El barrio más caro para vivir y para trabajar que desafía la ley de la oferta y la demanda
El mercado de oficinas en la ciudad de Buenos Aires cerró el año con un escenario desafiante: mientras avanzan nuevos proyectos, propietarios y desarrolladores deberán adaptarse a las nuevas exigencias de las empresas; el fenómeno de Palermo en este contexto
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El mercado de oficinas clase A en Buenos Aires se fue corriendo en los últimos años hacia la zona norte de la ciudad y de GBA con nuevos desarrollos adaptados a las necesidades actuales del mundo laboral. Palermo no solo es el barrio más buscado y demandado (y de los más caros) para comprar y alquilar propiedades sino que también se posicionó como uno de los lugares que atraen inversores de proyectos inmobiliarios corporativos y empresas que se quieren instalar en esta zona.
El 2024 cerró con una particularidad en este barrio: aunque registra la vacancia más alta entre los submercados analizados con un 69,74%, Palermo sigue liderando en cuanto a precios, lo que genera una paradoja en la ley de la oferta y la demanda porque la alta disponibilidad de espacios no baja los precios sino que nada los detiene para que sigan aumentando.
¿Por qué Palermo es el barrio con más vacancia de oficinas premium? La respuesta es que esta alta disponibilidad de superficie se debe a la incorporación de un proyecto de 42.000 m² premium aún en proceso de ocupación. Se trata del Paseo Gigena, en la esquina de la Avenida del Libertador y Dorrego, frente al Hipódromo y al Campo de Polo, un nuevo espacio que contará con oficinas, locales y una terraza verde de acceso público.
Según el último informe de Newmark, la vacancia en oficinas clase A en Buenos Aires aumentó del 16,9% en el tercer trimestre al 18,8% en el cuarto, debido en parte a la entrega del proyecto premium en Palermo que sumó 42.000 m². La demanda sigue enfocada en oficinas de alta calidad, lo que resultó en una absorción neta positiva de 5544 m² en el trimestre analizado.
La falta de grandes desarrollos en curso es una de las características más relevantes del momento que atraviesa el sector de oficinas clase A. Solo hay tres proyectos en construcción, con un total de 106.334 m², que limitan la oferta futura, lo que genera presión sobre los edificios existentes.
Ante esto, “la clave para mantenerse competitivo quienes tengan oficinas para poner en venta o alquiler será la reinvención de los espacios ya construidos. Los propietarios y desarrolladores deberán adaptarse a las nuevas exigencias de las empresas y modernizar los edificios para que continúen siendo atractivos”, dicen desde Newmark. En 2025, se espera la incorporación de más de 60.000 m², de los cuales al menos 20.000 m² ya están pre-ocupados.
El barrio más caro para las empresas
El valor promedio de renta pedido en Palermo aumentó a US$29,25/m² por mes, consolidando al barrio como uno de los submercados más caros. Atrás quedaron los tiempos en que el microcentro y Puerto Madero eran las zonas más demandadas y a la vez más caras para instalarse a trabajar. El mercado en Palermo encontró su propio ritmo debido a la demanda de oficinas premium y los precios elevados.
Las zonas destacadas
La ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires presentan disparidad en vacancia y demanda en oficinas premium. Algunos de los datos más relevantes del último informe de Newmarck son:
- Catalinas – Retiro y Puerto Madero: Presentan las tasas de vacancia más bajas dentro de CABA, con un 15,57% y un 14,14%, respectivamente. Estas áreas siguen siendo atractivas para empresas, a pesar de los altos costos asociados.
- Polo Dot y zona norte de CABA: Con tasas de vacancia del 18,09% y 16,48%, respectivamente, enfrentan mayores desafíos para captar demanda. Sin embargo, Polo Dot lidera en proyectos futuros con 163.362 m² planificados.
- Corredor Libertador: En GBA, este submercado tiene la vacancia más baja (9,72 %), lo que refleja una alta ocupación, en contraste con el Corredor Panamericana (21,89 %), que enfrenta presión para absorber la oferta existente.
- Catalinas-Retiro: Con un inventario de 500.207 m², este submercado es el más grande de la Ciudad y mantiene su dinamismo con 44.225 m² en construcción y 102.062 m² en proyecto.
- Puerto Madero: Aunque tiene un inventario más moderado (292.607 m²) y una vacancia baja (14,14 %), muestra un desarrollo futuro contenido con solo 30.300 m² proyectados.
- Corredor Panamericana: Con la tasa de vacancia más alta (21,89 %), enfrenta el reto de ocupar 39.114 m² en construcción y 25.700 m² en proyecto.
Proyectos destacados para 2025
El mercado se prepara para recibir tres desarrollos emblemáticos que sumarán más de 100.000 m² rentables en 2025:
- Centro Empresarial Núñez (CEN): Ubicado en Zona Norte CABA, aportará 50.000 m² totales, con 22.995 m² rentables, combinando eficiencia y sustentabilidad.
- Worko: En el Corredor Panamericana, sumará 48.893 m² totales, con 39.114 m² rentables, priorizando la conectividad en esta estratégica zona del GBA.
- Alem y Córdoba: En Catalinas-Retiro, este proyecto premium añadirá 60.000 m² totales y 44.225 m² rentables, consolidando a esta zona como la más competitiva de la ciudad.
A pesar de los desafíos actuales, los submercados clave en este sector y los desarrollos en curso confirman que el mercado de oficinas clase A en Buenos Aires sigue apostando por calidad y ubicaciones estratégicas.
LA NACION
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