El cannabis impulsa al mercado inmobiliario de Nueva York
Las empresas de cannabis y los brokers inmobiliarios se están precipitando hacia lo que podría ser una industria de US$4200 millones, con la demanda de terrenos para cultivar y locales para vender
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El estado de Nueva York ya legalizó el uso de marihuana recreativa. La junta que supervisará la implementación de la legalidad aún no se ha designado, y mucho menos las reglas establecidas sobre cómo se emitirán las licencias a las empresas de cannabis. Todavía falta un año para la venta de marihuana legal en el estado. Y la marihuana sigue siendo ilegal a nivel federal.
Sin embargo, hay apuro para posicionarse rápido frente a lo que podría ser una industria de US$4200 millones en uno de los estados más ricos de Estados Unidos.
Los corredores inmobiliarios ya están palabreando a los propietarios sobre el alquiler de frentes de comercio a los nuevos dispensarios de marihuana. Los representantes de las empresas de cannabis de otros estados están desembarcando en Nueva York para explorar las propiedades. Y los proveedores de marihuana medicinal se están expandiendo con la esperanza de poder diversificarse en las ventas recreativas.
Las tierras agrícolas en el Norte del estado ahora se comercializan como “tierras de zona verde”, es decir aptas para el cultivo de cáñamo o la construcción de casas de cultivo para cultivar marihuana.
“Hay un furor de tierras e inmuebles”, dijo Gregory Tannor, director de Lee & Associates NYC, una agencia de real estate que estuvo consultando con propietarios de la ciudad de Nueva York desde noviembre y ya alineó casi 200 posibles ubicaciones para dispensarios. Pero a pesar de toda la emoción, existen desafíos importantes en el mercado inmobiliario del cannabis.
De alguna manera, lo que está sucediendo en Nueva York ya ocurrió en otros estados. California fue la primera en legalizar el uso médico, en 1996; ahora 36 estados lo permiten. A partir de la firma de la Ley de Regulación e Impuestos sobre la Marihuana de Nueva York, ya son 18 estados los que legalizaron la marihuana recreativa, aunque la ley de Dakota del Sur está siendo impugnada en los tribunales.
Pero la Administración de Control de Drogas (DEA, por sus siglas en inglés) todavía clasifica la marihuana como una sustancia controlada. Los bancos están asustados por los préstamos a las empresas de cannabis, lo que limita su capacidad para comprar y mantener bienes raíces, aunque eso podría cambiar pronto.
Además, muchos propietarios no alquilan a empresas de cannabis, ya sea por el riesgo de tener un inquilino que viole las leyes federales o por la mala reputación que todavía se aferra a la marihuana. Aquellos que están dispuestos a hacerlo en general pueden pedir y cobrar tarifas especiales por el riesgo.
Las leyes de zonificación también restringen los inmuebles disponibles para las empresas de cannabis, a menudo relegándolas a áreas industriales. Los municipios exigen que un negocio ligado al cannabis esté a cierta distancia de escuelas, lugares de culto y otros negocios de cannabis, si es que lo permiten en absoluto.
¿Apoyar o rechazar?
En el estado de Nueva York, las ciudades y pueblos tienen hasta el 31 de diciembre para optar por salirse de la nueva ley, lo que provocó acaloradas discusiones entre los funcionarios locales, algunos de los cuales “no pueden comprender la idea de los negocios de ‘lechuga del diablo’ dentro de sus fronteras”. dijo Neil M. Willner, copresidente Royer Cooper Cohen Braunfeld, un estudio de abogados de Manhattan especializado en la industria de cannabis.
La pandemia, sin embargo, puede haber suavizado la postura de algunos funcionarios, dados los empleos y los ingresos fiscales que pueden generar las empresas de cannabis después de que la prolongada crisis haya diezmado a ambos. El estado estima que la nueva industria podría generar US$350 millones en ingresos anuales y crear entre 30.000 y 60.000 puestos de trabajo.
Mientras tanto, los fondos están llegando a la industria en previsión de una posible legalización federal, algunos prestamistas ahora harán negocios con compañías de cannabis y han surgido fideicomisos de inversión inmobiliaria para servir a los intereses de la industria de la marihuana.
Podría haber entre 700 y 900 dispensarios en Nueva York y más de 370.000 metros cuadrados de espacio dedicado al cultivo.”
— David Weinstein, director ejecutivo de NewLake Capital Partners, un fideicomiso inmobiliario (REIT)
En parte porque su acceso al capital ha sido limitado hasta el momento, las empresas de cannabis han tendido a alquilar, en lugar de poseer, bienes raíces. Lo que generalmente hacen es comprar una propiedad que satisfaga sus necesidades, venderla a un REIT y después alquilarla de nuevo, en lease (arrendamiento).
Pero eso puede comenzar a cambiar, al menos para los almacenes que se utilizan para el cultivo, el procesamiento y la distribución. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios dijo que el 29% de los miembros comerciales en los estados que legalizaron la marihuana recreativa habían informado un aumento en las compras sobre el lease en el último año.
