Los desafíos de un negocio inmobiliario con proyectos que envejecen y pocas opciones nuevas
Un informe alerta que, ante la escasez de nuevos desarrollos, crece la desconexión entre lo que ofrece el inventario actual y lo que busca la demanda
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En un mercado donde la demanda sigue activa, pero cada vez más selectiva, el stock de oficinas clase A enfrenta una serie de desafíos que condicionan su competitividad y evolución. Así lo advierte un nuevo informe de CBRE Argentina, que analiza en profundidad la relación —o la falta de ella— entre la oferta disponible y las nuevas exigencias de la demanda.
El estudio revela una desconexión estructural: mientras las empresas mantienen su interés por relocalizarse en espacios de calidad, el inventario actual enfrenta obstáculos que dificultan satisfacer esa necesidad. La falta de nuevos desarrollos en el corto plazo y el envejecimiento del stock existente tensan aún más esta brecha.
A pesar del contexto, la actividad no se detiene: el volumen de metros cuadrados transaccionados ha aumentado, reflejando una absorción neta positiva. Sin embargo, este dinamismo no es homogéneo, ya que ciertos submercados logran captar mayor interés gracias a un inventario más moderno, mientras otros muestran signos de estancamiento.
“La escasez de nuevos proyectos a corto plazo nos obliga a reflexionar sobre dónde podrá instalarse la demanda que prioriza calidad, tecnología, sostenibilidad y bienestar, y cómo el inventario actual responde a estas necesidades”, señala Karina Longo, Research Manager de CBRE Argentina
Un inventario que envejece y pierde valor
El informe subraya que hoy el mercado enfrenta un punto de inflexión: el 35% de las oficinas clase A tiene más de 15 años, muchas de ellas con deficiencias de mantenimiento, lo que limita su capacidad de competir con los nuevos estándares corporativos.
A nivel regional, el crecimiento del inventario en la Argentina se ha ralentizado en comparación con otras ciudades latinoamericanas, lo que agudiza la desconexión entre oferta y demanda.
Antigüedad, calidad y precio: una segmentación cada vez más marcada
Uno de los ejes clave del informe es la relación entre antigüedad de los edificios y nivel de renta. La diferencia de precios entre edificios construidos antes del año 2000 y los desarrollos más recientes puede alcanzar los US$10,6 /m² por mes, lo que representa un spread del 69,3%.
Los edificios construidos entre 2010 y 2019 también muestran una diferencia frente a los desarrollos finalizados en los últimos cinco años, aunque la brecha se reduce a US$4,1 /m² por mes (18,8%). Esto sugiere que la antigüedad sigue siendo un factor relevante, pero no de forma lineal: a partir de cierto umbral, el diferencial de calidad y precio se atenúa.
“La dispersión en los precios de renta refleja el ajuste por parte de los propietarios para captar una demanda cada vez más selectiva”, concluye Ana González, Senior Managing Director de CBRE Argentina.
Submercados en transformación
El inventario actual refleja una serie de desafíos estructurales, pero también abre espacio para nuevas oportunidades. Con el objetivo de identificar zonas con potencial, la compañía a cargo del informe realizó una clasificación de los submercados de oficinas según dos variables clave: la antigüedad del inventario y el nivel de vacancia. De este cruce surgen cuatro categorías: zonas de oportunidad, de alta demanda y en declive.
Las zonas de alta demanda, como la Avenida del Libertador en la ciudad de Buenos Aires combinan baja vacancia con edificios de reciente construcción, mientras que las zonas de oportunidad reúnen inventario relativamente joven con alta vacancia, lo que abre espacio para renegociar precios o condiciones.
El fenómeno ‘Fly to Quality’, un motor clave de la demanda
Entre 2020 y 2025 se alquilaron más de 523.000 m², de los cuales el 49% corresponde a edificios construidos en los últimos cinco años.
La tendencia conocida como Fly to Quality —relocalización hacia espacios más modernos, eficientes y sustentables— sigue vigente, aunque con un ritmo más moderado que en los años previos a la pandemia.
Un dato llamativo: la ocupación inicial de nuevos desarrollos bajó del 86% (2019–2020) al 19% (2023–2024). Esto refleja un mercado más cauto, condicionado por la incertidumbre macroeconómica y la evolución de las modalidades de trabajo.
El desafío: un inventario en revisión
El estudio concluye que, de no incorporarse nuevos proyectos en el corto plazo, el mercado podría enfrentar un escenario de escasez frente a una demanda que prioriza estándares más altos. La oportunidad para desarrolladores y propietarios reside en adaptar el stock existente y poner en valor aquellos espacios con margen de mejora.
LA NACION
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