¿Cuál es el foco comercial más cotizado de Buenos Aires?
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Atestada de locales comerciales, la avenida Rivadavia sigue en plena ebullición. De esta forma, el foco comercial del barrio de caballito, cuyo epicentro es el cruce de ese corredor con la avenida Acoyte ganó el primer puesto en el ranking de los corredores comerciales más ocupados.
La zona comercial fuerte se extiende a lo largo del tradicional corredor de la avenida Rivadavia, entre la calle Rojas y la avenida La Plata – el límite de este barrio con Almagro-. Sin embargo, el área con mayor demanda es el cruce con Acoyte, una zona con una gran circulación, mucha cantidad y variedad de medios de transporte y locales comerciales de multiplicidad de marcas. Una de las ventajas de Caballito es que, si bien es un lugar que está a pocos minutos del microcentro porteño, conectado por subterráneos y decenas de líneas de colectivos, también ofrece una variada oferta comercial que va desde entretenimiento, diversión y recreación, según plantea un análisis realizado por el Grupo Adrián Mercado. Esto hace que tanto el público del barrio –muy localista- como los habitantes de los aledaños lo definan como punto de encuentro social.
Por otra parte, la avenida Rivadavia desde el 4900 hasta el 5300 posee 132 locales que representan el 9,08 por ciento de la oferta de los corredores principales de la ciudad, de acuerdo a un relevamiento realizado por Colliers. "Es el lugar tradicionalmente elegido por el público de Caballito para realizar sus compras, ya que allí se encuentran las marcas más importantes, los bancos, las empresas de telefonía, el shopping y el complejo de cines del lugar", detalla Christian Giménez, responsable de la división locales del Grupo Adrián Mercado.
Respecto a los rubros, un informe de Jones Lang LaSalle (JLL) plantea que los que tienen mayor presencia son indumentaria y accesorios, y gastronomía. Estos concentran más del 50 por ciento de los locales del corredor –40 por ciento el primero y 12 por ciento el segundo–. Otros rubros con una importante cantidad de espacios son higiene y salud, y servicios y tecnología. En cuanto a los subrubros se destacan indumentaria femenina, con 22 locales que representan el 16 por ciento del stock total. Lo secunda servicios financieros con 12 locales (9%), farmacias y perfumería con 11 locales (8%) y marroquinería con 10 puntos de venta (7%).
Fuera de Rivadavia, una zona que tuvo un crecimiento fue Pedro Goyena, la avenida se convirtió en un foco gastronómico clave. "Desembarcó un conjunto de empresas, que en los últimos años abrieron sucursales. De este modo, este corredor ha logrado imponerse como un polo gastronómico de relevancia dentro de la ciudad", explica Guido Mosín, analista de research de JLL.
En cuanto a locales ocupados, que la vacancia, desde 2017, haya sido prácticamente nula prueba su éxito. "Fue el corredor que mejor performance demostró en los últimos años. Por ejemplo, en el último trimestre de 2018 presentó un solo local en alquiler lo que representó un 0,7 por ciento de vacancia, un valor muy inferior al registrado en otros ejes comerciales de la ciudad. Sin embargo, este año se observa un valor un poco más elevado en comparación con los anteriores. En efecto, al momento de realizado el relevamiento, registramos cinco locales cerrados, es decir, una disponibilidad del 3,7 %, una cantidad que, si bien a primera vista puede parecer menor, resulta relevante para un corredor que en los últimos años presentó vacancias muy cercanas al 0 por ciento", explica Mosín.
Para Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de retail de Colliers Argentina, "Acoyte y Rivadavia es el corredor comercial a cielo abierto más caro de la ciudad. Según nuestro último reporte de mercado para el segundo semestre de 2018, los alquileres alcanzan los US$56/m2 por mes, apenas por encima de peatonal Florida que defiende precios de US$55/m2", asegura. Mosín, de JLL, comparte los números de su relevamiento: este año, la avenida Rivadavia registró un precio promedio de alquiler en el rango que oscila entre los US$55 y los US$65/m2, en línea con los promedios observados históricamente.
Para Giménez, durante 2018, los precios han ido ajustándose por debajo de la inflación, y los contratos que se han ido renovando se actualizan con una suba del 15 por ciento cada seis meses. "No suele haber propietarios que quieran desprenderse de locales, ya que dejan una renta atractiva", cuenta. Las características de los locales comerciales de la zona son variadas, la mayoría son espacios medianos que parten desde los 75, 80 metros cuadrados, con algunas propuestas más grandes que se extienden hasta los 280 metros cuadrados.
De cara al futuro, Zuliani dice que Acoyte y Rivadavia es el corredor más importante de la ciudad en cuanto a valores locativos. Aunque aclara que si como resultado de la devaluación económica el turismo crece y la situación de la economía mejora, esto va a generar un mayor consumo y "es probable que Florida pueda recuperar su posición de primer corredor". Giménez del grupo Adrián Mercado apunta a un mayor crecimiento de las calles adyacentes. "Hay muchas marcas interesadas en instalarse en el lugar, y actualmente no hay lugar físico en la arteria principal, por lo que es muy probable que siga extendiéndose hacia los laterales", concluye.
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