Por qué con menos tecnología son las que resisten el avance del home office

El mercado de oficinas, como casi todos los sectores de la economía nacional, está acusando el golpe que le acertó la pandemia. La implementación del home office (en principio, como medida sanitaria para evitar contagios, como herramienta para proteger a los trabajadores y para sostener el sistema laboral) cambió para siempre el modo de trabajar y el uso de esos espacios. Esta coyuntura obligó -en líneas generales- a un cambio de paradigma que en los últimos tiempos se tradujo, en el mejor de los casos, en una reducción del metraje de oficinas ocupado o en una liberación de metros cuadrados. En medio de este panorama las que mejor suerte están corriendo son las oficinas clases B. “Éstas, aunque no están ajenas al duro presente, muestran mejores indicadores, que revelan una evolución más favorable o sana que la que presentan las oficinas clase A”, comenta Karina Longo Gerente de Consultoría & Research L.J. Ramos.

Antes que nada, habría que explicar qué son los edificios de oficinas clase B. Éstos suelen ser inmuebles de generaciones pasadas que tienen buena calidad constructiva y ubicación. En esta lista también se encuentran los inmuebles de reciente construcción, muchos de los cuales suelen incluir tecnología de última generación, pero cuentan con plantas de oficinas más reducidas que las de clase A. “En general, son espacios que ofrecen superficies menores a los 500 metros cuadrados; no poseen entrada de doble altura ni suelen tener amenities o comedor para las empresas que lo ocupan. Otro factor que los determina -por lo general- es la cantidad de cocheras disponibles por cada oficina (las clase B siempre tienen menos)”, explica Longo. Y agrega: “En muchos casos, algunos edificios que en sus inicios habían sido calificados como clase A, con el paso del tiempo -y tal vez por escaso mantenimiento- han sido bajados a la categoría clase B”.

Al término del primer trimestre del año, el inventario de este tipo de espacios en el AMBA -según un informe reciente de L.J. Ramos- rondaba el 1.236.100 metros cuadrados y, a pesar de haber crecido la vacancia en 1,6 puntos porcentuales respecto al mismo período 2020 (ésta actualmente se sitúa en el 11,8%), el interés por este tipo de lugares parece estar en aumento. “En la actualidad, existe una demanda muy activa que busca la relación costo/beneficio que ofrecen las oficinas clase B. Sin dudas, esto puede deberse a una gran multiplicidad de factores; pero lo cierto es que en este contexto existen muchos clientes buscando reposicionarse en espacios de este tipo”, cuenta Longo.

En la actualidad, el mercado de oficinas clase B de AMBA -mayormente ocupado por empresas nacionales- presenta 11 submercados de los cuales ocho se ubican en CABA y los tres restantes están en el corredor Norte del GBA. Sin dudas, el más importante es el que se encuentra en el microcentro porteño. Éste cuenta con unos 247.000 metros cuadrados. La contracara es el polo de la Panamericana que reúne unos 35.000 metros cuadrados aproximadamente. “Luego de un año con pocas operaciones, el mercado de oficinas de clase B está comenzando a dar señales de recuperación. Si bien hubo un pequeño incremento en la vacancia del primer trimestre, este tipo de oficinas está cosechando durante 2021 muchas consultas. Cabe aclarar que, al igual que el mercado de las oficinas clase A, las operaciones de alquiler son las predominantes dado que estos inmuebles no suelen ser adquiridos para uso propio. Las firmas que los compran lo hacen con el objetivo de invertir en el core del negocio”, explica María Verónica Ritter, broker de Newmark.

En la misma dirección amplía Juan I. Querol, broker de Cushman & Wakefield: “Muchas empresas están viendo al mercado de oficinas como una opción de inversión para proteger su excedente en pesos de la inflación y devaluación. Esto, sin duda, está aumentando el interés por posibles compras de edificios de oficinas y las clase B llevan las de ganar”.

