Enrique Abatti, abogado especialista en propiedades: “La ventaja del comodato es la baja carga impositiva”
En un mercado que busca máxima flexibilidad, el contrato de “préstamo de uso” gana terreno
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En el tablero inmobiliario de Buenos Aires, donde la agilidad suele ganarle a la burocracia, una figura jurídica vintage ha regresado a las mesas de los estudios jurídicos: el contrato de comodato.
Históricamente asociado a la cortesía o préstamos entre familiares, este instrumento se ha convertido en un “Plan B” para el segmento corporativo y las pymes que buscan esquivar las formalidades de la locación tradicional. Sin embargo, las reglas del juego cambiaron.
Tras la desregulación económica de diciembre de 2023, lo que antes era una necesidad para sortear plazos legales o para incluir cláusulas que no estaban permitidas en el marco de una locación, hoy se ha transformado en una estrategia con fines impositivos que no está exenta de riesgos judiciales.
Los juristas alertan a LA NACION sobre la delgada línea entre la planificación y la simulación. Si el comodato se utiliza como una máscara para encubrir un alquiler real —el llamado ‘comodato oneroso’—, las consecuencias pueden ser severas: desde el encuadre judicial del contrato hacia una locación tradicional con todas sus obligaciones, hasta graves sanciones por parte de los organismos recaudadores.
¿Qué es el comodato?
Técnicamente, el comodato es un contrato consensual donde el propietario (comodante) entrega una cosa mueble o inmueble para que otra persona (comodatario) se sirva de él en forma gratuita, con la obligación de cuidarlo y restituirlo.
“Es un contrato donde la característica fundamental es su gratuidad: el que recibe la cosa no debe pagar un precio ni realizar ninguna contraprestación”, explica el Dr. Mariano Esper, abogado y profesor de la UBA especializado en temas inmobiliarios. Esta naturaleza lo diferencia radicalmente de la locación, donde existe un canon obligatorio como contrapartida por el uso otorgado.
Existen tres clases de finalización del comodato:
- Precario: sin plazo determinado; el dueño puede pedir la propiedad en cualquier momento.
- Plazo predeterminado: con fecha y hora exacta de finalización.
- Subordinado: atado al cumplimiento de una finalidad específica.
Además, Esper destaca que el comodato se utiliza de manera absolutamente lícita en el marco de operaciones de compraventa. Este escenario ocurre cuando el vendedor requiere permanecer en el inmueble por un breve período tras la firma de la escritura, usualmente mientras aguarda la entrega de su nueva vivienda. En estos casos, se instrumenta un comodato real y gratuito con firmas certificadas, evitando la necesidad de un contrato de alquiler, ya que el comprador no percibe ningún canon por permitir esta permanencia temporal de pocos días
El “efecto DNU”
Antes de la derogación de la Ley de Alquileres -Ley 27.551-, el comodato era uno de los refugios para evitar el plazo mínimo legal de tres años. Pero hoy, el escenario es distinto. Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señala que con la libertad contractual del Art. 958 del Código Civil y Comercial, el comodato ha perdido parte de su sentido original.
“Con la nueva legislación ya no hay plazos mínimos, se puede pactar en cualquier moneda y usar cualquier índice de ajuste. Por ello, salvo que sea por razones impositivas, no tiene mucho sentido su implementación”, afirma Abatti.
Por otro lado, el jurista destaca que, a pesar de la gratuidad del préstamo, el comodatario debe hacerse cargo de los gastos ordinarios: expensas, ABL, servicios y mantenimiento de artefactos (como calderas, aires acondicionados).
¿Simulación o ahorro real?
El gran atractivo actual reside en la carga impositiva. En el mundo corporativo, el IVA del 21% sobre los alquileres comerciales y el impuesto de sellos pesan fuerte en la balanza. Abatti indica que existe una práctica difundida para evitar este “impuesto casi confiscatorio”: instrumentar parte del precio mediante un contrato de mutuo (préstamo de dinero) o convenios de expensas, manteniendo el inmueble bajo un comodato formal.
No obstante, Mariano Esper expone los peligros por la mala implementación de estos contratos: “Si el comodatario realiza cualquier contraprestación y esto se oculta bajo un comodato, estamos ante una simulación ilícita. Si se cuestiona judicialmente, terminará aplicándose la normativa de locación que se pretendió ocultar".
La hoja de ruta para propietarios e inquilinos
Para aquellos que utilicen la figura de forma auténtica o busquen blindar sus acuerdos, los especialistas recomiendan:
- Formalización por escrito: evitar los pactos verbales. Lo conveniente es la certificación notarial de firmas o incluso escritura pública para bienes valiosos.
- Incorporar fiadores: aunque no es común en contratos gratuitos, juristas recomiendan contar con garantes que respondan por deudas de impuestos, servicios o daños al inmueble.
- Prevención de conflictos: las cláusulas más problemáticas deben detallarse cuidadosamente y se aconseja respaldar el estado inicial del inmueble con fotos certificadas y documentación anexa.
- Revisión y documentación: en casos de contratos de locación tradicional, inquilinos y propietarios deben verificar títulos, expensas y reglamentos de propiedad horizontal, y asegurarse de que todos los acuerdos queden por escrito para evitar futuros desacuerdos legales.
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