Las cuatro zonas de la ciudad que ya son cool y prometen un boom inmobiliario
Son lugares impensados que vienen transformándose en los últimos años y empiezan a despegar
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Varias zonas de la Ciudad están viviendo un “renacer”, con un nuevo movimiento que ya llamó la atención de desarrolladores inmobiliarios y de emprendedores gastronómicos. Se trata de cuatro puntos ubicados cerca del corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires, que conservan el aire barrial, cuentan con pulmones verdes y suman gastronomía.
Las zonas que atraen las miradas de los jugadores de real estate son fruto del derrame de barrios más trendys como Chacarita, Belgrano y Palermo, que están saturados y crecen hacia otros lados. Ahí se han ido levantando poco a poco corredores gastronómicos y las figuras del mercado inmobiliario no quisieron quedarse afuera de la jugada.
1- Distrito Elcano
En las cuadras que ocupa la avenida Elcano desde Álvarez Thomas hasta Fraga, aproximadamente, se ve un nuevo movimiento que ya llamó la atención de desarrolladores y constructoras. En el límite entre Chacarita y Villa Ortúzar, la zona que en el mercado se empieza a conocer como “Distrito Elcano”, está viviendo un renacer impulsado por la onda cool de Chacarita y la demanda de vecinos que buscan la tranquilidad de un barrio, pero con buenas conexiones dentro de la ciudad de Buenos Aires.
A pocos pasos de la estación Federico Lacroze del ferrocarril Urquiza y de la línea B de subte, los edificios empiezan a ser cada vez más bajos y el ruido comienza a apaciguarse. ¿Por qué llega ahora este interés renovado? Hay algunos factores para considerar. El primero y más claro es la influencia del crecimiento que está viviendo Chacarita, elegido como uno de los barrios “más cool del mundo” por la revista especializada Time Out, con su pujante polo gastronómico y cultural que atrae a un público más joven y bohemio.
De hecho, cerca de Elcano ya se están instalando bares y cafés de especialidad: sobre Roseti, entre Elcano y 14 de Julio, funciona La Kitchen –una cafetería con pastelería y clásicos de confitería reversionados, como sus famosos fosforitos con jamón y queso– y enfrente está Popurrí –un restaurante vegetariano con alma de almacén y mesitas en la vereda–. También para el lado de Ortúzar, frente a la plaza 25 de agosto, está Naesqui, una agradable esquina que mezcla librería y cafetería donde también se organizan workshops y talleres culturales.
El otro factor está relacionado con algunos cambios que vivió el barrio como la urbanización del barrio Fraga y la mudanza de algunos talleres de industrias livianas que dejaron lotes disponibles. Además del interés de nuevos compradores que ya encuentran una saturación en barrios linderos y más caros como Palermo, Belgrano o incluso Colegiales. Para Sebastián Sommer, desarrollador del fondo de inversión Tayron Capital, se trata de un proceso similar al que vivieron barrios como Palermo hace algunas décadas atrás. “Una zona de talleres mecánicos, depósitos y bodegas que fue cambiando a medida que llegan los desarrollos y la ciudad crece. Es natural que suceda la expansión de este barrio por la cercanía a distintos medios de transporte, los espacios verdes o la oferta de colegios. Lo que faltaba era consolidar tierra para poder hacer estos desarrollos de escala”, describe.
Toda esta nueva vida del barrio viene fuertemente impulsada por el inicio de nuevos desarrollos, principalmente sobre Elcano, con un metro cuadrado que ronda los US$2800/m². El proyecto más grande está en la manzana comprendida entre esa avenida, Charlone, Virrey Loreto y Roseti, donde funcionaba la sede de la Asociación de los Testigos de Jehová. El emprendimiento, realizado en conjunto entre Mirabilia y Aleste Desarrollos, tendrá 45.000 metros cuadrados vendibles y 65.000, con cocheras y amenities.
Justo frente al desarrollo de Mirabilia, está avanzada la obra de Elcano Palm, un edificio que tendrá nueve pisos, en un terreno que adquirió hace cuatro años el grupo JJM, en Elcano 3875. Otro proyecto importante es el que lleva adelante la desarrolladora MMCV en Elcano 3779, esquina Charlone, en un terreno donde antes funcionaba un outlet de una marca de ropa. “Es una zona incipiente donde se mezcla retail con real estate, con arquitectura, con diseño, con moda, con tendencia.”, dice Roger Zlotolow, arquitecto asociado y desarrollador, quien prevé una obra de 30 meses.
