La inversión inmobiliaria que deja hasta un 12% anual en dólares
Es el primer fideicomiso financiero inmobiliario con oferta pública aprobado por la CNV
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LA NACIONCandela Contreras
Si existe un protagonista en la Argentina, ese es Vaca Muerta en todas sus aristas. Es hoy el activo más estratégico del país. Con reservas no convencionales entre las más grandes del mundo, pasó de promesa a motor concreto de empleo y actividad. Pero este avance no se traduce solo en energía, sino que también empuja la demanda de infraestructura, servicios y, sobre todo, metros cuadrados.
En ese escenario, Añelo, la localidad que sirve de base a los yacimientos de Vaca Muerta, vive una expansión acelerada: más de 10.000 habitantes permanentes, otros tantos temporarios y entre 25.000 y 35.000 trabajadores que entran y salen a diario. Es más, la proyección es que podría alcanzar los 50.000 habitantes hacia 2032.
La expansión de Vaca Muerta, el desarrollo de infraestructura energética y el crecimiento sostenido de ciudades como Neuquén posicionan a la Patagonia como un terreno demandado para la inversión inmobiliaria.
El boom de Vaca Muerta disparó un mercado de alquileres con rentabilidades en dólares que, en muchos casos, pueden superar el 12% anual. Esto no es casual, ya que las petroleras necesitan alojar personal de forma continua y con estándares específicos, lo que reduce la vacancia a niveles mínimos. En paralelo, Neuquén capital y su área de influencia consolidan un crecimiento sostenido, apalancado por la infraestructura energética.
“Hoy la energía, el campo y la minería son los tres portaviones del país, y desde el real estate hay una oportunidad de subirse a ellos”, afirmó Lucas Salvatore, presidente de Idero, que desde 2020 construye en Añelo con sistemas industrializados. Además, reafirmó la fortaleza de Vaca Muerta: “Es inobjetable gobierne quien gobierne”.
El real estate que se maneja en esta localidad de Neuquén es distinto al de un mercado de alquileres tradicional. En este caso, el inquilino propiamente es la empresa, que alquila estas unidades para que sus operarios puedan trabajar en la extracción del petróleo. El modelo de negocio es un servicio llave en mano, en donde las desarrolladoras gerencian los proyectos y son las que suelen encargarse de gestionar los contratos, equipar las casas y proveer los servicios de administración, mantenimiento y seguridad.
Otro dato es que las propiedades se suelen construir a través del sistema modular: se hacen en una fábrica, en tres dimensiones, en una línea de producción similar a una industria automotriz, lo que permite mayor velocidad de ejecución.
En este contexto aparecen nuevas herramientas para subirse al negocio inmobiliario de esta zona de la Patagonia, pero sin comprar un departamento entero, sino que invirtiendo desde US$1000.
Cómo invertir en Vaca Muerta
Una de las alternativas que se acaba de conocer es el fideicomiso financiero inmobiliario “Espacio Añelo”, dentro del Barrio Hotelero, impulsado por Idero, que propone invertir desde US$1000 en activos ya construidos y alquilados. El esquema apunta al segmento corporativo: departamentos operativos que generan renta desde el inicio, con contratos en dólares y ocupación plena.
El fideicomiso invertirá en 20 departamentos de 52 m², ubicados en el Edificio 2 del complejo, destinados al alquiler temporario para empresas multinacionales petroleras.
“Los edificios cuentan con certificación de construcción sustentable, se hacen en una fábrica y, al ser modulares, tienen la ventaja de que, si en unos años Vaca Muerta deja de ser rentable, pueden transportarse y relocalizarse en cualquier otro lugar con potencial de explotación”, explica Salvatore.
El modelo no es menor. A diferencia del clásico “pozo”, donde el inversor entra en obra y espera, acá se trata de unidades terminadas, equipadas y en funcionamiento. El ingreso proviene del alquiler, con valores que rondan los US$2400 mensuales por unidad, y de una eventual venta futura.
La rentabilidad estimada se mueve entre el 8% y el 12% anual en dólares, por encima del promedio del residencial tradicional en Buenos Aires.
Además, los Certificados de Participación (CP) podrán tokenizarse, es decir, que pueden ser representados digitalmente según lo previsto por la Comisión Nacional de Valores (CNV). Según cuenta Salvatore, este es el segundo proyecto tokenizado con oferta pública del país y el primero de Vaca Muerta.
El instrumento tiene oferta pública autorizada por la CNV, lo que permite operar los certificados en el mercado secundario (como BYMA) y sumar liquidez. A su vez, el fideicomiso contará con un fondo de liquidez equivalente al 3% de la colocación, destinado a brindar liquidez a aquellos inversores que quieran vender su CP en el mercado secundario.
“Desarrollamos, construimos y operamos en Añelo desde hace más de cinco años. Hoy tenemos 340 plazas en operación con 100% de ocupación y proyectamos construir más de 30 edificios que sumarán 3000 plazas hacia 2032”, señaló Salvatore, y agregó: “Este fideicomiso es el primer proyecto de Vaca Muerta aprobado por la CNV y nuestro objetivo es democratizar el acceso al negocio del real estate en la zona”.
Con una inversión de aproximadamente US$15 millones, la desarrolladora de construcción sustentable se lanzó a construir el complejo de edificios que suman 6000 m², donde también se encargan de todas las gestiones de alquiler y transfieren la renta neta al bolsillo del inversor. Son cuatro edificios: tres residenciales y uno con oficinas y gimnasio.
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