Hay demanda

Existe una demanda que busca zonas seguras, con fácil acceso a transporte público y privado; y necesita estar localizada relativamente cerca de la zona de residencia de sus empleados. En general se trata de empresas locales que no necesitan tener presencia en un edificio clase A para construir imagen de marca. “Cada vez son más elegidos submercados como Belgrano y Palermo donde dominan oficinas clase B. Estos lugares comienzan a ser mirados por las firmas como parte de la nueva modalidad de trabajo híbrido e impulsados por la necesidad de descentralización de sus operaciones. Esto propicia la creación de varias sedes de menores superficies que se encuentren próximas a los domicilios de sus colaboradores; es decir, que los nuevos hábitos laborales están dando vida a las oficinas clase B”, explica Ritter. Y amplía: “Pero la búsqueda no es azarosa. Las empresas que consultan por este tipo de inmuebles demandan que los edificios en los que estén alojados cuenten con servicios como: salas de reuniones, áreas libres o verdes y una muy buena oferta de medios de transportes públicos, gastronómicas y de comerciales”.

Los especialistas coinciden en que está claro que el mejor desempeño relativo que muestran las oficinas clase B responde a una mejor relación costo/beneficio que ofrecen respecto de las premium. Las empresas están centradas en la subsistencia. Actualmente priorizan la reducción de sus costos fijos y el alquiler de la oficina es una de las erogaciones que mayor incidencia tiene en la economía de la compañía. Como resultado se observa que algunas empresas evalúan migrar hacia edificios de menor categoría; además -gracias al home office-, reducen el tamaño del espacio a ocupar. “El mercado se encuentra ante una retracción. En los últimos tiempos, las empresas se ven ante la necesidad de reducir sus costos y suelen encontrar en las oficinas clase B una alternativa más accesible y, en muchos casos, hasta más funcional. Los espacios más buscados son los que, además de cumplir con los requerimientos de cada compañía, demandan poca inversión para ser ocupados”, cuenta Gonzalo Pellejero, gerente de la división oficinas y locales del Grupo Adrián Mercado.

En la actualidad existe una demanda de oficinas clase B no medida formalmente en todo el cordón Norte de la ciudad de Buenos Aires que empieza en Palermo continúa por Belgrano y desemboca en Núñez. La búsqueda tiene una clara razón de ser: la calidad. En ese eje porteño conviven edificios de muy buena calidad, son de reciente construcción y responden a esta tipología. Por lo general, la característica que los ubica en este rubro suelen ser las plantas de dimensiones acotadas que éstas ofrecen.

Casi como una continuación natural, la demanda parece extenderse a lo largo del eje de la avenida Del Libertador más allá de la General Paz. Sin embargo, el corredor Norte de Vicente López cuenta con una menor densidad de propuestas de este tipo. “En el primer trimestre se concretaron algunas transacciones de alquiler; entre ellas se destacan las realizadas en los submercados de Catalinas, Puerto Madero, 9 de julio y Microcentro. Son operaciones aisladas y de poco volumen de metros”, explica Longo.

Evolución favorable

Una mirada fría sobre los indicadores del mercado de oficinas clase B da cuenta de que éstos evolucionan de manera más favorable que el segmento clase A. Según los brokers consultados, esta afirmación se apoya en que en el primer trimestre de 2021 no se registró un notorio crecimiento de la cantidad de superficie liberada en este tipo de oficinas.

Los informes elaborados por las distintas consultoras inmobiliarias dan cuenta de que el volumen de metros cuadrados disponibles se mantiene estable respecto del trimestre anterior. Esto, además de contener la tasa de vacancia, permite una mayor resiliencia en los precios que, si bien continúan con su tendencia a la baja, están teniendo una caída más moderada que la que atraviesan las oficinas clase A.

La demanda sigue contenida. A pesar de esto, los indicadores muestran una mejor performance en el caso de los inmuebles clase B. Éstos no se están desocupando al ritmo que lo hacen los premium. “Sin duda, hay factores que avalan esta postura. Por ejemplo, en este segmento de oficinas se negocian mejores precios de alquiler y los inquilinos -luego de fuertes renegociaciones de contratos- obtienen condiciones comerciales más favorables para quedarse donde están. Otro factor que desalienta las mudanzas son los gastos. Las oficinas clase B tienen erogaciones mucho menores -si se los compara con los inmuebles de clase A- como las expensas y el mantenimiento del inmueble”, cuenta Pellejero.