“En el futuro, cuando los bancos se vuelvan normales para nosotros, cuando tengamos la oportunidad de obtener deuda inmobiliaria de la forma en que lo hacen las industrias tradicionales, tendremos una preferencia por ser propietarios de bienes raíces”, dijo Barrington Rutherford, vicepresidente senior de bienes raíces e integración comunitaria en Cresco Labs, una empresa de cannabis que opera en varios estados.
El real estate del cannabis también ha madurado de otras formas. Una “pyme” del rubro cuenta con abogados, consultores, agentes de seguros y contadores que se especializan en ayudar a los clientes a superar los obstáculos regulatorios. Hay incluso un servicio de listado de propiedades que ofrece una amplia gama de bienes raíces, desde lotes de US$65,000 en un parque industrial en Lexington, Oklahoma, hasta una casa de cultivo de US$109 millones y 4200 m² en San Bernardino, California.
Los bienes raíces del cannabis evolucionan
A medida que el cultivo de marihuana se fue volviendo más sofisticado, las casas de cultivo se expandieron: pueden tener 14.000 m² o más, con techos altos, ventilación, iluminación y seguridad. El procesamiento generalmente ocurre en edificios separados con maquinaria de alta tecnología.
Y los dispensarios son cada vez más elegantes, ofreciendo una experiencia minorista novedosa. Hasta las empresas de arquitectura y diseño consagradas entraron en acción. Incluso hay empresas que se especializan en equipar dispensarios y otros bienes raíces de cannabis.
A medida que la marihuana gana una aceptación pública más amplia, y algo de glamour con celebridades tales como Jay-Z y Seth Rogen que abren sus propios negocios, se inauguran tiendas en buenas ubicaciones, cerca de los minoristas tradicionales.
“Estamos al lado de Starbucks en el centro de Chicago”, dijo Rutherford. “En Filadelfia, el local que abrimos está a media cuadra de Shake Shack y al final de la cuadra de Macy’s”, agregó. “Estamos construyendo una cartera de ubicaciones que sería envidiable para cualquier organización de retail”, afirmó.
Locales para consumir
La ley del estado de Nueva York también prevé licencias para “sitios de consumo”, y se espera que esto dé lugar a salones tipo club y cafés de cannabis, predicciones que llevan incluso a pronosticar que la ciudad de Nueva York podría convertirse en la próxima Amsterdam.
Estos nuevos usos de frentes de comercios parecerían ser una bendición para el mercado inmobiliario minorista de Nueva York, donde la vacancia ha aumentado y los alquileres han caído.
“Hace unos años, cuando el mercado era más fuerte, era más difícil encontrar propietarios dispuestos a meterse en este negocio”, dijo Benjamin S. Birnbaum, broker de la firma de servicios inmobiliarios Newmark. “Lo que ha cambiado, debido a la pandemia, es que todos los propietarios están dispuestos a por lo menos hablar de ello”.
Otra razón por la que los propietarios pueden estar dispuestos a hacerlo: los minoristas de cannabis tienden a alquilar espacios grandes, que van desde 300 m² a 500m².
Las grandes tiendas de cannabis han sido de gran ayuda durante la pandemia, cuando el hacinamiento en un pequeño establecimiento minorista no era una opción. Pero algunos se preguntan si el tamaño de las tiendas se reducirán en el futuro, dada la popularidad de los servicios de delivery. Uber está abierto a explorar la entrega de marihuana si el gobierno federal la legaliza, dijo Dara Khosrowshahi, la directora ejecutiva, en una entrevista reciente con CNBC.
Independientemente del tamaño, abrir un dispensario puede ser complicado y costoso, en parte porque los estados han exigido que los posibles minoristas tengan el control del local, a través de un contrato de arrendamiento u opción de arrendamiento, antes de que puedan solicitar una licencia. Pero la cantidad de licencias en algunos estados es limitada y no hay garantía de que una empresa obtenga una.
En Oregon, algunos solicitantes tuvieron que esperar tanto tiempo, uno o dos años, dijo Andrew DeWeese, un abogado de Green Light Law Group en Portland, que finalmente se rindieron y esencialmente vendieron su lugar en la fila.
“Es un Catch-22”, dijo Kristin Jordan, abogada de cannabis en la ciudad de Nueva York. “Querés asegurarte una propiedad inmobiliaria, pero no querés apurarte”. Aún así, la perspectiva de operar en Nueva York, un estado con más de 19 millones de residentes y un importante destino turístico, es tan tentadora que las empresas de cannabis están haciendo fila.
Las empresas que cuentan con dispensarios médicos, que operan desde 2016, se encuentran en una posición envidiable porque se cree que tendrán una ventaja en la obtención de licencias adicionales.
Cresco Labs tiene cuatro dispensarios médicos en Nueva York, incluido uno en el vecindario de Williamsburg en Brooklyn. No está claro si el estado permitirá que se venda marihuana recreativa en esos lugares, pero Rutherford está cubriendo sus apuestas, agregando estacionamiento y, en algunos casos, expandiendo mediante el arrendamiento de una tienda al lado de un espacio existente. “Nos estamos asegurando de que esos locales estén listos para el futuro mercado”, dijo.
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