Inmuebles. Los precios de los departamentos en pozo bajaron 12% pero aún no hay un boom de ventas

El bajo costo de construcción por las sucesivas subas del dólar generó que el valor del metro cuadrado de los departamentos en pozo en la ciudad de Buenos Aires bajara 12,3%en dólares desde el primer trimestre de 2019. Sin embargo, distintas inmobiliarias dijeron que todavía no hay un boom de ventas, aunque sí algo más de movimiento.

Algunos dicen que la demanda busca obras ya casi finalizadas con buenos precios de contado en dólares para evitar el riesgo de que el emprendimiento no se termine, mientras que otros señalan que también hay interés en las que se entregan a más largo plazo, ya que los departamentos se pueden pagar en más cuotas en pesos ajustados por el índice de la Cámara Argentina de Construcción, incluso después de la posesión.

De acuerdo con un relevamiento de Zonaprop en base a avisos publicados en el portal, en febrero de 2019, el metro cuadrado promedio en pozo estaba en US$3029, mientras que, en septiembre de 2020, llegó a US$2657, lo que significa una caída de 12,3%.

El precio promedio de todos los departamentos publicados a la venta en la Ciudad de Buenos Aires en dólares acumula una caída de 6,9% desde el precio máximo registrado en el primer trimestre de 2019. Los departamentos usados bajaron un 6,7% (de US$2713 a US$2531) y los que son a estrenar, 8,7% (de US$3078 a US$2809).

Sin embargo, a pesar de esta baja de los precios de los departamentos en pozo, todavía no hay un boom de ventas, según Ariel Champanier, presidente de Remax Premium.

"No notamos una demanda mayor a que se venía teniendo. Yo pensaba que iba ser más fuerte, pero hablo con desarrolladores y me dicen lo mismo. Creo que está lenta por la incertidumbre política porque hay grandes oportunidades. Hay emprendimientos a muy buenos precios en los que tendríamos que estar vendiendo 10, 20 departamentos al mes y no está pasando. No se está viendo un boom, pero ya va a suceder", analizó en diálogo con LA NACION.

Por su parte, Miguel Ludmer, director de Interwin, dijo que ellos registran una cantidad importante de operaciones "a pesar de las malas noticias del mercado y la volatilidad del dólar".

Según Ludmer esto se explica, por un lado, porque la gente "decide colocar sus excedentes en pesos en valores inmobiliarios" y porque "hubo cierto retiro de colocaciones financieras en dólares y parte de ellas empezaron a derramarse en el mercado inmobiliario".

"Notamos una reactivación importante en consultas sin perjuicio de que también aparecieron precios más competitivos por los costos más bajos de la construcción", completó.

Pero el interés en inversiones de pozo no sería uniforme. De acuerdo con Pablo Brodsky, director de la inmobiliaria Predial, lo que más tracciona son los precios de oportunidad en obras que están cerca a finalizarse porque la gente quiere exponerse al menor riesgo posible.

"No todo es blanco, ni negro. La realidad es que nunca hubo un momento con un costo más bajo en dólares para construir que este y la gente quiere invertir, pero quiere una obra que esté por lo menos por la mitad con la entrega lo más rápido posible para bajar el riesgo", opinó.

"La gente no quiere esperar cuatro años y es una demanda que es agresiva en la oferta. No se queda con el precio publicado", agregó.

Del otro lado dijo que también hay inversores que necesitan salir de la inversión porque se van del país o quieren comprarse una casa en un barrio cerrado con lo cual hay un mercado que escucha ofertas fuertes. "Se pueden encontrar unidades con un metro cuadrado a US$1600, US$1700 o US$1800 pronta entrega, pero más pensadas para un comprador que pague ese precio en efectivo y no en cuotas. Son productos que se vendían arriba de los US$2500 en Chacarita y Paternal, por ejemplo", describió.

Más allá de esto, Norberto Lepore, de Lepore Propiedades, dijo que ellos perciben más interés sobre obras a las que les falta un poco más de tiempo para finalizar, a dos años, porque se paga un 30% en dólares y el resto en pesos que se ajustan por CAC.

"El ahorro del argentino es en dólares así que incluso si las cuotas en pesos se van incrementando por la evolución del índice, la gente se ve favorecida porque cambia los dólares en el mercado no oficial y va pagando. Compra a un menor costo en dólares y aunque baje un poco el precio del inmueble la ecuación sigue resultando beneficiosa", explicó.

Las cuotas en pesos, según él, también son importantes para el que cobra en moneda local y no puede acceder al dólar ahorro, ya que es una forma de dolarizarse. En este sentido, Agustín Walger, director de Lepore, sumó que las cuotas no solo están pensadas como ganancia sino también en términos de posibilidades de pago y acceso.

"Hay gente que no cuenta con la totalidad del dinero abajo del colchón porque si no iría a buscar un producto terminado y negociaría", afirmó.

Por último, Lepore dijo que han extendido la financiación hasta dos años después de la posesión para entusiasmar a quién compra y la ecuación también resulta interesante para los vendedores porque, si bien cobran más adelante, van aplicando ese dinero a otras obras que tienen en ejecución.

"Se da un doble juego. El comprador se beneficia al comprar en pesos y al desarrollador le sirve porque los costos de construcción hasta hoy se achicaron y él puede achicar sus precios. Porque bajó todo puede vender más bajo y el comprador puede acceder mejor", aseguró y dijo que desde hace un mes detectan una reactivación, a pesar de que la economía "no ande bien y haya inseguridad por razones psicológicas".

"Cuando hay una economía muy convulsionada hay gente que se pregunta ‘che ¿estará bien tener el dinero en los bancos?’ y en la casa no lo quiere tener. Y la propiedad a largo plazo es un reaseguro de valor. Él que piensa en propiedades es un inversor conservador no uno que invierte en la bolsa. Entonces hay gente que, por razones psicológicas, se volcó a los ladrillos", concluyó.