Corredor de oficinas 9 de julio: su transformación y las oportunidades
Uno de los corredores más sólidos del mercado de oficinas, vive un momento de transición, por un lado, con la renovación de los edificios y, por otro, con un aumento de vacancia, que plantean un escenario de oportunidades.
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Los edificios de oficinas viven una nueva realidad tras el paso de la pandemia, la transformación abarca cambios en los espacios de trabajo desde su disposición, diseño y la aplicación de tecnología para volverlos más inteligentes. Pero, además, se suman la actualización de los sistemas de aires acondicionados, la reforma de accesos y ascensores de acuerdo a las nuevas demandas y necesidades post pandemia. No hay que olvidar el desarrollo de amenities y espacios verdes y de esparcimiento que se volvieron imprescindibles luego de la aparición del coronavirus.
Muchos edificios de oficinas se reconvirtieron para dar respuesta a esta nueva realidad y junto a este fenómeno se da un escenario de oportunidades para quienes desean reubicarse. “Sucede que la situación del mercado durante el año pasado, permite hoy aspirar y generar un fly to quality para muchas empresas. Ante el aumento de la disponibilidad, surge la posibilidad de negociar de mejor forma las condiciones comerciales y acceder a espacios que históricamente siempre se encontraban ocupados”, asegura Fernando Novoa, director de Newmark Argentina.
Etapa de redefinición
Con una alta vacancia, tras la pandemia, el corredor 9 de julio está a la espera de cómo evolucione la reorganización de las empresas -que podría llegar a un mix entre presencialidad y homeworking. Según el último informe trimestral de mercado de oficinas clase A de Buenos Aires elaborado por Newmark Argentina, el submercado “corredor 9 de Julio”, cerró con una vacancia del 16,5% del total de stock rentable disponible con un valor de renta promedio de US$24,46 el m² por mes. De acuerdo al relevamiento de Newmark, este submercado representa el 5% del stock total de oficinas clase A de Buenos Aires y es uno de los más maduros. Hoy, a diferencia de la situación pre pandémica cuando la vacancia era muy baja, el corredor 9 de julio cuenta con 83.241 m² rentables de oficina Clase A distribuidos a lo largo de toda su extensión.
Para Eduardo Petrolati, director comercial de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria, “durante la pandemia, el corredor 9 de julio tuvo un desempeño estable, incluso con algo de demanda, debido a su alta concentración de oficinas chicas y de clase B. Esa resultó una alternativa que fue considerada cuando muchas empresas modificaron sus modalidades de trabajo requiriendo menores superficies de oficinas”. Según analiza el bróker, si bien actualmente hay operaciones aisladas no llegan a absorber los metros nuevos que se siguen liberando, generando una mayor vacancia respecto al promedio histórico de este submercado de oficinas. “A priori la vacancia pareciera estabilizarse o, al menos, haber detenido su aumento. Una vez solucionada la ecuación de presencialidad/productividad entendemos que deberían absorberse los metros disponibles por ser un corredor histórico y aspiracional”, concluye. En cuanto a precios, Petrolati sostiene que la variedad de calidad y antigüedad de las oficinas del corredor 9 de julio, que incluye desde edificios de estilo hasta nuevos premium, hace que se encuentren precios de alquiler que oscilan entre US$15 hasta US$25 por m² por mes.
Por su parte, Mercedes Pagliettini, broker senior de Cushman & Wakefield, concuerda con un aumento de la vacancia que podrá resolverse con el paso del tiempo y las nuevas modalidades de trabajo que adopten las empresas. “La vacancia subió producto de que, al no utilizar sus oficinas, muchas compañías rescindieron contratos y con la vuelta a la oficina evaluarán nuevamente su estrategia inmobiliaria. En lo que respecta a clase A, la vacancia es aproximadamente de 12.6% mientras que en clase B, es del 5.5%”, asegura Pagliettini. También advierte que es posible, que con el mix entre el trabajo presencial y el homeoffice, la absorción sea negativa y la tasa de vacancia continúe alta, hasta que se valide si esta combinación de trabajo llegó para quedarse o poco a poco se vuelve al esquema anterior con mayor cantidad de días de concurrencia.
En cuanto a las características, del mercado, la broker de Cushman & Wakefield, asegura que el submercado 9 de julio puede dividirse en dos y el punto de división es la avenida Córdoba. Pagliettini aclara que las oficinas que están de esa arteria hacia el Norte, generalmente son las más buscadas porque su ubicación es estratégica a la hora de evitar cortes y manifestaciones y tienen buena salida a la autopista Illia y a Av. Del Libertador. “Mientras que las oficinas que se encuentran hacia al Sur, corren con peor suerte y sólo aquellas que son de gran calidad técnica y tienen atributos diferenciales son las que mantienen el posicionamiento”, explica.
Un salto de calidad
Para quienes están en una situación de reubicación dentro del corredor en los extremos de este submercado se destacan dos edificios con certificaciones LEED que se adaptaron a las nuevas necesidades. En Carlos Pellegrini 719 y Lima 1111, ambos realizaron modificaciones en sus instalaciones para poder ser competitivos y proporcionar mayor seguridad y mejor habitabilidad para sus ocupantes.
Por un lado, el edificio AAA ubicado en Carlos Pellegrini 719 (entre Viamonte y avenida Córdoba), se desarrolla en cuatro subsuelos, planta baja y once pisos de oficinas, con plantas en promedio de 521,85 m². Cuenta con USGBC LEED Certificate Gold, está ubicado en el área céntrica más representativa de CABA, con un excelente acceso a los medios de transporte público. Como parte de la transformación, renovó el sistema de climatización/ventilación por uno que cumple con todas las recomendaciones para el retorno seguro a las oficinas. Además, se encuentra en el proceso de instalación de lámparas germicidas UV-C. Para el año próximo se prevé la instalación de una terraza en el piso 12 con espacios semicubiertos listos para realizar tareas laborales, reuniones y eventos; así como también espacios de apertura total enfocados en actividades descontracturadas al aire libre. Hoy presenta oportunidades en alquiler que van desde media planta de 234 m² hasta los 1042 m² con sus respectivas cocheras a un valor promedio de US$27,50 por m² por mes (los valores en dólares son pagaderos en pesos al cambio del Banco Nación tipo vendedor).
El otro edificio, en Lima 1111 (entre Humberto 1º y Carlos Calvo) también AAA, se desarrolla en cuatro subsuelos, planta baja y trece plantas de oficinas. Cuenta con certificacion LEED Platinum y sus plantas son libres con un promedio de 425 m², estas permiten una organización con espacios colaborativos, salas de reuniones. Cuenta también con estacionamiento para bicicletas, duchas y lockers. Su gran atractivo reside en las dos terrazas en el octavo y noveno piso, una de ellas parquizada con espacio de gimnasio y una cafetería. “En estos tiempos, espacio al aire libre, donde la ventilación disminuye el riesgo de contagio y los colaboradores pueden disfrutar de tiempo libre, se vuelve clave a la hora de elegir dónde y cómo volver”, asegura Novoa. Las oportunidades de alquiler van desde los 261 m² hasta los 3.247 m2 con sus respectivas cocheras, en un valor promedio de u$s16 x m² x mes.
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