¿Comprarías una parte de un inmueble?

En todo el mundo la pandemia puso en la cuerda floja a muchas industrias. Sin dudas, el turismo fue uno de los que recibió el impacto más fuerte. La imposibilidad de recibir vuelos del exterior sumado al cierre de los complejos hoteleros puso en jaque a muchos actores de este rubro, los cuales debieron entrar en convocatoria de acreedores. Pero la crisis impulsó a que muchas marcas comenzaran a generar cambios no sólo en sus servicios, en sus propuestas y en su forma de organizar el trabajo, sino también que empezaron a sumar nuevas alternativas de negocios.

Los empresarios del sector reconocen que se está ante un momento único y que es muy complicado augurar un horizonte de salida. Aquellos que son emprendedores sostienen que las crisis siempre traen consigo grandes oportunidades. Es así que estos tiempos de pandemia y de confinamientos parecen haber sido un buen puntapié para el nacimiento de nuevas propuestas comerciales en el sector hotelero -muchas de las cuales se convierten en elementos de seducción para inversores pequeños que provienen de otros espacios-. Los especialistas coinciden en que la parálisis que sufrió la industria en estos últimos meses obligó al sector a volver a las fuentes, a evaluar la forma acerca de cómo se estaban haciendo los negocios, a resetear y a considerar los nuevos paradigmas de consumo que traerá la época post-Covid.

“En este sentido, se ven más alianzas estratégicas en la cadena de valor. Y dieron lugar a que nuevos vehículos como la propiedad compartida también conocidos como timesharing y fractional que comenzaran a desarrollarse levemente en nuestro mercado. Estados Unidos, México y Brasil son referentes en este rubro”, cuenta Ramiro Alem, cofundador y CEO Invertur.

En la Argentina, en la actualidad el sistema de inversión denominado fractional se presenta como una propuesta interesante para aquellos que están en la búsqueda tanto de oportunidades de placer como de negocios.

Lo que hay que saber

¿Cuál es la diferencia entre el fractional y los denominados condo-hoteles? A grandes rasgos, en el formato condo-hotel, un inversor adquiere una habitación de un hotel; mientras que en las denominadas fractional ese cuarto es de varios inversores”, comenta Gonzalo Pereira, Gerente de Marketing y RRII de Álvarez Argüelles Hoteles. Uno de los beneficios que ofrece este sistema es que los inversores pueden ingresar al negocio con montos de dinero muy bajos, dado que cada uno es dueño de una pequeña parte de la habitación. “Esto permite no sólo democratizar la inversión favoreciendo el arribo de nuevos jugadores, sino que además este sistema da la posibilidad de diversificar los ahorros en diferentes propuestas de inversión. Algo muy buscado en la actualidad”, afirma Héctor Arias, director de Desarrollo y Operaciones de Álvarez Argüelles Hoteles.

¿Cuáles son las ventajas de la propiedad fraccionada? Algunas estadísticas internacionales dan cuenta de que el dueño de una vivienda de fin de semana utiliza la propiedad, en promedio, entre 28 y 35 días al año. Sin embargo, para poder acceder a ella debe inmovilizar el capital de su propiedad y asumir solo sus costos de mantenimiento. Con la propiedad fraccional, paga sólo por lo que usa; es decir, 28 días al año, sin grandes inmovilizaciones de capital y distribuyendo el costo del mantenimiento del inmueble entre los propietarios de esa habitación. “Una de las características de este tipo de inversión es que la fracción otorga a su dueño derecho de uso durante un mes al año, subdividido en 4 semanas. Una de ellas en temporada alta (diciembre, enero o febrero) y las otras tres en cualquier momento del año. También, en algunos casos, es posible fraccionar la semana, dividiéndola en fines de semanas (4 o 3 noches)”, comenta Enrique Rebaudengo, CEO de Fractional Consulting Group.

¿El fractional se escritura como cualquier otro inmueble? Este sistema -al tratarse de la adquisición de una propiedad- se puede escriturar y su uso se administra a través de un fideicomiso, con todas las garantías y posibilidades que un inmueble ofrece: reventa, alquiler, enajenación fiduciaria, transmisión a herederos, etc. Quien adquiere una fracción se convierte en dueño en copropiedad del inmueble pudiendo utilizarlo en los tiempos convenidos y, además, recibir las utilidades que su renta genere.

¿Qué rentabilidad ofrece el sistema? ”El sistema está pensado para que el propietario disfrute de cuatro semanas. Sin embargo, si eligiese rentarlas -dependiendo el tipo de unidad y deduciendo la tasa de servicio- éste puede obtener un retorno anual de hasta 10% en dólares”, comenta Rebaudengo.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de comprar una porción de una propiedad? Según los especialistas, tres son los aspectos que hay que analizar detenidamente antes de adquirir una fracción de este tipo.

• El respaldo y antecedentes. Todo inversor que pretende ingresar a este tipo de proyectos debe evaluar tanto el respaldo como la actuación previa de los distintos actores que integran el proyecto -desarrolladores, comercializadores, constructora, y fundamentalmente la marca hotelera seleccionada-, ya que en manos de esta última y -por un tiempo generalmente prolongado- estará la responsabilidad del éxito durante la vida comercial del emprendimiento.
• Las condiciones de ingreso y egreso del negocio. “Éste es otro de los detalles que no se puede dejar de observar. Es menester leer con detenimiento tanto las condiciones de ingreso y de egreso como así también reparar en la revalorización estimada de la inversión y las proyecciones sobre la tasa de retorno calculada para el emprendimiento”, explica Arias.
• Analizar los amenities y servicios. Tanto para los que lo adquieren como un bien de uso y disfrute, como para aquellos que lo hacen con el objetivo de obtener una renta anual, el tema de los amenities es fundamental. Cuantos más y mejores servicios ofrezca, más elementos de seducción presentará el producto. “Estos proyectos arquitectónicos deben estar bien equipados, tener buenos servicios y una amplia y variada oferta de servicios para el esparcimiento, la recreación y la relajación. Sí la oferta es buena y variada los propietarios podrán tanto disfrutar sus estadías como así también contar con más herramientas para llamar la atención de posibles inquilinos”, concluye Rebaudengo.