Burbuja inmobiliaria en EE.UU.: Costantini anticipa cómo le “pega” a los precios de las propiedades en Miami

Los fantasmas sobre el estallido de una burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos alerta al mundo. En números, el valor alcanzado por las propiedades entre 2020 y 2021 está muy por encima del máximo alcanzado en la burbuja de 2007.

Por ejemplo, las oficinas, industrias, retails, multifamily y hoteles, se encuentran en promedio un 52,8% por encima de 2007 y en el último año subieron un promedio del 16,1% respecto al mismo periodo del año anterior. Los inmuebles residenciales registraron un incremento interanual a marzo de 2022 del 20,9% en el país en general y del 31,4% en Miami, más especificamente en Florida, uno de los estados más beneficiados por la pandemia: un mercado en el que desembarcó una demanda de millonarios en busca de calidad de vida.

De esta forma lo que sucede en el mercado inmobiliario refleja lo que pasa también en otras industrias. En otras palabras, “subió todo”, desde las propiedades hasta las criptomonedas, la materia prima, los autos, los muebles, las bicicletas, los bonos, hay una burbuja general. La Reserva Federal inyectó fondos, el gobierno inyectó gasto y el déficit es del 16% (en Estados Unidos) y la inflación del 7,8% en dólares. Ahora hay que pagar la fiesta.

En este contexto, el temor a un desplome de los precios de venta de los inmuebles atormenta al mundo. Eduardo Costantini, el creador de Nordelta, y el hombre que logró US$2000 millones en ventas en los dos proyectos Oceana que construyó en MIami, una marca high end de proyectos residenciales que hace pocas semanas inauguró también en Argentina (Puerto Madreo), habló con LA NACION sobre qué pasa en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos y cuáles son las posibilidades reales de un “estallido”.

“Lo primero que hay que hacer a la hora de analizar lo que está pasando es segmentar el mercado inmobiliario en Estados Unidos. Tenés el housing que es el de los inmuebles para los sectores medios y, por otro lado, el sector high end de propiedades muy caras. Esto al mismo tiempo está atravesado por los estados que fueron receptores y beneficiados por la pandemia y los estados que de alguna manera fueron desfavorecidos”, comienza el análisis el empresario.

¿Qué generó la suba de los precios de las propiedades?

En términos generales efectivamente hubo una suba importante en el valor de los inmuebles que fue impulsado por la fuerte recuperación económica que se dio a partir de 2021 por la gran ayuda que dio el gobierno americano: los subsidios. Es decir, la cantidad de dinero que distribuyó fue a tal punto que aumentó el ahorro de la familia, dinero al que accedieron sin trabajar. Estaban en sus casas y recibían los cheques.

Otro factor que incidió fue la muy baja tasa de interés de prácticamente 0,25%. A partir de ahí se dio una fuerte recuperación económica que se materializo a fines del año pasado y lo que va de este 2022. Y las familias, que se adineraron en la cuarentena, salieron a comprar casas que habían aumentado de precio y que pagaron con cuota de hipotecas muy bajas producto de la baja tasa de interés.

Ahora lo que está ocurriendo es que debido a la fuerte suba de la inflación, el gobierno americano salió a subir la tasa de interés y a achicar la cantidad de dinero. Esta situación repercutió y los últimos datos del mercado de las propiedades dirigidas a los sectores medios indican que hubo una baja en el número de operaciones de alrededor del 20% que es muchísimo con un nivel de precios que es 20% mayor que el año pasado.

¿Por qué bajaron las operaciones de venta?

La caída de operaciones primero es producto de la suba de precios pero también porque la familia cuando trata de comprar una casa, ve que está 20% más cara y además, se le incrementó la cuota mensual que tiene que pagar un 30 o 40% porque subió la tasa de interés. Esta situación conlleva a que no la puedan pagar o que muchas no califiquen en criterios crediticios porque la cuota que tienen que pagar se desequilibra con los sueldos. Estas variables son las que están afectando todo este segmento que se llama housing, que tiene mucha influencia en la actividad global y en la economía americana que está trastabillando. No sabemos qué consecuencias va a tener, pero claramente hay un antes y un después. Seguramente se dará una baja de precios y acumulación de inventario por parte de la industria.

¿Hay familias que corren el riesgo de no poder pagar los créditos y tener que rematar sus casas?

Si sacó el crédito con tasa fija la cuota no le subirá más pero si tiene una tasa variable sí, pero la realidad es que no veo ese riesgo porque la mayoría da las hipotecas son a tasas fijas.

¿Y qué pasa en el mercado de propiedades high end?

El mercado high end todavía no toma nota de la situación de incertidumbre que está habiendo en el mercado de capitales. A partir de la suba de tasas y el precio de la energía y alimentos e inflación en general, la bolsa de comercio ha hecho una baja del 15% en dólares del indicador de 500 empresas mientras que la tecnología, un sector que antes era el estandarte de la suba del mercado cayó 20% del máximo. Hay una gran incertidumbre ahora acerca de si el mercado va a continuar a la baja y se generará una tendencia de bear market -mercado en baja-, o si ya corrigió y se va a comportar relativamente bien. No lo sabemos. Lo que sí sabemos es que los grupos inversores siguen comprando terrenos a precios muy elevado y el high end sigue pagando como si nada hubiera ocurrido.

¿Cómo impacta esta nueva foto en el mercado inmobiliario americano de Miami?

Miami se sigue vendiendo bien, sobre todo la venta de casas y a precios récord. Mi feeling es que va a frenar o se va a atemperar. Mi sensación es eso. Estamos en un periodo de transición crítico que hay que esperar entre tres y seis meses para ver a dónde va la economía, las tasas, la inflación.

¿Pero se puede hablar de burbuja inmobiliaria?

Más que burbuja ha habido un aumento muy grande de la producción, un rebote muy grande de la economía, hay un desajuste entre demanda y oferta. Hay más demanda que oferta pero ahora eso puede cambiar. Depende qué le pase a la macro. La macro actúa muy mal en términos de recesión más inflación y ahí puede haber baja fuerte en los precios. Entonces se podría dar como ocurrió en los últimos dos años, una burbuja.

¿Ve alguna semejanza con la crisis del 2008 del mercado inmobiliario de Miami?

No veo que pueda ocurrir nada parecido a la última crisis 2008-2009, en aquel momento cuando cayó el mercado, los compradores no tenían cómo pagar las propiedades entonces les devolvieron los departamentos al desarrollador o a los bancos. Ahora no tiene nada que ver porque se paga más. Segundo, son manos mucho más fuertes las que entraron a Miami: empresarios, millonarios con un plan estructurado de quedarse en esa ciudad. Podría ajustarse pero será del 15% de los valores en el high end. Es decir, se podría vender menos pero no veo para nada la crisis de 2008-2009.

¿Los inversores que apostaron al mercado de Miami hicieron negocio?

El que invirtió en alta gama hizo un negocio espectacular y el que no apostó al mercado high end también porque ese 20% de suba también aplica a los departamentos de mediana calidad, propiedades que aumentaron como lo han hecho los sueldos y los precios producto de la inflación. Tenés que considerarlo en términos reales. Las casas subieron 20% pero la inflación fue de un 8% entonces la suba real es de un 12%. Ahora el Gobierno tiene que bajar la inflación por eso sube la tasa de interés, la clave será ver como se reacomodan los mercados, los valores y si esa suba de tasa no le implica a Estados Unidos una pequeña recesión.