Por qué la tokenización podría revolucionar al mercado inmobiliario como el home banking lo hizo con los bancos
Comprar fragmentos de un departamento desde un teléfono celular, en el país o en el extranjero, es posible; cómo hacerlo
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Pedro Nicholson
Si le hubiéramos dicho a nuestros abuelos que es posible comprar “pedacitos digitales” de un edificio en Madrid desde un teléfono celular en Buenos Aires, habrían pensado que estábamos locos. Hoy esa posibilidad realmente existe y se llama tokenización.
¿Qué es la tokenización?
Antes de abordar la definición de tokenización, resulta recomendable repasar qué es la blockchain: imaginemos un libro contable compartido por miles de personas a la vez. Cada transacción se anota en varias copias idénticas y, para modificar un dato, todos deben estar de acuerdo. Ese libro distribuido se llama blockchain. Al no depender de un único servidor, los intentos de fraude se vuelven casi imposibles y la información -ya sea el envío de una criptomoneda o la compraventa de una obra de arte en forma digital- permanece inalterable. En otras palabras, mientras Internet sirve (y sirvió) para compartir información almacenada y controlada por empresas o servidores centrales, la blockchain permite transferir valor de una forma descentralizada que miles de computadoras custodian en simultáneo. Cada bloque de datos se enlaza criptográficamente con el anterior: nadie puede alterar una transacción sin el consenso de la red, y todo queda visible para los participantes. Es decir, se trata de un sistema prácticamente inviolable: cuando entra información a la blockchain, es prácticamente imposible modificarla -lo cual evidencia una gran seguridad-.
¿Qué es un token?
Un token es la representación digital de un activo o de un derecho económico: desde una obra de arte hasta la renta futura de un departamento. Al tokenizar un inmueble, se divide su valor en miles de “fichas” electrónicas negociables 24/7 en plataformas especializadas. Por ejemplo, un departamento tasado en US$100.000 se fracciona en 1000 tokens de US$100 cada uno. Uno decide cuántos tokens comprar y luego recibirá en su “wallet” (billetera virtual), en la proporción correspondiente, el alquiler mensual o la plusvalía de la venta (depende del “derecho” que represente el token adquirido). Esta inversión, por supuesto, depende del “éxito” del negocio de la “economía real” al cual accede. Pero desde el punto de vista tecnológico (y por qué no, también jurídico), la inversión está protegida.
¿Por qué la tokenización implica un cambio en las reglas de juego de la industria?
Básicamente, porque invertir en ladrillos ya no exige US$20.000 para la seña: basta con US$100 para el primer token.
Por su parte, si se necesita recuperar el dinero, se vende el token en una plataforma online sin esperar meses a cerrar la venta de un inmueble entero. En forma adicional, cada movimiento queda registrado en la blockchain, visible para todos los participantes. Y finalmente, la tecnología sustituye muchas instancias burocráticas, reduciendo tiempos y costos.
En otras palabras, la tokenización abre posibilidades a quien antes quedaba fuera del juego. Un estudiante, un joven profesional o un ahorrista minorista ahora pueden diversificar su cartera con ladrillos digitalizados de forma fácil y segura. Y además, tercerizando en especialistas la administración del inmueble (volviendo al ejemplo del primer párrafo, si se rompiera el cuerito de una canilla del departamento de Madrid, hay un equipo de gente especializada que se encarga del mantenimiento, sin tener que ocuparme ni un minuto).
Esto, a su vez, abre una ventana de oportunidad enorme a los desarrolladores inmobiliarios, ya que podrán tokenizar todo o parte de un proyecto inmobiliario, obteniendo así el financiamiento que de otra forma difícilmente podrían lograr en un mercado como el nuestro. Supongamos un proyecto de oficinas que requiere de una inversión de US$10 millones. Tradicionalmente habría dos caminos: capital propio (limitado) o un crédito bancario (caro y difícil de obtener). Con la tokenización, el desarrollador puede colocar tokens entre pequeños inversores y fondear la obra por tramos, sin recargar el balance con deuda bancaria y sin renunciar al control del proyecto.
En otras palabras, tanto los desarrolladores como los inversores tienen ahora en sus manos una alternativa novedosa que, de a poquito, va a ir modificando el mercado.
¿Hay sustento legal?
Todo este movimiento está siendo reflejado en distintas normativas a nivel mundial (la innovación prospera cuando la ley acompaña). Entre ellas la ley MiCA (Markets in Crypto-Assets), que es un reglamento de la Unión Europea vigente desde diciembre 2024, o las regulaciones dictadas en Brasil en mayo 2021 o en Colombia en junio 2024. En nuestro país la Comisión Nacional de Valores ha tomado la delantera para transformar a nuestro país en un referente regional. El año pasado creó el Registro de Proveedores de Servicios de Activos Virtuales (“PSAV”), reglamentado por la RG 994/2024; y este año dictó, entre otras, las RG 1060 y 1081, que reglamentan la tokenización de títulos valores con oferta pública y la actividad de las PSAV en relación a la emisión y depósito de los tokens emitidos. Todo un gran avance regulatorio para una revolución tecnológica tan novedosa.
Así como el home banking democratizó la banca, la tokenización masifica el real estate. No reemplaza a las hipotecas ni a los fondos tradicionales, pero los complementa y multiplica. Para los desarrolladores, significa acceder a un océano de micro-inversores globales que antes ni imaginaban tener; para los inversores, la posibilidad de armar carteras diversificadas con tan solo un smartphone.
Los ladrillos ya no son solo materia, también son bits. Quien entienda esta dualidad estará un paso adelante en la próxima década inmobiliaria.
(*) El autor es abogado y Jefe del Departamento Inmobiliario y Hotelero del Estudio Beccar Varela y cofundador de Metro Futuro
Por Pedro Nicholson
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