¿En qué conviene invertir: departamentos o lotes en barrios cerrados?

Es conocido que los valores del mercado se mueven de acuerdo a la demanda y la oferta. Esta situación es dinámica a través del tiempo, por lo tanto, como en cualquier inversión, deberíamos tener la capacidad de poder comprar “barato” y vender “caro”. En el caso de los inmuebles, al menos en el AMBA, tienen una característica diferencial al resto de la economía, que es que se valúan en dólares. Esto sucede para utilizar como unidad de medida una moneda fuerte y así no tener que cambiar el precio a menudo, dado que esperamos sea un bien que tengamos un tiempo en la vidriera.

Al analizar los precios en dólares de los productos inmobiliarios entendemos que su tasación depende de diferentes variables, a saber: locación en el que se encuentra, estado de conservación, calidad de la construcción, luminosidad, ambientes que posee, tamaño de los ambientes y la propiedad en general, entre otros. Ahora bien, ante el ojo experto, dos departamentos en el mismo barrio, con similares características, valen diferente. Esto se debe a que el comprador está dispuesto a pagar por él un monto mayor por alguna cualidad “inobservable”, sus hijos van cerca al colegio, trabaja cerca, le gusta.

Al ser tan complejo poder determinar el precio de mercado de un bien, aún más complejo es determinar cómo será su movimiento a través del tiempo. Por todo esto, para poder afirmar en que conviene invertir, hay que hacer un análisis bastante extenso y complejo, pensando en dónde subirá el precio en el futuro. Para ello debemos entender la oferta de los comparables en la zona, es decir, cuántas unidades como las que estoy comprando habrá a la venta cuando quiera vender mi producto y, por otro lado, donde va a querer comprar y, por lo tanto, vivir la gente.

Dicho esto, podemos entender que los lotes en barrios cerrados incrementaron su precio en la pandemia producto del éxodo hacia afuera de CABA, donde la gente eligió moverse al “generalizarse” el home office y percibir como bajo el precio de construcción. Por lo tanto, era negocio invertir en los barrios cerrados previo a la pandemia.

Por otro lado, los precios en CABA tuvieron un descenso sostenido en el último tiempo, pero podemos entender que esta caída no es lineal si analizamos todos los barrios en particular. Hay barrios donde la baja de precios fue mayor -como Recoleta- y donde fue menor -como Palermo Hollywood-. Esta diferencia se debe a quiénes son los actores en cada uno de estos barrios, quién compra y quién vende. Puerto Madero, Palermo, Belgrano y Núñez son los barrios donde el valor de la propiedad a estrenar tiene mayor diferencia respecto al valor de pozo, por lo tanto, se presentan como mejores oportunidades.

Por ello entendemos que las mejores inversiones son las propiedades que hay “pocas” y relativamente más pueden querer en el futuro los consumidores, ubicadas en el cordón norte, departamentos de tres y cuatro ambientes a estrenar, son seguramente la figurita más difícil de conseguir, seguida de los departamentos que tengan mucha iluminación y ventilación natural para poder utilizar en las jornadas en casa, destacándose también las calidades constructivas como otro punto de diferenciación a la hora de defender la inversión realizada.

* El autor es economista y Gerente Comercial de Sumar Inversión