En qué barrios y de cuántos ambientes hay que comprar un departamento para alquilar para que sea un buen negocio
La rentabilidad volvió a mostrar signos positivos, pero hay barrios mejor posicionados que otros en CABA para hacer esta inversión
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LA NACIONCandela Contreras
¿Volvió a ser negocio comprar para alquilar? Fue la pregunta que resonó en un mercado inmobiliario en el que los valores de venta comenzaron a recuperarse, luego de una importante caída pospandemia, a raíz de que el crédito hipotecario volvió a estar sobre la mesa de los argentinos.
Los analistas coinciden en que, si los préstamos a largo plazo logran masificarse, el impacto se sentirá también en el mercado de alquileres. Más inquilinos convertidos en propietarios implicaría una demanda menos presionada y, en consecuencia, valores de alquiler con menor margen para seguir subiendo. De cara a 2026, el escenario combina señales de estabilización con una sensibilidad todavía alta a la macroeconomía y, en particular, al acceso al crédito.
A esto se suma otro dato clave: tras la derogación de la ley de alquileres -en diciembre de 2023-, la oferta creció con fuerza y los aumentos en los precios de publicación comenzaron a desacelerarse. Aún así, los valores siguen siendo elevados en relación con los ingresos, lo que funciona como un techo natural para nuevas subas y refuerza la idea de un mercado más estable que expansivo, según explica el economista Federico González Rouco.
En ese contexto, la rentabilidad vuelve a ocupar el centro de la escena. Al cierre de 2025, la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos usados en la ciudad de Buenos Aires se ubicó en 5,47%, un nivel que vuelve a resultar relevante para el inversor local, de acuerdo con un informe de Reporte Inmobiliario.
El indicador surge del análisis de 6954 unidades activas publicadas en portales inmobiliarios comparando valores medios de alquiler con precios de oferta de venta de unidades homogéneas, de uno a cuatro ambientes, en cada barrio porteño.
Cuál es la ganancia por alquiler que deja un departamento según la tipología
El primer dato que deja el relevamiento es que no todas las tipologías rinden igual. Los departamentos de tres ambientes lideran el ranking, con una rentabilidad promedio del 5,83% anual. Les siguen los monoambientes (5,59%) y los dos ambientes (5,52%), mientras que los cuatro ambientes quedan rezagados, con un retorno del 4,94%.
La explicación tiene que ver con que las unidades chicas y medianas combinan precios de compra relativamente moderados con una demanda sostenida dentro del alquiler permanente, lo que las vuelve más eficientes en términos de retorno.
El informe de la plataforma aclara, además, que la rentabilidad calculada corresponde al momento inicial del contrato. Su evolución posterior dependerá del índice de actualización acordado y de la dinámica futura del valor del inmueble, dos variables que en la Argentina nunca son neutrales.
Cuáles son los barrios más rentables de la ciudad
La verdadera diferencia aparece al mirar el mapa de la Ciudad. Las mayores tasas de rentabilidad se concentran en barrios donde los valores de venta aún se mantienen bajos en términos relativos. La Boca, Parque Patricios, Balvanera, Once y Villa Lugano superan el 7% anual de renta bruta, posicionándose como las zonas más atractivas desde una lógica estrictamente inversora.
Se trata de barrios históricamente relegados por el comprador final, pero que muestran números contundentes cuando se los analiza desde el rendimiento. Menor valor por metro cuadrado y alquileres que se sostienen.
En la vereda opuesta aparecen los barrios premium. Recoleta, Palermo, Belgrano y Barrio Norte tienen rentabilidades más acotadas, que oscilan entre el 4,3% y el 4,9% anual.
¿La razón? Los altos valores de venta comprimen la rentabilidad, aun con una demanda sólida y bajo riesgo de desocupación.
Ahora, al hacer la diferencia por cantidad de ambientes, el ranking de rentabilidad queda conformado de la siguiente forma:
Monoambientes:
- La Boca: 7,31%
- Parque Patricios: 6,86%
- Constitución: 6,82%
- Balvanera: 6,57%
- Once: 6,55%
Dos ambientes:
- Once: 7,39%
- Villa Lugano: 7,30%
- La Boca: 7,27%
- Parque Avellaneda: 7,10%
- Mataderos: 7,05%
Tres ambientes:
- Villa Lugano: 9,11%
- Parque Avellaneda: 7,84%
- Constitución: 7,81%
- Mataderos: 7,28%
- Once: 6,34%
Cuatro ambientes:
- San Cristóbal: 6,17%
- Montserrat: 6,15%
- Floresta: 6,02%
- San Nicolás: 5,52%
- Balvanera: 5,50%
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