Un economista revela cómo trabajar en un contexto de altos costos de construcción sin financiamiento
También analiza el presente de los créditos hipotecarios y los desafíos del mercado inmobiliario
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Federico González Rouco
Los últimos datos de actividad de la construcción mostraron que el sector sigue con una lógica que comenzó hace ya casi un año: a un intento de recuperar lo siguen un traspié y luego a volver a empezar. Lo que supo ser la euforia por el impacto del blanqueo y los créditos tuvo, a hoy, dos primeras conclusiones: fue dirigido a la intermediación (no a la construcción) y tuvo un impacto relevante pero acotado. Del lado de las obras no residenciales, parecería haber mayor recuperación, aunque también desde un punto de partida considerablemente menor. La vuelta de algunas obras públicas provinciales y la reorientación de cierta demanda hacia las obras de infraestructura para el sector energético le ponen un piso a la caída.
En abril, la construcción creció 5,1% mensual, la mayor variación registrada desde julio de 2024. Tras 10 meses de estancamiento, alcanzó el mayor nivel desde diciembre de 2023, pero aun 20% inferior al pico de noviembre 2023.
No obstante, los indicadores adelantados de mayo muestran caídas. Así, la lógica que comenzó hace un año, recuperaciones efímeras que no logran consolidarse, seguidas de recaídas y vuelta al punto anterior, parece continuar en el horizonte próximo. Las expectativas negativas de los empresarios de la construcción sobre el próximo trimestre alcanzaron el 17,6%, máximo desde julio 2024, mientras que las positivas cayeron al 14,8%, de los peores niveles en casi un año.
El costo del m² en dólares pone un freno a la construcción privada; mientras la restricción presupuestaria limita la obra pública.
La expectativa del blanqueo se canalizó hacia la intermediación (no a la construcción) y tuvo un impacto relevante, pero acotado. La nueva iniciativa para “usar los dólares del colchón” aún no despejó incógnitas tributarias, y el Congreso no parece ofrecer un trámite fluido para el proyecto legislativo.
El mercado de compraventas inmobiliarias sigue en alza, aunque con diferencias según el segmento: los precios de propiedades en pozo continúan creciendo, aunque desacelerando, mientras que en algunas ciudades ganan ritmo los precios de los inmuebles usados. La revalorización de los usados es clave para abaratar el precio relativo de las unidades nuevas que traccione la construcción.
Sin embargo, el aumento de costos de construcción en dólares (+1,4% en abril y +10% en mayo), impulsado por la caída del dólar billete, presiona sobre la rentabilidad del sector. El costo de construcción en dólares subió 84% desde el inicio del mandato presidencial hasta abril, y 103% hasta mayo, lo que obliga al sector a repensar su modelo de negocio ante una estructura de costos significativamente más alta. La expectativa de reducir costos vía importaciones es acotada a algunos insumos, pero no compensa un tipo de cambio apreciado.
En términos de rentabilidad, el costo de construcción directo (sin contar impuestos, ganancia o gastos de comercialización, por ejemplo) representó el 35% del valor de un metro cuadrado en pozo. En la ciudad de Buenos Aires, el costo de construcción directo promedio por m² es de US$1020, mientras que el m² en pozo promedio tiene un valor de US$2893. En noviembre de 2023, por ejemplo, la incidencia del costo directo era del 22% y, durante todo 2021, un promedio de 19%.
La actualidad de los créditos hipotecarios
En mayo se otorgaron créditos hipotecarios UVA por US$298 millones. Es una mejora del 7% frente a abril y el máximo registrado desde mayo de 2018 (US$445 millones). El 90% de todo el financiamiento hipotecario fue en UVA a privados (familias). La iliquidez que enfrenta el fondeo del segmento hipotecario continúa traduciéndose en suba de las tasas de interés: la tasa promedio fue de 6%, un punto por encima del 5% registrado en octubre, cuando comenzó el proceso de alza de tasas por el que la mayoría de las entidades elevaron su costo financiero (salvo el Banco Nación, entre los principales).
El plazo se mantiene estable en 24 años. A febrero, último dato conocido, el Banco Nación se mantiene como el principal banco del mercado hipotecario, seguido por el Galicia, el Macro y el Banco de Córdoba.
En abril, el mercado inmobiliario mantuvo su ritmo de crecimiento y 2025 se perfila para alcanzar niveles cercanos a récords históricos. En CABA se registraron 5471 escrituras, el mayor número desde 2018, con un fuerte repunte del crédito hipotecario (1.192 operaciones, +946% interanual), aunque desde una base muy baja. En la Provincia de Buenos Aires también se alcanzó un récord histórico para abril con 12.158 escrituras, un 60% más que en 2024, aunque con menor protagonismo del crédito UVA debido a la ausencia del Banco Provincia en ese mercado. Córdoba mostró un comportamiento diferente, según los datos de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la provincia: las operaciones cayeron 4% interanual, aunque siguen 61% por encima de 2023, reflejando una pérdida de impulso del crédito hipotecario local, tras un inicio más dinámico gracias al Banco de Córdoba, que recientemente redujo su participación.
El mercado hipotecario está preparando el terreno para una eventual securitización que le permita tener mayor fondeo genuino y de largo plazo. De ahí se explica parcialmente la suba de tasas, aunque el proceso hacia la descarga de carteras será lento. Sin eso, el volumen de hipotecas continuará en estos niveles, cercanos a los US$300 millones mensuales promedio, suficiente para explicar el 20% de las escrituras en CABA, el 15% en PBA y cerca del 10% en Córdoba, hoy los principales mercados del país.
Los desafíos
En adelante, la construcción y el mercado inmobiliario tienen desafíos concretos: cómo trabajar en un contexto de costos altos y sin financiamiento a la espera de que se consolide el escenario de punto de llegada. Este escenario objetivo (o deseado) es uno con mayores y mejores fuentes de financiamiento, tanto para la compra como para la construcción. Hoy el crédito bancario a la construcción representa solo el 2% de todo el crédito, mientras que llegó a ser el 7% a comienzos de los 90. El crédito para la compra de vivienda representa el 0,2% del PBI, cuando hace 30 años supo ser el 4%. El potencial, solo con alcanzar esos niveles, es infinito.
Posiblemente, los eslabones de la cadena de la construcción no sean conscientes del volumen de inversión, empleo y renta que significaría alcanzar estos niveles. La mejora en precios que puede generar ese aumento de financiamiento es el motor que necesita este nuevo esquema de costos altos para que la construcción privada vuelva a ser rentable. Ahora bien, todo lo último mencionado dista de estar garantizado, y sobrellevar la transición es el desafío del sector en lo que viene.
* El autor es economista de Empiria Consultores
Por Federico González Rouco
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