Coronavirus: cómo impacta en el mercado de los locales y las oficinas
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Que entren las próximas 40 personas", se escuchaba el pedido en la puerta de acceso a un supermercado mayorista. Esta fue una postal típica de esta semana. La frase se repetía en las puertas de muchos de los negocios de los diferentes barrios de la ciudad de Buenos Aires. La aparición del coronavirus (COVID-19) genera, sin dudas, un cambio temporal no solo en todas las actividades económico-sociales, sino también demanda modificaciones de hábitos y costumbres, las cuales impactan de forma mediata e inmediata en las dinámicas de las grandes ciudades del país y como consecuencia a los negocios que motorizan la demanda de los inmuebles comerciales entre ellos oficinas, locales comerciales y naves industriales. También se verá afectado el negocio hotelero, un sector que junto a los alquileres temporarios representan una de las principales víctimas en un mundo en el que las fronteras se cierran.
Por otra parte, también se verán impactados en su recaudación, espacios como cines y teatros, restaurantes, cafés, confiterías. "Aún no sabemos cuán profundo será el impacto y cuánto tiempo durará, pero seguramente se desacelerará aún más el poco movimiento existente en todas las áreas", sintetiza Domingo Speranza, CEO Newmark Knight Frank. Martín Potito, economista y director de L. J. Ramos, coincide en que la situación actual no hace más que complicar aún más las cosas para el sector. "Para una economía que ya venía golpeada, esta crisis no hace más que empeorar el clima de negocios", afirma y agrega que si bien es muy reciente para medir el impacto, habrá pérdidas económicas significativas que no solo llegarán de la mano de la caída del consumo interno sino también del externo. Es decir, veremos una menor dinámica del comercio exterior por el shock de demanda de los países a quienes les vendemos productos como China, Estados Unidos y Europa principalmente. "Además, no queda claro si la caída en el precio de los commodities de las últimas semanas se recuperará en el corto plazo. Por otro lado, el flujo de turismo ya está afectando a la economía. Estos efectos apuntan en la misma dirección; es decir, una fuerte caída del ingreso de las divisas, en un contexto de escasez de las reservas internacionales", reflexiona.
Las oficinas, en pausa
Según algunas estimaciones económicas privadas, la proyección de PBI para 2020, pasaría de una contracción del 1,3 al 2 por ciento con riesgo a la baja si las restricciones de circulación y cuarentena se extienden en el tiempo. "En este contexto, no vemos una demanda de espacios de oficina muy activa en el corto plazo. Este escenario no hace más que poner en el freezer por un tiempo a los nuevos proyectos de oficinas que tenían previstos el inicio de sus obras. La oferta seguirá su curso ya que para un proyecto en construcción resulta más traumático pararlo que terminarlo. Claro que, siempre y cuando, existan los fondos para hacerlo", aclara Potito. En cuanto a los rubros más golpeados, Mariana Stange, Directora General de Mariana Stange Real Estate, destaca el transporte internacional -tanto de personas como de productos- y el hotelero. "El cierre temporal de fábricas en China, uno de los tres principales proveedores a nivel mundial de insumos y materias primas traerá una recesión económica que, sin dudas, impactará en el mercado inmobiliario", analiza la especialista. Speranza y Potito agregan a la lista de rubros afectados a los locales comerciales, los espectáculos, la gastronomía, y todas las actividades que tienen relación con ferias y congresos.
Los espacios de coworking fueron otros de los más afectados, sin embargo, los players de ese sector minimizan el impacto. "La mayoría de los usuarios de este tipo de servicios son principalmente jóvenes que están totalmente familiarizados con el trabajo remoto, con lo cual este modo no remite mayores complicaciones para ellos", relata Tamara Giménez, CEO de Teamworks Argentina. Al mismo tiempo que reconoce que los profesionales independientes fueron los que más inconvenientes mostraron porque suelen recibir público. "Para ellos, hemos habilitado de forma exclusiva una de las diez salas más amplias que les permiten el distanciamiento social sugerido. Ésta fue una de las maneras que encontramos para que aquellos que requieren de las reuniones presenciales, no deban interrumpir sus funciones ni pongan en riesgo su salud ni las de sus clientes", agrega Giménez, quien reconoce que durante el período de cuarentena voluntaria se observó una menor cantidad de visitas. "Pero esto no significa que los que forman parte de la comunidad hayan interrumpido sus tareas", aclara.
