Volvió la compra de terrenos por canje para proyectos inmobiliarios, de qué se trata
Los dueños de los terrenos en la ciudad de Buenos Aires están más permeables a negocior los precios y a aceptar canjes por metros
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La caída en los indicadores económicos y la falta de dinero disponible hizo que la gente que tenía tierra la sacara a la venta con valores razonables, acordes a tiempos anteriores al 2017 o 2018, cuando el mercado estaba más activo. Hoy los dueños de terrenos en la Ciudad de Buenos Aires están más permeables a negociar los precios o, como sucede en la mayoría de los casos, a aceptar el canje por metros.
La incidencia de la tierra, dado que se trata de un negocio de canje de metros, es relativa con relación al costo de obra, y en relación con la inflación. Como uno hace una permuta, el costo de la tierra termina siendo el costo de la construcción.
En el corredor norte de la Ciudad, donde se encuentran los terrenos más cotizados, los propietarios están más receptivos a aceptar permutas sobre todo cuando se trata de proyectos de categoría o premium, ya que entienden que resguardan mejor su valor y por ende su inversión está asegurada.
Este segmento premium fue el que mejor se defendió en estos dos últimos años con un público que buscó dar un salto en la calidad de su vivienda, comprando unidades próximas a estrenarse, de más de 100 m², en ubicaciones únicas, con amenities, y calidad de terminaciones por encima del mercado. En cuanto a costos, los precios de los productos de este segmento no sólo se equipararon con el usado no premium, sino también con el “a estrenar” no premium. Antes costaba US$2200 el metro cuadrado de cualquier departamento y el premium US$3500. Hoy sigue en US$2000 el estándar y está en US$2600 el premium. O sea que por un poco más se puede comprar en proyectos próximos a entregarse de una categoría superior a la que se podía acceder hace dos años. Si a esto le sumamos un escenario en el que los dueños de la tierra están dispuestos a canjear por metros, entonces los desarrolladores están en una buena posición para encarar este tipo de proyectos de excelente calidad, en ubicaciones destacadas, y a tickets razonables.
Nuestra experiencia para afirmar esto se basa en dos proyectos por lanzar en la zona de Cabello y Lafinur, de unidades de entre 100 y 200 m², y dos terrenos por cerrar: uno en Vicente López, frente al río, y otro en Paraguay y Humbolt, en Palermo. Son todas ubicaciones inmejorables en donde se proyectan unidades de categoría con superficies de medianas a grandes, y con una exclusiva propuesta de amenities. La demanda existe y está dispuesta a comprar, los terrenos se consiguen y los costos aún se mantienen en buen nivel.
En definitiva, hoy es un buen momento para que los desarrolladores salgan de compras, y sobre todo, en búsqueda de esos terrenos codiciados que años atrás era imposible sentarse a negociar. Como reza la regla de oro de la economía: comprar cuando todos venden y vender cuando todos compran. Eso sí, quienes concretan las operaciones por canje de metros deben iniciar la obra de inmediato dado que asumen un compromiso con el propietario para la entrega de las unidades en un determinado plazo, que suele ser de entre tres y cuatro años desde la firma. Para la empresa desarrolladora, la clave está en su track record, y en el del proyecto en cuestión. En este país mantener la rueda girando y aprovechar los momentos del mercado puede ser la diferencia entre crecer o desaparecer. Lo importante es que la demanda existe, solo hay que saber satisfacerla con el proyecto adecuado.
* El autor es fundador y director de ADN Developers
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