La influencia del distrito también derrama en las calles aledañas a Elcano. A una cuadra, para el lado de Chacarita, en Zabala 3838, se construirá Mitte Zabala, un emprendimiento de la desarrolladora Root que combinará locales comerciales gastronómicos, oficinas y departamentos de uno a tres ambientes, donde antes funcionaba la ex sede de laboratorios Merk. Del lado opuesto, hacia Villa Ortúzar y frente a la plaza 25 de agosto, está muy avanzado Verte, un edificio ubicado en Charlone 1448 en un lote de triple frente. “Esta zona se encuentra en pleno desarrollo y se beneficia de la proximidad a los consolidados y linderos Belgrano y Palermo”, explica la arquitecta María Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y Emprendimientos de Interwin, firma que comercializa el emprendimiento.
2)Paternal
Con sus calles arboladas y su mística de barrio, un nuevo rincón porteño apunta a convertirse en referente bohemio y cultural de la ciudad de Buenos Aires. Años atrás, Chacarita atrajo a jóvenes creativos que buscaban espacios alternativos lejos de Palermo; hoy, ese mismo espíritu se está mudando a Paternal, donde artistas, cocineros y emprendedores encuentran un ambiente que mezcla autenticidad barrial con una renovada onda vanguardista.
El crecimiento del barrio se siente: nuevos artistas y profesionales gastronómicos se emplazaron en la zona, caracterizada por valores inmobiliarios accesibles, que permiten llevar adelante diversos proyectos. Además, antiguos talleres y fábricas se reinventaron en estudios de arte y restaurantes, con una propuesta bohemia y alternativa, sin descuidar el estilo industrial y la historia arquitectónica.
Algunos de los proyectos gastronómicos más destacados son MN Santa Inés, Tita La Vedette y El Patio de Mabel. Estos negocios, como tantos otros, son convocantes y se ubican dentro de “La isla”, una microzona, que es una suerte de cuadrado irregular, comprendida entre las avenidas Warnes, Garmendia, Del Campo y la calle Punta Arena.
De acuerdo a especialistas consultados, aún sigue siendo más económico abrir un local en este barrio que en otros más establecidos, como Palermo o Chacarita. “Al haber un público joven, los gastronómicos empiezan a ver una demanda insatisfecha que van a intentar satisfacer con locales gourmet”, sostiene Gabriel Brodsky, director de la inmobiliaria Predial, que tiene desarrollos en el barrio.
La zona no sólo crece en propuestas gastronómicas, sino también en lo residencial, ya que varios emprendedores inmobiliarios también han puesto el ojo en el lugar. La avenida Warnes, tradicional por sus comercios de repuestos y talleres de autos y, principalmente, la avenida San Martín comenzaron crecer en cuanto a desarrollos inmobiliarios y locales. “La ubicación de Paternal, su conectividad a través del Metrobús de la avenida San Martín y la cercanía a la línea de tren Urquiza hacen del barrio una opción accesible para quienes buscan vivir o invertir en la zona”, asegura Ezequiel Wierzba, director de Click Aparts y desarrolladora WGW. Para muchos, Paternal representa el “próximo paso” después de Villa Crespo y Chacarita.
En números concretos, los valores de venta en Paternal promedian los US$2040/m², según el último informe de Zonaprop de marzo. Para un dos ambientes de 50 metros cuadrados en la zona se encuentran departamentos usados en promedio alrededor de los US$1889/m², siendo US$2258/m² para una unidad a estrenar, de acuerdo a los últimos datos relevados por Zonaprop. Las cifras se ubican muy por debajo de zonas aledañas, como Chacarita, que tiene un valor promedio de US$2671/m², Villa Crespo, que defiende precios de publicación en torno a los US$2434/m² o Almagro, con números que rondan los US$2229/m².
“El foco principal donde más proyectos se llevaron a cabo en los últimos años en el barrio es la microzona de las avenidas San Martín y Juan B. Justo”, afirma Brodsky. Esa intersección es denominada “Paternal Hollywood” por analistas del mercado. Entre los proyectos que cuenta, se encuentra una vistosa torre de 17 pisos lista para ser entregada. El proyecto a cargo del arquitecto Darío Jaraj está emplazado en San Martín y Trelles, cuenta con 162 unidades. Al 2300 de San Martín se levanta otro edificio finalizado de 11 pisos. Yendo hacia Beláustegui al 900, se observa el inicio de obra de un desarrollo que tendrá cinco pisos y 25 unidades de uno, dos y tres ambientes, con entrega prevista para julio de 2026. Un caso aparte es el de la calle Remedios de Escalada de San Martín. “Es la más linda de todo el barrio. Tiene construcciones más nuevas y edificios modernos”, cuenta Brodsky. Allí se inscribe un emprendimiento que está en etapa de entrega.