"El efecto del coronavirus se suma ya a una fuerte crisis que venimos arrastrando. El mercado de oficinas premium sigue igualmente mostrando un buen comportamiento aunque la vacancia ya supera el 8 por ciento. Bajo esta nueva coyuntura, sería razonable esperar que progresivamente el poder de negociación se vaya inclinando hacia la demanda", analiza Alejandro Badino, Managing Director de Colliers International.
Respecto a los precios, los referentes coinciden en que no habrá impactos ni en los de alquiler ni en los de venta. "Se seguirán acomodando hasta encontrar el equilibrio entre oferta y demanda. Ahora bien, si la magnitud de la crisis llegara a tener una gran repercusión en la economía y las empresas se vieran en la obligación de devolver espacios por no poder acarrear los costos de los alquileres, el escenario sería radicalmente diferente", sostiene Potito. Speranza afirma que "todo seguirá igual. La Argentina está en crisis hace al menos 6 años y los valores no bajan. No hay alternativas de inversión y garantías de reposición de los bienes; por eso, en contextos de crisis, éstos se consolidan como opción".
En este contexto, la virtualidad se impone. "Esto no es algo extraño para nosotros ya que, desde hace un tiempo, hemos estado recorriendo oficinas y proyectos de forma virtual por medio de transmisiones realizadas a partir de sistemas de streaming con clientes del exterior. La tecnología cumplirá un rol importante para facilitar y agilizar las distintas etapas de las operaciones de compra-venta de un inmueble. En este contexto, los tours virtuales y las conferencias telefónicas serán las herramientas más frecuentes", relata Speranza, quien reconoce sentir el impacto del coronavirus desde hace semanas. "Tenemos muchos clientes que tienen sus casas matrices en distintas ciudades de España, Milan y Munich. Esto se tradujo en una gran cancelación de reuniones y en un aumento enorme del número de videollamadas o sesiones de chat. Esto no pospone las decisiones "per se" pero sí cambian dramáticamente los hábitos de trabajo. Hoy, para nuestra firma, el 90 por ciento de las consultas o de las reuniones que tenemos se realizan por medios electrónicos; es decir, virtuales" relata y agrega que "lo que más impacta en el negocio inmobiliario es la desaceleración de la economía mundial, y esto se traduce en una merma de la demanda de espacios por parte de las empresas o simplemente en una ralentización de la toma de decisiones".
Adrián Mercado, CEO del Grupo Adrián Mercado, explica que en lo que va de marzo las consultas virtuales aumentaron. "En los primeros quince días de marzo reinaron las consultas digitales y telefónicas: fueron casi el doble que las realizadas en el mes anterior", cuantifica. Badino afirma que el avance tecnológico y herramientas como, por ejemplo, los tours 360º permiten visualizar un inmueble casi como si uno estuviera haciéndolo de forma presencial.
La irrupción de la pandemia en el país también generó cambios en la forma de trabajo: se redujeron las reuniones, se toman medidas de higiene en los inmuebles y se sugieren cuidados personales. También se adoptan precauciones en el tránsito de los empleados y en sus hábitos de consumo, entre otros tantos ejemplos. "En particular, las empresas que por su propia actividad hayan adoptado métodos de trabajo más flexibles están en mejores condiciones de seguir operando sin mayores convenientes y costos. Aquéllas que no tienen ese ejercicio y cultura, no les queda otra que ‘padecer’ pérdidas económicas por no adaptarse a estas medidas y asumir que su línea de producción se verá interrumpida por la ausencia (forzada) de empleados o suspensiones", relata Potito.