Precios en baja

Al cierre del primer trimestre de 2021, los valores del metro cuadrado de alquiler, en promedio, rondaron los US$17,8, registrando un descenso del 3,85 por ciento respecto del cierre de 2020. “Una marcada característica fue que, al término del primer trimestre del año, todas las zonas reflejaron precios en baja”, comenta Longo. Para Pellejero, los valores todavía no parecen haber encontrado un piso. “Los alquileres cayeron casi un 10 por ciento en el 2020 y un 4,5 por ciento en lo que va del año, y esta tendencia parece que seguirá por un tiempo más”, cuenta el especialista.

Los valores más altos se encuentran en el submercado Retiro/Plaza San Martín. Allí los precios del metro cuadrado alcanzan un valor mensual medio de US$20,4; seguido por el tramo porteño del corredor Libertador (US$19,8). Los submercados del distrito financiero (CBD) son los que se presentan como la contracara, ya que registran la mayor caída respecto del trimestre anterior (bajó de US$18,7/m2 a US$18/m2).

Refuncionalizar, la clave

Según algunos especialistas, el aggiornamiento de estos espacios -en muchos casos- no demanda grandes gastos y se convierte en una herramienta vital para volver a rejuvenecer los proyectos. “Se entiende la refuncionalización de estos inmuebles como la transformación de las oficinas rígidas a las flexibles (sin escritorios fijos, con reserva de puestos, etc.). Ésta es una puesta en valor que no sólo es accesible sino también rápida y -en la mayoría de los casos- eficaz. Hoy, quienes tienen un edificio clase B deberían pensar en ver cómo las instalaciones se adecuan de cara al futuro de la pandemia. Hay que comenzar a idear cómo se renueva el aire en estos inmuebles o cómo se readaptan las plantas en espacios flexibles. Otra opción es realizar ajustes y redefiniciones de los espacios comunes. Esto le permite a la empresa optimizar la superficie que va a alquilar. Aquí aparecen también las cuestiones de certificaciones de norma de bienestar y de calidad”, sostiene Martín Potito, director de la División Oficinas de L.J. Ramos.

Por otro lado, están las cuestiones para hacerlo atractivo, tanto desde el punto de vista estético como de la funcionalidad. En un mercado con mucha oferta y mayor competencia, los propietarios deben mejorar estos aspectos, no sólo desde el punto de vista estético sino también, económico; es decir, el valor de las expensas. “Sin dudas, el futuro de los edificios clase B reclama una necesaria evolución. Y ésta va en dirección a todo lo vinculado con las normas de la arquitectura saludable y eficiente (deben estar capacitados para colaborar con el ahorro energético). Está claro que, tanto en el futuro como en este presente, aquellos edificios clase C y clase B que no se adapten no podrán defender su valor y quedarán relegados por el público. Además, engrosarán la lista de los inmuebles difíciles de ser ocupados”, sostienen Potito y Querol.

Ritter aporta otra visión sobre el tema. “En Buenos Aires, al igual que en algunas ciudades europeas, las empresas han migrado de los centros históricos hacia otras áreas de la ciudad o periféricas. Esto plantea una refuncionalización de las oficinas clase B y C como posibles viviendas residenciales. Aquí aún es un tema que está en fase de análisis; pero, de caminar en esa dirección, los desarrolladores y los propietarios requerirán de asistencia (exenciones impositivas y créditos accesibles) para fomentar las reformas. Es decir, desde el sector público se deberán generar incentivos y dar un marco propicio que proponga el cambio”, comenta la broker.

En la actualidad existen unos 100.000 m2 en obras de oficinas clase B en el AMBA. Los que saben afirman que este tipo de proyectos de oficinas de menores dimensiones seguirá no sólo reformándose sino también construyéndose, dado que existe una demanda activa que reclama complejos de este tipo.