Propiedades: la inversión inmobiliaria que deja una renta que hasta cuadriplica la de un alquiler tradicional
El negocio que es un éxito en Estados Unidos y Europa desembarca en el país, su precio de venta arranca en US$120.000 y su rentabilidad mensual puede cuadruplicar la de un alquiler residencial
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LA NACIONLeandro Murciego
Hasta hace unos años los storages o los lugares de guardados eran inmuebles que no formaban parte de la escenografía local. En los últimos tiempos no sólo fueron ganando metros cuadrados en el mercado del real estate industrial, sino que los inversores encontraron en ellos un nuevo negocio comercial. Cómo son, de dónde vienen y quiénes los buscan son algunos de los interrogantes que explican los especialistas.
El pionero en este tipo de negocios es Estados Unidos. Allí este mercado -formado por storage y centros de guardados- tiene más de 100 años de historia. Ellos, además de ser pioneros, son los que más cantidad de metros cuadrados tienen de infraestructura desarrollada. El segundo lugar de este ranking está en poder de Australia, mientras que el podio es completado por el Reino Unido. “La explosión de los storages en EE.UU. fue a partir de la Segunda Guerra Mundial. Por aquel entonces la gente comenzó a sentir la necesidad de guardar todo tipo de bienes de cambio y estos inmuebles nacieron como una respuesta natural a esa fuerte demanda social”, comenta Emiliano Valli, cofundador de Stark Desarrollos en Argentina.
Según Marcos Victorica, un emprendedor argentino y CEO de Best American Storages en EE.UU, “este tipo de proyectos en los Estados Unidos lidera el mercado de propiedades inmobiliarias comerciales (CRE), con una facturación de US$39,5 mil millones anuales en alquileres y unos 30 millones de usuarios. La industria del storage es conocida como el rubro a prueba de recesiones”, explica Victorica, que hasta el momento vendió unos cinco edificios, todos ellos con escritura individual. Y agrega: “Este tipo de negocio ofrece una renta fija anual del 6%. A eso hay que sumarle la apreciación de la propiedad del 4% anual estimado sobre la base del rendimiento histórico de los últimos 20 años”.
En ese país se trata de un negocio seguro. “Por ejemplo, las Fuerzas Armadas norteamericanas demandan, al año 1.500.000 unidades de storage, para cubrir los traslados de su personal. Otro dato que da cuenta de la importancia de estos inmuebles en esa economía es que existen más edificios de almacenamiento que locales de Starbucks y McDonald’s juntos (más de 58.000 edificios, con un 96% de ocupación). Pero esto no queda aquí, ya que uno de cada 10 hogares estadounidense alquila una unidad de almacenamiento o self storage. Sin dudas, para esa sociedad, se trata de una industria de primera necesidad”, cuenta el argentino. En Estados Unidos, sostiene Victorica, se puede acceder a un storage -con escritura individual- a partir de los US$25.000.
Actualmente, y según la Federación de la Asociación Europea de Self-Storage, existen aproximadamente 2600 instalaciones de este tipo en toda Europa. La tendencia se está desplazando hacia América Latina, con mayor penetración en México y Brasil.
El caso argentino
Desde la firma Stark Desarrollos sostienen que se trata de un negocio exitoso que cada vez más logra captar la atención tanto de desarrolladores como de inversores. “Hoy, me animaría a decir que el storage es el monoambiente de los parques industriales. Este es un tipo de proyectos que parece haber llegado para ‘democratizar’ la inversión en inmuebles industriales”, sostiene Matias Vaccarezza, cofundador de Stark Desarrollos -empresa dedicada al diseño de parques industriales y productivos-. Y agrega: “Lanzamos recientemente nuestro primer centro de almacenamiento denominado: Hive Storages (ubicado en el Polo Buen Ayre 1). Y nos sorprendió la demanda de este tipo de producto inmobiliario.
Los que saben sostienen que la creciente demanda de los self-storages está impulsada por la evolución tecnológica y por los cambios sociales. Hoy este tipo de espacios no sólo son buscados por personas que necesitan alojar muebles temporalmente en desuso, sino también para aquellos emprendedores o pymes o minipymes que necesitan acopiar mercadería y que no cuentan con un depósito adecuado.
“Hive Storages presenta una propuesta diferencial en relación con los storages tradicionales, ya que se encuentran dentro de un parque industrial, mientras que en otros países se ingresa directamente desde la vía pública. La segunda gran ventaja es su tamaño, unidades de 100 a 300 m², con automatización independiente en cada una de ellas y a las que se puede ingresar en auto, camioneta o camión”, cuenta Vaccarezza. Estos inmuebles son galpones anexables, amplios, de ocho metros de altura y aptos para todos los usos.
La idea de este novedoso concepto en espacios industriales nació en 2019, luego de un viaje que sus responsables hicieron a Estados Unidos, el país con más m² de infraestructura actual. Pero recién lo pudieron llevar adelante un año más tarde con una inversión de cerca de US$2 millones. “Hoy podemos decir que estamos entre los pioneros en la Argentina en desarrollar este tipo de propuesta y lo llamamos ‘el monoambiente de los parques industriales’, ya que cada vez más inversores lo tienen en su radar”.
El desarrollo del proyecto llevó cerca de dos años de trabajo (entre permiso, ejecución, construcción, finalización y detalles de obra). “Esta es una propuesta tan versátil que se presenta como ideal para todo tipo de fin o de negocio”, dice Valli.
La mayor demanda viene de la mano de particulares que buscan el almacenamiento de todo tipo de bienes, ya sean autos, motos, embarcaciones o simplemente cosas de valor que ocupan lugar en casa. “Sería como un gran garaje o baulera pero más grande que lo habitual. El segundo gran cliente de este tipo de unidades son marcas o empresas pyme que necesitan almacenar mercadería de manera transitoria. En muchos casos se trata de firmas que se dedican al e-commerce, que tienen locales a la calle o market place (sitios de ventas virtuales), pero que no cuentan con espacios de guardado para sus productos. De esta manera, su mayor distribución la realizan desde el depósito, especialmente aquellas empresas que están comenzando”, explica Alejandro Winokur, especialista industrial de Newmark Argentina.
En Polo Buen Ayre 1, cada unidad terminada tiene un valor de US$120.000 y se presenta como una inversión atractiva, que ofrece una renta mensual que cuadriplica la de un alquiler residencial. “Este un producto que escasea, teniendo un valor de canon locativo muy superior al de cualquier tipo de galpón tradicional. Mientras este último se alquila a US$5/m², un storage como el de Hive puede llegar a rondar los US$9/m²″, sostiene Vaccarezza. Y agrega; “Cada vez tenemos más inversores que provienen del sector residencial, y es lógico. Es un nuevo modelo de ahorro y de resguardo de valor. El dinero no está en la casa o en una caja fuerte, se encuentra en una propiedad superprotegida en el interior de un polo industrial que posee una completa infraestructura y servicios disponibles. El comprador puede operar, almacenar mercadería o guardar un auto como si fuese el garaje de su vivienda particular”.
Desde Stark sostienen que los storage resultaron un gran negocio, aquellos que compraron en preventa en Polo Buen Ayre 1 lo hicieron a US$65.000; hoy ese inmueble cuenta con una cotización de venta de casi el doble. El modelo comercial resultó tan exitoso que planifican lanzar Hive Storage2 en el Polo Buen Ayre 2.
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