Propiedades: dónde están las oportunidades y qué se necesita para 2026
Tras un año exigente, la construcción privada vuelve a preguntarse dónde invertir y qué necesita para reactivarse hacia 2026
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Damián Tabakman
El sector de la construcción privada concluye un año desafiante, por el aumento sostenido de los costos, la presión sobre la rentabilidad y un mercado que no acompañó al ritmo necesario. Sin embargo, el clima actual es positivo y esperanzador, como lo demuestran las recientes ventas de terrenos públicos de calidad, adquiridos por desarrolladores e inversores de renombre. Todo indica un optimismo creciente de cara a los próximos años.
Un dato clave: el ladrillo, como activo argentino, ha mantenido su valor en dólares y quedó rezagado frente a otros activos, especialmente los papeles financieros. Mientras tanto, los salarios y los bienes de consumo se duplicaron, en promedio, en dólares respecto del gobierno anterior, pero el precio del metro cuadrado apenas avanzó, aún cuando los costos de construcción se encarecieron.
Este desfasaje vuelve especialmente atractivo el contexto actual para muchos inversores, incluso internacionales, que empiezan a mirar con interés las oportunidades locales.
El empuje de los usados
Al repasar el año que termina, se destaca el alto nivel de actividad en el segmento de propiedades usadas durante el primer semestre de 2025, impulsado por la oferta de créditos hipotecarios que incrementó con fuerza la demanda.
Durante varios meses fue posible acceder a financiamiento a tasas competitivas para adquirir unidades cuyo valor de reposición duplicaba, en promedio, su precio de mercado.
Además, la derogación de la ley de alquileres al inicio de la gestión de Milei atrajo a numerosos inversores rentistas y generó más trabajo para corredores y escribanos. Sin embargo, su efecto en la construcción nueva fue marginal.
Como sector, promovimos la implementación de hipotecas divisibles para adaptarnos a esta nueva ola, aunque en la práctica no se terminaron aplicando.
Viento a favor hacia 2026
Con el avance del período preelectoral, el mercado inmobiliario volvió a paralizarse, como suele ocurrir en estos ciclos. La incertidumbre fue intensa y prolongada.
En las últimas semanas, sin embargo, el panorama político se estabilizó: cayó el riesgo país y el sector público regresó al mercado de deuda voluntario.
¿Qué explica el renovado optimismo entre desarrolladores e inversores? En gran parte, el trabajo interno que las desarrolladoras ya realizamos para mejorar productividad y reducir costos. La caída en la rentabilidad obligó a profesionalizar procesos, acceder a insumos importados más competitivos y adoptar tecnologías constructivas más eficientes. Aún queda mucho por hacer, pero la dirección está clara.
El desafío ahora es alinear los precios de venta con los costos de producción, una tarea compleja que impulsó estrategias como elevar la calidad de los productos, aunque ese enfoque aplica sobre todo a nichos puntuales.
Dónde están las oportunidades y qué se necesita
La búsqueda de nuevos territorios para operar también gana protagonismo. Quienes apuesten por regiones que crecen al ritmo del auge energético y minero están bien posicionados. Estas zonas demandan vivienda nueva, centros comerciales, oficinas, depósitos y servicios educativos y de salud.
Y naturalmente que el campo seguirá generando riqueza en el país en los próximos años, y buena parte de los excedentes, como históricamente ha sucedido, irán a ladrillos.
En síntesis: el mapa de oportunidades acompaña la evolución de los sectores ganadores de la economía.
Pero estas iniciativas no alcanzan por sí solas. El sector necesita incentivos fiscales específicos y avances concretos en las reformas laborales, impositivas y previsionales propuestas por el gobierno. También son clave las mejoras en las normativas urbanísticas y, sobre todo, procesos de aprobación más ágiles, un tema históricamente pendiente en Argentina.
Para modernizar este frente sería fundamental adoptar un cambio estructural similar al de varios países desarrollados, que se apoyan en el principio de la Declaración Responsable del profesional a cargo para habilitar el inicio de obra.
Este año vimos avances y retrocesos: la inteligencia artificial comienza incipientemente a acelerar trámites, lo cual es positivo, pero al mismo tiempo algunos municipios frenaron obras privadas por deficiencias de planificación urbana.
Crédito: el gran pendiente
La llave para impulsar el despegue de la construcción privada y su impacto directo en el empleo e inversión es el crédito a largo plazo, especialmente para la compra de propiedades en pozo.
Muchos desarrolladores ya empiezan a experimentar con mecanismos propios con buenos resultados, pero el desafío estructural persiste.
El crédito hipotecario bancario masivo es difícil de consolidar en Argentina y aplicarlo a los proyectos inmobiliarios, que conllevan el riesgo de no completarse a tiempo, le agrega complejidad a la cuestión.
Aun así, es el tema central a abordar. Otros países de la región lo resolvieron y su modelo debe inspirarnos.
Proponemos que el sistema previsional sea el vehículo que permita comenzar a absorber la descarga de créditos hipotecarios por parte de sus originadores, generando así más fluidez en el mercado a través de securitizaciones.
Hay mucho por hacer y estamos convencidos de que pueden establecerse políticas públicas de reactivación de la construcción privada en el país para mejorar el acceso a la vivienda y el nivel de empleo en las zonas más pobladas, sin generar un costo fiscal adicional.
Desde la CEDU, queremos impulsar este debate de inmediato junto al gobierno: los beneficios para los argentinos serían enormes.
*El autor es presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos de la Ciudad de Buenos Aires (CEDU).
Por Damián Tabakman
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