Oportunidad: las ocho claves de la financiación de lotes en pesos en barrios cerrados
Cada vez más gente busca esta opción por el atractivo que despierta invertir en tierra con moneda local
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Con la falta de créditos hipotecarios y la pérdida del salario real en dólares, el acceso a la vivienda parece quedar cada vez más lejos del bolsillo de los argentinos. En medio del complejo escenario que atraviesa el mercado inmobiliario, varias desarrolladoras que comercializan lotes en barrios privados empezaron a percibir en el último año un creciente interés por los planes de financiamiento en pesos.
La modalidad no es nueva, pero en los últimos dos años, con el éxodo al verde impulsado por la pandemia de coronavirus, la demanda empezó a ir en aumento. En un mercado dolarizado, atrae la posibilidad de poder invertir en tierra en moneda local. Antes de embarcarse en una operación de estas características, es conveniente conocer todos los puntos importantes.
1. ¿Dónde hay oportunidades?
En este momento, la desarrolladora Eidico ofrece opciones de casas y dúplex en Santa Ana Joven, en Dique Luján. Los lotes pueden adquirirse en pesos a 18 meses con ajuste CAC mensual. ”En cartera y para los próximos meses tenemos varias opciones tanto de terrenos como de viviendas”, señala Jorge Von Grolman, gerente comercial de la empresa.
En Cañuelas, la desarrolladora del barrio privado El Metejón, Mijo S.A., tiene disponible ese tipo de financiación para cualquier lote de las dos etapas que se están comercializando. “Es un barrio con aires de campo, pero a solo 45 minutos del centro porteño. Tiene acceso directo a la autopista Ezeiza-Cañuelas, lagunas y arroyos y el proyecto tiene todo tipo de amenities”, cuenta Fleur van Andel, directora de la empresa.
Ignacio O’Keefe, director de la inmobiliaria homónima cuenta que hay oportunidades en los barrios Puerto Nizuc y Solares del Parque II, en Hudson y en Las Moras, en La Plata. Gonzalo Urdapilleta, director de Teresa Urdapilleta, la inmobiliaria que comercializa emprendimientos premium de zona Norte, indica que cuenta con distintas opciones en Pilar: “Tenemos tres ofertas financiadas: Azzurra, con una impronta para gente joven; Pilará, con lotes al polo internos y un proyecto nuevo, El Olivar”.
2. ¿Qué precios se manejan?
Las dos variables más importantes que inciden en el precio del lote son la superficie y la ubicación. “A menor superficie menor valor. En cuanto a orientación, los lotes internos o perimetrales poseen tickets más bajos que aquellos con fondos a lagunas, canchas de golf, polo, entre otras”, explica O’Keefe. Detalla que en la zona sur del Gran Buenos Aires (GBA), se consiguen lotes de 200 m² en barrios abiertos a US$48.000 y, en barrios cerrados nuevos, los valores por un terreno de 600 m² van desde los US$60.000 hasta los US$70.000. “En barrios consolidados, esos mismos lotes cuestan por lo menos US$80.000″, agrega.
En Puerto Nizuc, está en preventa la primera etapa del sector residencial, compuesta por 565 lotes de 1000 m² que cuestan alrededor de US$97.000. En Las Moras, los lotes de 600 m² se pagan US$48.000 y en Solares del Parque II, los terrenos de de 200 m² se consiguen por un ticket que va desde US$18.500.
En el caso de El Metejón, en Cañuelas, Fleur van Andel señala que el lote más económico cuesta US$52.769 y el más caro US$346.975. “Si se paga contado, en nuestro caso, tienen importantes descuentos”, dice. Para ejemplificarlo, indica que en la primera etapa, un lote al agua de 1548 m² tiene un valor de U$S90.500, a razón de U$S59/m². “La financiación es hasta en 12 cuotas en pesos ajustadas por CAC pero con entrega y escrituración inmediata, para empezar a construir de inmediato”, indica. En la segunda etapa, el lote más económico tiene 1432 m² con fondo libre cuesta US$52.769 y, en el mismo período, se consiguen lotes sobre la cancha de polo desde 988 m² por US$69.506.
3. ¿Cómo es el procedimiento de compra?
En la mayoría de los casos, se abona un anticipo que ronda entre el 30% y el 50%, se exige otro 10% o 20%, el saldo se pesifica y se divide en 12 y 24 cuotas consecutivas e iguales que se ajustan todos los meses según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) En el caso de cuotas post entrega, por lo general se hace una hipoteca sobre el lote -si ya cuenta con escritura-, o bien se hace una garantía mediante pagaré o seguros. “Todo dependerá también del comportamiento en materia de pagos que haya tenido el cliente y la tranquilidad al respecto que tenga el desarrollador”, dice O’Keefe.
“El precio de lista es fijo, o sea, no hay margen de negociación, a excepción de la financiación que se puede adaptar a la necesidad del comprador, más o menos anticipo, más o menos cuotas, más o menos refuerzo contra entrega de posesión, este tipo de cosas sí se pueden negociar”, indica el broker. Una vez aceptada la propuesta, se pone fecha para la firma del boleto, generalmente a 15 días de realizada la reserva. El valor del lote se pasa a pesos el día previo a la firma, por lo que el contrato queda totalmente pesificado y ajustado mediante CAC a partir de ese día.
En el caso de Eidico, Jorge Von Grolman cuenta que al realizar un lanzamiento, los interesados pueden reservar el lote a través de la plataforma online, donde también pueden hablar con un comercial que los guiará en el proceso. La compra generalmente se realiza mediante la firma de un contrato de fideicomiso.
4. ¿De cuánto suelen ser las cuotas?
