Qué tener en cuenta antes de comprar un 2 ambientes en Miami

20 de noviembre de 2020
09:19
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Departamento en Miami — Las unidades de un dormitorio suelen arrancar en 110.000 dólares con una renta aproximada de 1.100 por mesAFV

Para los pequeños inversores, frecuentemente Miami es visto como un mercado de lujo. Sin embargo, el sur de Florida tiene oferta de propiedades para todos los presupuestos, incluso a minutos de la playa. Si bien varía por tipo de edificio y zona, las unidades de un dormitorio suelen arrancar en el piso de los 110.000 o 120.000 dólares. El secreto de un buen negocio es conocer las características y limitaciones de cada edificio, y barajar todos los costos a la hora de hacer las cuentas.

Condominio o co-op

Lo primero es saber diferenciar un condominio de un co-op. Estos últimos son cooperativas donde el comprador no está adquiriendo una unidad, sino un porcentaje del complejo, y en muchos casos aún se está pagando la tierra. Estos edificios llamados co-op son más económicos pero no son recomendables para inversores y en muchos casos ni siquiera son bienvenidos.

¿Renta inmediata?

Una vez escogido un condominio, lo primero es verificar sus restricciones. Si la idea es comprarlo para obtener una renta mensual, los edificios más económicos del mercado no permiten alquilarlo el primer año de titularidad (o incluso hasta tres años), o directamente solo habilitan a que viva el dueño. Para Marlis Smith, realtor de Saggio Realty, "hay inmuebles económicos con esta restricción. Pero el comprador debería analizar si tener el departamento cerrado le cuesta por ejemplo 6000 dólares y aún así el precio es conveniente, no debería descartar la operación”, aconseja.

Atención a los gastos

Al encontrar una unidad que no tiene restricciones, el siguiente punto importante es fijarse qué gasto tiene de expensas, ya que, aunque alquile la unidad, el costo correrá por cuenta del propietario. A ese costo se le debe sumar el impuesto anual, que se paga a fin de año y depende de la valuación fiscal.

Chequear el estado financiero del edificio es otro punto importante. Algunos no tienen reservas y cualquier gasto importante adicional podría suponer una expensa extraordinaria. “Hay que considerarlo, pero es relativo al precio”, acota Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty. “Si el edificio necesitara de una expensa especial para cubrir 3.000.000 de dólares, y son 300 departamentos, el cálculo da 10.000 dólares por departamento que se paga en cuotas mensuales como expensa extraordinaria. Pero si compré el departamento a muy buen precio, la inversión es ventajosa igual. En la época de foreclosures (ejecuciones hipotecarias), por ejemplo, todos los edificios estaban con problemas de estado financiero. Pero comprabas a la mitad de su valor, de manera que no importaba el gasto extra porque, justamente, cuando después surge una expensa y ese problema se soluciona, la propiedad va a valer más del doble. Por lo tanto hay que contemplarlo, pero no debe ser motivo para decidir si compro o no compro”, explica.

Mejor chico que grande

Una propiedad pequeña puede ser más conveniente que una costosa. Smith asegura que suele ser más negocio comprar tres departamentos de 110.000 que uno de 330.000. “En un departamento de US$ 110.000, los gastos mensuales pueden rondar los 400 a 500 dólares entre expensas y tax anual de la propiedad. La renta arranca en los US$ 1.100. Es decir es una rentabilidad del 6%, y en algunos casos llega al 8% anual”, explica.

Edificios de departamentos chicos en Miamishutterstock

Inquilino de 55 años o más

Otra de las dudas al comprar, que suele ahuyentar a los inversores, son los edificios exclusivamente para mayores de 55 años. Marcela Ramponi, realtor de Prime Realty Service especializada en condos llamados “55+”, aconseja este tipo de inversión a sus clientes que quieren hacer sus primeras experiencias sin arriesgar demasiado. “Tienen un valor por metro cuadrado más económico que el precio de mercado, con un rendimiento aproximado del 6% de capital. Quien compre puede ser menor de esa edad, pero al menos una de las personas que viva allí, sea dueño o rente, debe tener 55 años o más. La ventaja es que la renta es estable. En otros alquileres, a tu inquilino le cambian el trabajo o lo ascienden y se muda, se va a otro estado, son rentas inestables. La persona mayor de 55 se queda a largo plazo, muchos incluso se han mudado desde el norte del país. El riesgo que se quiera ir al año próximo es casi nulo. Es una persona estable y no va a tener chicos que te destrozan el departamento. Son buenos inquilinos”, argumenta.

Sin comisión de compra (pero sí de alquiler)

El comprador no paga comisión de inmobiliaria, ya que corre exclusivamente por parte del vendedor. Por eso, Kupferman aconseja siempre buscar con un profesional de real estate. “Que chequee los comparables del edificio y sus restricciones. Tener un bróker que lo represente no le cuesta ni un solo peso”, sostiene. En la transacción participa una compañía de títulos que hace el prorrateo de gastos entre el vendedor y el comprador, y hace el análisis legal de la propiedad para chequear que el título esté limpio, no posea deudas ni multas. El costo entre honorarios e impuestos de sellos ronda aproximadamente el 2% del valor de la transacción cuando es una compra en efectivo.

Los alquileres son contratos anuales y se suele exigir un pago anticipado de tres meses: primero y último mes, y uno de depósito. “Hay zonas más propensas al recambio de inquilinos y otras donde el promedio de estadía de un inquilino es de tres o cuatro años”, describe Smith. Al momento de rentar su unidad, el propietario debe pagar un mes de renta en concepto de comisión de inmobiliaria.

Comprar sin viajar

Para adquirir un inmueble lo más aconsejable es hacerlo como empresa radicada en los Estados Unidos en vez de hacerlo a título personal, ya que al momento de la venta, un extranjero está sujeto a mayores impuestos. “Crear una LLC o corporación, que son las figuras jurídicas más habituales, cuesta entre US$ 450 y US$ 750 con el asesoramiento incluído, y tarda pocos días. Quien compre un inmueble debe tener una cuenta bancaria en Estados Unidos, de ahí se debitarán sus expensas y su impuesto. Todo el proceso se puede hacer sin viajar. Tanto la empresa como la cuenta se pueden abrir desde Argentina, al igual que la compra de la propiedad, ya que hoy se usa la firma digital”, aporta Santiago Maldonado, director de Open Market.

Por Lucila Marti Garro