿Cuáles son las zonas que mejor aplican para este negocio?
-KF: Nosotros hemos hecho un estudio minucioso revisando variables, económicas, demográficas, e inversiones. Así fue como pusimos el foco en Detroit porque está teniendo un resurgimiento notable, con importantísimas inversiones públicas y privadas, una tasa de desempleo por debajo del 5% y una altísima rentabilidad para casas de alquiler. Aquí se logran retornos brutos sobre el alquiler de 15% a 17%.
-¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar?
-EO: El inquilino no tiene control sobre el pago que hace el estado ya que el mismo es realizado directamente a una cuenta designada por el propietario. En aquellos casos donde el inquilino es responsable por una porción del pago de la renta y no realiza el pago en tiempo y forma, el propietario podrá desalojarlo con todo el apoyo de la ley en 45 días, además de denunciarlo ante el gobierno por falta de pago y de suceder esto, el inquilino pierde el beneficio de su voucher, algo generalmente muy valioso y difícil de obtener para ellos.
-¿Cuál es la duración de los contratos? Cual es el seguimiento que hay que darle?
-KF:Los contratos de alquiler con el gobierno son renovables anualmente, debiendo pasarse una inspección anual para poder continuar con el contrato. Es clave ocuparse de dar seguimiento a estos vencimientos así como todos los que están relacionados con la casa como por ejemplo los impuestos municipales, vencimiento de seguros, registros periódicos con las diferentes autoridades, etc.
-¿Cómo es modelo de negocios?
-KF: Compramos casas, las acondicionamos y las alquilamos. Cuando generan ingresos la pasamos a la empresa de administración de casas y la ofrecemos a inversores. Esto aporta ventajas ya que somos responsables de todas las etapas del desarrollo y administración de las casas.
-¿Cuál es la inversión necesaria para ingresar en el negocio?
-KF: La mayoría de nuestros inversores se inician comprando entre dos y tres casas para probar, a un costo de aproximadamente US$60.000 cada una. Cada casa genera aproximadamente US$4500 anuales después de gastos. También puede invertir en un edificio de apartamentos de 20 o más unidades habitacionales a aproximadamente US$45.000 por unidad habitacional, lo cual da una rentabilidad de dos o tres puntos mayor. Nuestros inversores obtienen el título de sus propiedades lo cual da mayor seguridad.
-EO: Nuestras casas están alquiladas y generan ingresos al momento de la compra. Muchos inversores eligen reinvertir el capital generado cada año para ir creciendo en el negocio. Por ejemplo, con una inversión de US$600.000, en 10 casas, al cabo de un poco más de un año contarían con fondos generados del equivalente a una casa, por lo cual en 10 años contarán con el doble de propiedades. La renta neta generada por estas 20 casas en una década sería de casi US$100.000anuales.
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