Alquileres: la inversión que casi no necesita mantenimiento y podría duplicar la ganancia que deja hoy un departamento

Luego de la derogación de la ley de alquileres, del despertar del crédito hipotecario, de la salida del cepo y de las medidas anunciadas por el Gobierno para que los argentinos usen los “dólares en el colchón”, el mapa del mercado inmobiliario es otro. La oferta de propiedades en alquiler creció en un 88%, la demanda en la compra de propiedades aumentó y hoy se venden un 50% más de inmuebles que un año atrás y la rentabilidad también muestra otro escenario que, vale aclarar, es más atractivo.

Pero el interés en la ganancia que genera hoy el mercado del real estate no solo se limita al ámbito residencial, sino que se extiende también al campo de los locales comerciales. Se trata de un mercado que cambia sustancialmente según la zona en la que se ubique el inmueble, pero “en corredores secundarios, como la avenida Alicia Moreau de Justo en Puerto Madero o Medrano y Corrientes, actualmente la renta ronda el 7%, aunque en un contexto de mayor consumo podría alcanzar el 12%”, señala Marcelo Zuliani, director comercial en Colliers. Si se lo compara con la rentabilidad que actualmente genera un departamento en la ciudad de Buenos Aires, la cuenta es interesante, ya que está muy por debajo: 5,37%, según valores de Zonaprop de mayo de este año.

En medio de ese contexto, es interesante tener presente que los precios de los locales de los grandes corredores comerciales se encuentran en valores históricamente bajos tanto en alquiler como en venta. “He alquilado locales en Florida a US$40.000 , hoy no llegan a los US$10.000”, explica Zuliani. El especialista revela que hay una relación entre el consumo y los precios de los locales, dado que el consumo bajó y el valor de los alquileres y de la venta de los locales comerciales también “pero si se recupera el consumo en un tiempo, la ganancia para los propietarios será mayor, porque los alquileres subirán”, agrega.

Vale agregar que los brokers resaltan que cada vez más marcas miran la Argentina como punto de inversión. “Hay firmas internacionales que están viniendo a averiguar, porque quieren instalarse en el país”, revela Marcos Ballario, broker de LJ Ramos, y agrega: “En nuestro caso, vemos que las rentas están entre el 4% y el 5%, pero el consumo no repuntó todavía y, si las cosas siguen mejorando, sería un buen negocio para mirar, investigar e invertir”.

Además, resulta interesante sumar a la ecuación un análisis de Andrés Sicouly, gerente de real estate corporativo de Interwin, que explica que un local en pozo se revaloriza mucho más que un departamento: “Generalizar es difícil y peligroso, pero un local comercial puede valer US$10.000 o US$12.000 el metro cuadrado de venta una vez terminado, y a lo mejor compraste a US$4000 o US$4500/m² en obra (cuando todavía le faltaban tres años de entrega). Es decir, una vez que el local esté terminado, podría valer el doble”.

Otra particularidad del negocio de los locales comerciales es que, luego de la pandemia creció la oferta de estos inmuebles en puntos que no necesariamente eran las arterias principales. “Hay bastante más consumo zonal; alrededor de edificios lindos que se están levantando, existen restaurantes que se ponen de moda”, explica Sicouly. Ballario señala que algunas zonas se están posicionando y resultan interesantes en este mercado y, entre ellas, resalta a Villa Devoto como un polo que creció mucho y que todavía tiene gran potencial para seguir desarrollándose.

“Es un buen momento para comprar locales en las zonas más demandadas”, es contundente Zuliani. Efectivamente, todos coinciden en que las rentas mejorarán, pero antes tendría que aumentar el consumo. “Si sube el poder adquisitivo y se mantiene baja la inflación, también crecerá el consumo y rendirán más estos inmuebles”, detalla Sicouly.

Hoy ya se dio un cierto crecimiento en la rentabilidad de los locales comerciales, ya que “los inmuebles que estaban alquilados en pesos hoy son más dólares, por el fortalecimiento del peso”, explica Sicouly. Además, señala que es un mercado con menos competencia, “los que invierten en departamentos son muchos, pero en locales comerciales el público es menor”. Esta última realidad también se explica porque son inversiones con un ticket alto, que rinden mucho con poco mantenimiento, por lo que los propietarios no suelen querer desprenderse de ellos. “Un local puede valer entre US$5 y US$6 millones en Cabildo. Sin embargo, a dos cuadras de Cabildo y Juramento, hoy se vende un local de 11x25 metros por US$2,5. Es un inmueble que, unos años atrás, a lo mejor valía US$3,5 millones, pero que, si crece el consumo, se podría revalorizar nuevamente”, revela una fuente.

¿Cuáles son las ventajas de invertir en un local comercial?

Lo interesante de la inversión en locales comerciales es que, prácticamente no requiere de costos de mantenimiento y asegura un inquilino por un tiempo más largo que el de un alquiler de un departamento, ya que, en algunos casos, cuentan con contratos de hasta 20 años. “Nos pasó que vendimos un local con un contrato de alquiler; el inversor justamente lo compraba porque había un banco como inquilino, con el contrato recién renovado por cinco años más”, ejemplifica uno de los especialistas del mercado.

“La rentabilidad es más neta que la de un departamento, ya que, en un departamento tenés un costo de mantenimiento alto (por ejemplo, el inquilino te llama porque no anda el termotanque); pero cuando alquilás un local comercial a una empresa, se ofrece ‘en gris’, es decir, con vidriera, piso de cemento alisado y quizás los baños, pero el resto lo hace el inquilino”, señala Zuliani y agrega que el pago de las expensas y de los impuestos corre por cuenta del que alquila.

“Lo mantiene el inquilino, quien, además, muchas veces le pone mucha inversión. Además, son rubros que, del primero al cinco de cada mes suelen pagar el alquiler, por lo que es una inversión tangible y segura”, agrega Sicouly.

Detalla que hay lugares donde las marcas necesitan estar, si quieren posicionarse. Es el caso del corredor Libertador, entre el túnel y River, que “se ha transformado en una vidriera de valor de marca de las más importantes y que, obviamente, pide un ticket más alto”.

Zuliani señala al corredor de Acoyte y Rivadavia en Caballito como el número uno en ocupación y demanda hoy. Otros de los más demandados son Cabildo y Juramento, Santa Fe y Callao, Santa Fe y Pueyrredón, y Santa Fe y Coronel Díaz. Por último, Florida, que antes era el primero en el ranking de los más buscados, hoy se encuentra por detrás de todos estos.

Por María Josefina Lanzi

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