Desde Eidico ponen el siguiente ejemplo: en un proyecto lanzado a fines del año pasado con un plan de 18 meses con ajuste trimestral de acuerdo al índice CAC los compradores iniciaron pagando $75.000 y actualmente abonan $112.000. “Generalmente, como hacemos todos los proyectos con la inversión de los propietarios, vamos volcando lo que aportan mes a mes a la compra de tierra primero y después a la obra de infraestructura”, cuenta Von Grolman.
5. ¿Cuándo se puede acceder al lote?
En muchos casos, el comprador puede acceder al lote tras haber pagado el 50% de su valor, es decir, que el saldo en cuotas en pesos ajustadas por CAC lo paga luego de haber tomado posesión. Sin embargo, también es común que las desarrolladoras entreguen el terreno una vez canceladas las cuotas.
En Eidico, por ejemplo, se plantean los proyectos a 24, 30 o 36 meses y según el caso, ese es el tiempo que hay que esperar para poder recibir la unidad, si es un lote para poder empezar a construir o si es una vivienda o un departamento, una vez transcurrido ese plazo se entrega el producto para mudarse. “Hay casos en que estamos haciendo 18 a 24 meses en este momento -históricamente hacíamos proyectos de 36 a 42 meses-, y esos son los tiempos que tiene que esperar el propietario al ser inversor para que le entreguemos la unidad”, explica Von Grolman. “Lo importante a destacar es que al ser un proyecto al costo, una de las cosas que miramos es que los precios del comienzo estén muy por debajo de los valores del mercado de aquellos productos terminados en ese momento”, indica.
6. ¿Por qué se aplica índice CAC para ajustar las cuotas?
La aplicación del índice CAC en la compra de lotes tiene que ver con su reconocimiento y credibilidad dentro de la industria, según explica Eduardo Bagnato, director de Emprendimientos de Toribio Achával. “Siempre se usa a todo lo que esté atado a construir algo y en el caso de los lotes implica que hay que hacer asfalto, redes cloacales, luz, pavimento y muchas cosas más que conciernen a los barrios cerrados”, suma Urdapilleta.
A su vez, O’Keefe sostiene que hoy ningún comprador “quiere comprometerse en dólares” y los desarrolladores, por su parte, “tienen comprometidas sus obras en pesos, tanto la mano de obra como la mayor parte de los materiales”. Así, al aplicar cuotas en pesos e índice CAC se aseguran cubrir los costos a lo largo de la construcción. Según indica, el sistema de financiación se da sobre todo en barrios cerrados donde la influencia de costos en dólares por materiales importados o dolarizados es muy baja.
“Hay momentos en los que el dólar sube y los costos medidos en dicha moneda bajan y otros, como el actual, que están más estancados y sube el costo en pesos. O sea, se puede ganar o perder pero el desarrollador no puede jugarse a que le salga bien, una vez lanzada la obra necesita seguridad”, analiza.
En septiembre, el costo de la construcción registró un aumento del 3,8 %, impulsado por la variación en un aumento del 4% de la mano de obra, que en agosto se había mantenido estable. Así, en total, el índice CAC registra un aumento acumulado del 42,4%, mientras que la variación interanual alcanza ya el 72,5%.
Para los especialistas, se trata de uno de los incrementos anuales más altos de las últimas dos décadas. “Superó a la inflación y al dólar”, remarca O’Keefe. “Obviamente que mañana el dólar volverá a pegar un salto y el costo se acomodará a la baja, sucede eso. En la compra de cualquier proyecto que esté financiado en pesos lo importante es mirar toda la película en una foto, desde la cuota número uno hasta la última, recién ahí se pueden sacar conclusiones”, remarca.
7. ¿Por qué las desarrolladoras ofrecen la opción?
Según explican los especialistas, se trata de una metodología de pago que ya lleva muchos años y que representa una alternativa ante las variaciones del dólar. “Es una forma de llevar tranquilidad tanto al comprador, que ya no acepta cuotas en dólares por la volatilidad, como al desarrollador, que se asegura de que el ajuste será el mismo que el de sus costos”, explica el broker. “En proyectos en preventa cuyo desarrollo lleva entre uno y dos años, tiempo suficiente para que en nuestro país pueda pasar cualquier cosa, esta modalidad es ideal”, afirma.
El principal objetivo de los desarrolladores es adaptarse a la situación económica y asegurarse de que los compradores puedan pagar. “Nosotros lo hacemos así desde el comienzo y con el dinero de las cuotas se van recaudando los fondos para hacer frente al pago de la tierra y las obras de infraestructura”, cuenta Von Grolman.
“A medida que pasa el tiempo y la inflación es cada vez mayor (más del 40% anual) esto hace que convenga sumar un ajuste en la cuota para actualizar el poder de compra y adelantar parte de esos mayores costos reduciendo las cuotas en el final”, explica y remarca que el defasaje que se genera suele impactar en el tiempo de obra y la posterior entrega de los proyectos. “Por eso, en los últimos años ciertos proyectos empezamos a comercializarlos a un valor cerrado, con ajuste por CAC mensualizado”, indica.
8. ¿Cuál es el público que compone la demanda?
Quienes buscan estas oportunidades son, principalmente, aquellas personas que tienen sus ahorros en moneda local, según indica Bagnato. En ese sentido, O’Keefe señala que los compradores son quienes tienen sus ingresos atados al peso. “Se sienten más seguros con cuotas en pesos, no solo por las subas que se pueden producir sino también por las restricciones que vienen y van para la compra de dólares”, sostiene. En ese sentido, Fleur van Andel agrega que el sistema también representa una oportunidad de “dolarizar los ingresos a través de una inversión en real estate”.
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