La inversión inmobiliaria que pocos conocen y puede ser un buen negocio
Desde qué montos hay que desembolsar y qué se puede comprar
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PARA LA NACIONVictoria Aranda
Convertirse en empresario hotelero resulta más fácil que lo que a priori podría creerse. La posibilidad está dada a través del fractional ownership, “un modelo relativamente nuevo que democratiza el acceso a las inversiones hoteleras”, y con una inversión que arranca en poco más de los US$15.000.
A la hora de los ejemplos, Alejandro Carrizo, titular de Fractional Class, quien actualmente se encuentra desarrollando con esta modalidad en la Argentina y en Tulum, México, menciona un hotel en Bariloche y otro, Four Points by Sheraton, en Puerto Iguazú, con una inversión en la fracción de una sexta parte que arranca en los US$26.200. “Mas allá de este caso, hay opciones de inversión desde los US$16.500″, agrega, antes de destacar otro caso: el desembarco de un hotel en el proyecto Pueblo Nativo, en Villa Giardino, Córdoba, dando lugar al primer cinco estrellas all inclusive en el país desarrollado bajo esta modalidad. En concreto, para adquirir un sexto de un condo de un dormitorio y 100 metros cuadrados, en esta etapa hay que desembolsar US$31.533.
De acuerdo con el entrevistado, funciona para hoteles y casas de campo. “Si hay 12 dueños, cada uno de ellos es propietario de una fracción que equivale a doceava parte” puntualiza Carrizo, compartiendo que hay un fractional más orientado a renta, otro más orientado a uso y un tercero que es mixto. Así y tal como reza la web de Fractional Class, el inversor se convierte en dueño de una fracción de propiedad, en un destino de alto nivel, a bajo costo, con alta rentabilidad y con la posibilidad de resolver sus vacaciones para toda la vida.
“La rentabilidad se relaciona con el rendimiento de esa unidad en alquiler que yo le cedo a una marca hotelera para que la explote y me pague entre 8% y 10% anual, muy por arriba de la renta tradicional”, precisa, señalando que, además, se trata de una inversión con dos motores: la capitalización y la participación en un negocio y explotación hotelera de jerarquía.
En este sentido, Carrizo explica que sirve para financiar proyectos en pozo y en etapa de preconstrucción. “Además, claro está, también hay una capitalización. En preconstrucción, el precio es de oportunidad, después es el del mercado”, completa, antes de sentenciar: “No somos muchos los que hacemos y comercializamos nuestros propios hoteles”.
El marco legal
Pero… ¿qué es el fractional exactamente?
De acuerdo con Ignacio Coulter, escribano y co fundador de la consultora Fractional Argentina, el anglicismo define a un grupo reducido de personas dueñas de una propiedad vacacional, quienes acuerdan cómo usarán el bien, cómo aportan a su sostenimiento y quién correrá con la administración.
“El modelo posibilita que un grupo de personas ejerza la cotitularidad de un bien en calidad de condóminos, acordando internamente las reglas de uso, mantenimiento y aprovechamiento. Y supone copropiedad, por lo cual la figura legal adecuada es el condominio”, explica.
“Sin embargo -continúa Coulter-, en términos generales, las reglas del condominio establecen que el pacto de indivisión voluntaria tiene un plazo máximo de 10 años, transcurrido el cual cualquiera de los condóminos podría pedir la división del bien, es decir la venta de la propiedad. Este corto límite de tiempo torna imposible el uso del condominio”, opina.
El titular de la consultora apunta que actualmente los proyectos se estructuran como fideicomisos a 30 años -regulando uso, mantenimiento y aprovechamiento-, en los que, finalizado el plazo, los beneficiarios resuelven acerca de la venta de la propiedad o la adjudicación a los fideicomisarios en carácter de destinatarios finales, estableciendo de esta manera un condominio diferido por tres décadas.
Así y todo, para Coulter es necesario redefinir las normas para el despegue total del modelo: “Requiere la creación de un marco legal adecuado que permita el supuesto de condominio con indivisión voluntaria permanente para este tipo de propiedades destinadas al uso y aprovechamiento por parte un conjunto de personas: los condóminos”.
Según el entrevistado, debe regirse por un Reglamento de Administración y Aprovechamiento de Condominio, dotando al administrador de herramientas suficientes para hacer cumplir el reglamento, como por ejemplo, la suspensión del uso al condómino que incumple con sus obligaciones de aporte para mantenimiento.
Coulter coincide con Carrizo: el crecimiento del Fractional Ownership en Brasil ha sido exponencial. Allí se lo define como Multipropiedad y si bien comenzaron a desarrollarse fuertemente desde 2010 sin marco legal adecuado, a fines de 2018, y ante la necesidad de brindar seguridad jurídica a las personas que ya eran dueños y la presión de desarrollares se sancionó la Ley de Multipropiedad, que refiere a un condominio con indivisión voluntaria permanente, cuya afectación se realiza a través de una Convención de Multipropiedad con vocación registral.
“Este marco legal impulsó aún más el modelo, consolidándolo como una opción más de compra en todos los destinos vacacionales del país”, subrayan.
Grandes diferencias
Cabe preguntase ante las ventajas aquí expuestas por qué el fractional no es una opción habitual dentro del portfolio de inversiones inmobiliarias en la Argentina. Y la respuesta radica en la fusión y confusión del concepto con otro: el de tiempo compartido.
Para Coulter, la ley es necesaria también por esta causa: “El empresario que pretenda desarrollar un proyecto bajo el modelo fractional estaría obligado a afectar el inmueble al Derecho Real de Tiempo Compartido y luego transmitir cada porción vendida a favor de los compradores, quienes pasarán a ser titulares del derecho real de condominio y beneficiarios del derecho real de tiempo compartido”.
El comprador del producto fractional sería al mismo tiempo “condómino” y “usuario” del bien, es decir, titular del derecho de propiedad sobre el inmueble, en condominio y del derecho de uso regido por las normas del tiempo compartido. “Pero, a diferencia del tiempo compartido, aquí hay un administrador que debe rendir cuentas a los propietarios que pagarán una expensa teniendo claro qué abonan”
Por su parte, Alejandro Carrizo simplifica y despeja toda duda: “Aquí vos sos dueño y hay un título de propiedad”. Y remata: “La diferencia con el tiempo compartido es que con el fractional hay una escritura”.
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