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Esteban Edelstein Pernice, broker inmobiliario: “el mercado accede a fuentes de financiamiento que van mucho más allá de la preventa y el capital propio”
El real estate argentino abre sus puertas al inversor minorista: el mercado de capitales y el mercado inmobiliario argentino empiezan a trabajar juntos
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Durante años, invertir en real estate en Argentina significó comprar un departamento, un lote o participar de un fideicomiso privado. En las últimas semanas eso empezó a cambiar. En menos de veinte días se lanzaron tres instrumentos financieros inmobiliarios de oferta pública que permiten invertir desde tickets mínimos muy bajos y con liquidez de mercado.
No son hechos aislados. Son parte de un mismo fenómeno: por primera vez de una forma accesible para el inversor minorista, el mercado de capitales y el mercado inmobiliario argentino empiezan a integrarse de manera real, a través de productos financieros con un fin específico y simples de entender.
Hasta ahora existían excepciones: empresas como Consultatio — desarrolladora detrás de Nordelta, Puertos y gran cantidad de proyectos en Argentina y Uruguay — e IRSA — con shopping centers y oficinas — que cotizan en bolsa y permitían al inversor tener exposición al sector desde el mercado de capitales. Pero se trataba de acciones de empresas, no de instrumentos con un plan específico de inversión, renta predecible y tiempo de recupero acordado. Para el inversor, estos nuevos productos se asemejan más a un bono, pero con un retorno que depende de la performance del negocio inmobiliario que los respalda.
El inversor accede a activos inmobiliarios de forma simple, sin gestión, con tickets mínimos muy bajos que permiten que mucha más gente pueda participar. A diferencia de un inmueble tradicional, todos estos instrumentos cotizan en BYMA y pueden negociarse en mercado secundario, aportando mayor liquidez. Del otro lado, el mercado accede a fuentes de financiamiento que van mucho más allá de la preventa y el capital propio. La escala de capital que esto puede incorporar al sector se amplía enormemente.
Este fenómeno no aparece por casualidad. Después de años de inflación alta, ausencia de crédito hipotecario y escasez de instrumentos de ahorro de largo plazo, la estabilización macroeconómica y la recuperación del mercado de capitales están empezando a generar las condiciones para que el ahorro privado vuelva a financiar activos reales.
De qué se trata cada uno
El Fideicomiso Financiero Inmobiliario “Espacio Añelo”, liderado por Lucas Salvatore de IDERO — el primer fondo de oferta pública para renta inmobiliaria energética en Argentina. Un complejo de alojamiento corporativo en Añelo, Neuquén, diseñado para alojar trabajadores de la industria energética de Vaca Muerta. Con oferta pública autorizada por la CNV y ticket mínimo de USD 1.000, su colocación se realizó el 26 de mayo. El inversor compra flujo de alquileres respaldado por la renta que pagan las empresas petroleras que operan en la cuenca neuquina. Adicionalmente, los certificados pueden ser tokenizados y negociados en mercado secundario.
El Fondo Allaria Lendar, liderado por Juan Politi, vicepresidente de Allaria — el primer fondo cerrado de créditos hipotecarios de Argentina. Los inversores aportan capital que se destina a otorgar créditos hipotecarios a familias para comprar viviendas terminadas, cobrando la renta que generan esas hipotecas. La primera emisión recaudó USD 3,1 millones y financió más de 120 créditos hipotecarios. La segunda emisión — realizada del 8 al 12 de junio — apuntaba a USD 7 millones y se colocó en menos de tres días. Ticket mínimo de USD 500, regulado por la CNV y listado en BYMA.
El primer REIT (Real Estate Investment Trust) de Argentina, creado por Grupo IEB y Grupo Briones, liderado por Juan Ignacio Abuchdid y Beltrán Briones. Este vehículo agrupa capital de múltiples inversores para adquirir y gestionar inmuebles de renta en CABA — departamentos, oficinas y locales comerciales. El inversor cobra renta trimestral por los alquileres y se beneficia de la valorización de los inmuebles en el tiempo. Regulado por la CNV, listado en BYMA, con un horizonte de diez años y ticket mínimo de $1.000 pesos. Levantaron USD 45 millones en dos días.
Lo que viene
Durante décadas, los argentinos ahorraron en ladrillos y financiaron los proyectos inmobiliarios principalmente con capital propio y preventas. Acceder a esa clase de activos requería tickets altos, gestión directa y baja liquidez — lo que dejaba afuera a una gran parte del ahorro disponible. La posibilidad de canalizar ese ahorro a través del mercado de capitales, con instrumentos accesibles y regulados, puede incorporar un nuevo universo de inversores al real estate argentino. Todavía estamos en una etapa inicial, pero estos tres lanzamientos sugieren que podría estar comenzando una nueva etapa para el financiamiento del real estate argentino.
El autor es socio del Grupo Castex
LA NACION
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