3) Plaza Zapiola
Entre las calles Juramento, Echeverría, Mariano Acha y Donado se ubica una de las zonas más deseadas por los jóvenes. Se trata de un puente verde que integra los barrios tradicionales de Belgrano R y Villa Urquiza, en los alrededores de la plaza Zapiola. “Allí conviven la armonía de un barrio tranquilo, un polo gastronómico en expansión y edificios residenciales de elevada calidad constructiva y diseño sofisticado, que se adaptan a la demanda más exigente de ambos barrios”, explica Manuel Mel, Gerente Comercial de Mel Inmobiliario.
El broker asegura que la zona alrededor de la plaza tiene en estos momentos un crecimiento exponencial por el gran desarrollo de todo el corredor Doho, pero también por el cambio en el código de planeamiento urbano. “Se suma una muy buena conectividad debido a su cercanía con grandes avenidas, transporte público y autopistas cercanas”, explica Nicolás Butler, socio de Estudio ABS, que señala que quienes eligen la zona son parejas de jóvenes que están comenzando a formar un hogar familiar con hijos pequeños, aunque añade que también la prefieren aquellos que ya tienen a todos sus hijos casados y encaran una etapa de tranquilidad.
Los alrededores de la plaza son lo más demandado y exclusivo y, actualmente, frente a este espacio verde, existen varios emprendimientos en proceso de construcción. Por su parte, Butler y Sebastián Saal, los socios de Estudio ABS, señalan que hace cuatro años que realizan distintos proyectos en la zona: “Ya tenemos un edificio entregado y totalmente ocupado y contamos con cinco emprendimientos en curso“.
En tanto que Mel detalla que, prácticamente, no hay edificios usados alrededor de la plaza, es por ello que todo el entorno se rejuvenece con construcciones en pozo o productos terminados, junto con locales gastronómicos que le brindan ambiente y encanto. En cuanto a los valores que se manejan, afirman que se están lanzando proyectos desde US$ 2650/m² y en cuanto al precio final va a depender del tipo del proyecto, amenities y terminaciones, pero puede superar los US$ 3300/m².
Además, considera que el corredor del DoHo, sobre todo la calle Donado, es el inicio del polo gastronómico de la zona, pero la plaza es la que va a nuclear y potenciar a la gastronomía, ya que todos los emprendimientos frente a la plaza están proyectando uno o más de un local en sus bases.
4) Villa Urquiza R
El bulevar Mendoza es el corazón de la zona más top de Villa Urquiza, delimitado por la avenida Olazábal y las calles La Pampa, Ceretti y Ávalos. Se trata de unas pocas cuadras donde se combinan un área residencial tradicional con casas y casonas bajas que conviven con edificios modernos de espacios amplios, pero de pocos pisos.
Este sector del barrio le escapa al ruido y se conserva apacible con mucha presencia de verde. Tanto en el cantero que atraviesa a la calle Mendoza como en todas las manzanas que la circundan abundan árboles, arbustos y vegetación.
Según Manuel Mel, gerente comercial de Mel Propiedades, los vecinos ya la identifican como "Villa Urquiza R" en clara alusión a la denominación que recibe el sector más exclusivo del vecino barrio de Belgrano (R por residencial). Se trata de una zona tranquila habitada mayormente por familias, algunas en la zona desde siempre, y otras jóvenes que se sienten atraídas por los nuevos proyectos edilicios de características premium, con la comodidad de muchos metros, el verde y la apacibilidad, pero también la presencia de negocios de cercanía, la amplia oferta comercial sobre Triunvirato y la variada propuesta gastronómica sobre el mismo bulevar.
Coincide Mateo García, director residencial de Toribio Achával, en que en la zona del bulevar Mendoza se encuentra la oferta más selecta del barrio. “Allí hay muchas casas bajas, algunas para remodelar y que ya han sido puestas en valor. Pero llegando a la zona del bulevar nos encontramos con más edificios de categoría. Aquí el valor del metro cuadrado está arriba de la media. También se consolidó en los últimos años un polo gastronómico que se desarrolla por ambas manos del bulevar”, sostiene. Según explica Mel, allí el valor a estrenar puede llegar a los US$3000/m², sin embargo, el promedio ronda entre los US$2850 a US$2900.
“Se trata de un barrio residencial donde, además de casas, hay una propuesta de departamentos con tipologías que priorizan la amplitud de metros. Por lo general, se encuentran unidades de tres y cuatro ambientes, bien amplios, mientras que, en los proyectos más nuevos hay unidades de uno y dos ambientes también amplios”, explica Mel. Estos últimos buscan atraer a jóvenes profesionales que, después de la pandemia, eligen trabajar y vivir en zonas menos bulliciosas.
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