Stang cuenta que la toma de conciencia por parte de las empresas es prácticamente total. "Muchas compañías activaron sus protocolos antes de que el Gobierno tomara medidas concretas. Hay empresas que desde hace dos semanas han hecho simulacros de home office con el 100 por ciento de su personal. Otras están implementando turnos, con equipos que trabajan de forma part time, para evitar el desplazamiento diario del total de su dotación. Por otro lado, se han suspendido los viajes de negocios, no solo los internacionales sino también los de cabotaje", agrega. Raghsa, la desarrolladora y administradora de edificios corporativos de alta gama, también se sumó a las medidas de prevención sugeridas por los organismos sanitarios internacionales. "Tomamos diferentes propuestas de higiene y limpieza. Colocamos en puntos estratégicos dispensadores de alcohol de tipo sanitizante, los cuales incluyen carteles con indicaciones de cuidado y prevención aprobadas por el departamento de Seguridad e Higiene del edificio. La idea es prevenir y concientizar no solo a los ocupantes del inmueble, sino también a aquellos que se encuentran en tránsito por el lugar. Esto es una lucha que hay que dar entre todos. Las acciones de prevención en los edificios se llevarán a cabo hasta que finalice el estado de alerta mundial por el coronavirus", comenta Mariano Vega, Gerente General.
Hay que tener en cuenta que el virus de una gripe denominada ‘común’ puede sobrevivir hasta 48 horas en superficies y en el ambiente. En este sentido, Moisés Altman, presidentede Altman Construcciones, afirma que el aire que se respira es clave: "La gente está en un promedio de ocho horas en la oficina, en una época en Estados Unidos a los edificios de oficinas se los nombraba como ‘los edificios de enfermos’ porque eran edificios donde la gente se contagiaba por estar encerrados", recuerda y destaca que por ejemplo en su proyecto Altman Eco Office todos sus pisos de oficinas cuentan con aire puro. "Los edificios sustentables protegen a los empleados de enfermedades. En nuestro edificio el sistema del aire acondicionado está hecho de una forma que el aire se toma a más de 50 metros de altura para poder tomar lo más puro posible, se filtra y a la vez hay un extractor que saca el aire del ambiente y lo va purificando. Hay un sensor de dióxido de carbono en cada oficina y a medida que el aire se va enrareciendo va extrayendo e inyectando aire puro", relata.
Un nuevo escenario para el retail
El mercado de los locales comerciales viene de capa caída: en el primer bimestre de 2020 registró un aumento del 13 por ciento en la cantidad de espacios inactivos -cerrados, clausurados o puestos tanto para la venta como para alquiler-en comparación con igual período del año anterior, según un informe elaborado por la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CACS). En este período en los principales ejes comerciales de la ciudad se detectaron unos 276 locales sin actividad sobre 3000 comercios.
A este escenario se suman los desafíos que plantea el avance del coronavirus en el consumo y la gran pregunta: cómo harán los inquilinos para cumplir con los contratos de alquiler. "Estamos proponiendo tres alternativas para los inquilinos y propietarios, con propuestas superadoras para todas las dificultades con las que se enfrenta el sector. Por ejemplo, en el caso de los locales vacíos y que se ofrecen en alquiler, sugerimos hacer un reperfilamiento de los cánones locativos, plazos de los contratos, y de otorgar períodos de gracia ‘no habituales’ o más flexibles. Aunque, esto se ira ajustando caso a caso y hay que tener en cuenta que estamos ante un mercado cambiante y desconocido. Este escenario nos reclama mayor flexibilidad y creatividad", comenta Gayoso. Marcelo Zuliani, Gerente comercial de Colliers International, habla de cautela a la hora de evaluar costos que ocasionará el coronavirus aunque reconoce que el 70% de las operaciones entraron en un compás de espera. "La mayoría prefiere esperar dos semanas para seguir con sus actividades", finaliza Zuliani.
