¿Cuánto cuesta instalar una oficina premium en la Argentina?
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Es muy incierto cómo funcionan las cosas", reflexiona, al otro lado del teléfono, Domingo Speranza, CEO de Newmark Knight Frank, cuando se le pregunta sobre la situación actual del mercado de oficinas premium . Por un lado, Speranza explica que, ante el cambio de Gobierno, las empresas tomaran la postura de "seguir adelante". Sin embargo, Speranza aclara que hay señales a las que hay que prestar atención y menciona el decreto firmado por el presidente Alberto Fernández con el que se eliminaría la readecuación de la Ley de Economía del Conocimiento.
Sancionada por unanimidad por ambas Cámaras en 2019, la ley da beneficios impositivos a las empresas dedicadas a la exportación de servicios. Se trataba de una extensión, o bien ampliación, de lo sucedido con la Ley de Software, la cual, hizo que muchas de los nuevos edificios de oficinas premium construidos hoy sean ocupados. "Son 150.000 empleos en total y no sé el porcentaje exacto, porque no lo tenemos calculado aún, pero me atrevo a decir que del porcentaje de metros cuadrados más del 50 por ciento son de empresas que exportan servicios", apunta. Pero, al decir incierto, no se refiere a un cambio drástico. De hecho, confirma que, al momento, la vacancia se ubica en torno al 6 por ciento. "Si vemos el mercado en términos de vacancia y precios, siempre aclarando que hablamos del asking rent ponderado, vemos que Buenos Aires lleva la delantera como resultado de una vacancia de 6,3 por ciento, con buena calidad de oficinas", explica Lucas Desalvo, gerente de market research de Cushman & Wakefield.
Desalvo adelanta los resultados del informe regional de oficinas corporativas que la firma realiza todos los años y aclara que, según lo sucedido en el segundo semestre de 2019, el mercado de oficinas se encuentra liderado por San Pablo con 3,2 millones de metros cuadrados de oficinas clase A distribuidos en 176 edificios. En tanto, Buenos Aires, sigue con "un mercado claramente subofertado", con 1.339.338 metros cuadrados. Los brokers confirman que, pese a la crisis, los precios de los alquileres no bajan debido al gap que se genera entre la cotización del dólar oficial y el blue. "Por ejemplo, si el locatario paga US$28 por metro cuadrado , el locador percibe US$21 o US$19. Por eso no bajaron", afirma Speranza.
Sin embargo, la devaluación sí impactó en los costos de obra y de acondicionamiento de los espacios. "A diferencia de otros mercados, las oficinas en Buenos Aires se entregan con mayor nivel de terminaciones, mientras que en otros países solo se entrega la obra en ‘gris’ y el cliente hace una gran inversión para ocuparla", explica Desalvo. Con respecto a los valores de obra, Speranza confirma que si el valor por metro cuadrado era de US$1200 en una obra premium, hoy se ubican entre los US$800 y los US$650.
Anualmente, la firma CBRE realiza, a nivel regional, su análisis de los precios de acondicionamiento de oficinas. En agosto, previo a las elecciones primarias, Argentina se presentaba como el mercado más caro luego de Brasil y seguido por Chile, México, Colombia y, por último, Perú. En Buenos Aires para un escenario de diseño y equipamiento básico, el costo iba de US$742 a US$1021 por metro cuadrado; para uno medio de US$1021 a US$2167 por metros cuadrado y para el alto un valor en torno a los US$2167 el metro cuadrado. Dentro de estos valores, la firma divide la torta de costos en tres grandes grupos: soft cost (capital humano) que abarca un 10 por ciento; hard cost (construcción) al que aplica el 60 por ciento; y mobiliario que se lleva el 30 por ciento restante. Ana González Ferrero, Project manager associate director de CBRE, hizo este mismo análisis para el período post PASO y destaca que "el costo de equipar oficinas básicas y de nivel medio bajó entre un 12 y un 13 por ciento, mientras que los edificios de alta categoría descendieron en un 14 por ciento. "Una breve lectura sería que la devaluación impactó bajando los costos soft ya que son honorarios en pesos, excepto en el caso de las oficinas high end o alto valor que, debido a la envergadura de los proyectos, continúan en un fly to quality más allá de los vaivenes económicos del país", explica y agrega: "Lo mismo sucede con el costo de obra. Para esta categoría de oficina no se registraron bajas en los costos debido a que las empresas están en una permanente búsqueda de mejoras en sus estándares".
Desde Contract Workplaces, empresa regional de consultoría, diseño e construcción de espacios de trabajo, Alejandro Mariani, gerente General para Argentina, explica que, según el índice Contract -con el cual miden la evolución del costo por metro cuadrado de la construcción y equipamiento de interiores de oficinas corporativas y lo calculan a partir de la información que la empresa recaba a través de sus oficinas en Argentina, Chile, Colombia, Ecuador, Paraguay, Perú y Uruguay -, para el último trimestre de 2019, el valor de la construcción del metro cuadrado de oficinas de alta gama en Argentina fue de US$1093, presentando una leve baja con respecto al trimestre anterior en el que el metro cuadrado valía US$1110.
"Los rubros que más aumentaron en pesos en este último período son: carpinterías de aluminio y madera, y cristales", explica, y aclara que los productos cuyos costos revisten un gran diferencial a la hora de aumentar la categoría del interiorismo de una oficina, son aquellos que suelen tener valores expresados en dólares: mobiliario, iluminación, alfombras y revestimientos importados. "Sin embargo, estos se mantuvieron sin grandes variaciones su valor en la moneda norteamericana", afirma Mariani. Se podría suponer que el aumento de los costos o bien, el salto de una categoría a otra, para algunos, está en los detalles. Sin embargo González Ferrero explica que esa mirada es errónea y que hay componentes que influyen directamente y, en particular, en dos elementos muy claros que, como comentó Mariani, marcan el estándar de la oficina: el mobiliario y la alfombra. En este sentido, González Ferrero pone como ejemplo lo que sucede con las sillas y destaca la diferencia que hay entre las sillas de industria nacional que se ubican en torno a los US$250 y las importadas de Estados Unidos, que se venden a US$1000.
"La tecnología es un ítem a tener en cuenta por separado debido a que el 100 por ciento de los productos que utilizamos en los proyectos corporativos son importados. Independientemente de la devaluación, las cargas impositivas locales sobre este tipo de productos encarecen su valor", sostiene Mariani y ejemplifica: "Para dar ejemplo, el equipamiento básico para presentaciones y videoconferencia con los que se equipan las llamadas huddle rooms valía, en diciembre de 2019, alrededor de US$5250 en nuestro país y en Uruguay US$ 500, mientras que en Colombia el mismo equipo salía US$4800 y en Chile US$4500". Mariani asegura que el 2019 fue "uno de los mejores años de la empresa en el país", En total, se llevaron a cabo 76 proyectos, como el de Mercado Libre, DOT. De diciembre de 2019 a hoy, la firma tiene 15 proyectos en curso. "Este primer trimestre registra un movimiento bastante atípico para la época del año", concluye.
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