Los desarrolladores piden ayuda del gobierno para poder construir
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LA NACIONCarla Quiroga
Nadie imaginaba peor escenario que el de 2019, sin embargo, el coronavirus vino a demostrar que con la crisis económica local no se había tocado fondo.El mercado inmobiliario padece el efecto derrame del parate económico. Y el aislamiento social obligatorio plantea nuevos desafíos a un sector que ya venía de capa caída. Esta semana, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires dio a conocer los números de marzo. Un mes en el que, con solo 14 días hábiles sin cuarentena, se realizaron 1393 escrituras de compraventa en la Capital Federal, un 49,1% menos que en igual mes del año pasado. "Hay que considerar que marzo se detuvo el día 20, por eso es que los números de abril serán de desplome como en muchos sectores vinculados. La actividad de los escribanos se limitó a casos de fuerza mayor y razones humanitarias", relata el presidente del Colegio de Escribanos porteño, Carlos Allende. En sí, desde que empezó la cuarentena los notarios sólo intercedieron en la mayoría de los casos para hacer poderes para jubilados, pensionados y beneficiarios de Anses.
El 2020, el peor año de la historia del sector
Con los datos de marzo, el sector acumula 22 meses de caída consecutiva en la medición interanual. Hasta ahora, el 2019 con 33.411 operaciones fue el peor año en ventas de propiedades en la Capital Federal desde 1998, año en el que la entidad comenzó a relevar al mercado. El mejor periodo había sido 1998, con 76.600 escrituras, tiempos de la economía del "uno a uno" y un gran acceso a los créditos hipotecarios pero en dólares. La explicación de por qué muchas propiedades "se liquidaron" cuando estalló la devaluación del 2002.
Hoy el escenario está lejos de aquella película: sólo el 3 por ciento del mercado está hipotecado, y además en UVA. Igual la situación actual plantea dilemas y el coronavirus dejó en claro que el sector enfrenta tres problemas : la crisis local que arrastra desde mayo de 2018, la del coronavirus y las internas propias de la industria. La pandemia y sus consecuencias dejó expuestas las diferencias que existen entre los eslabones de la industria y la débil representatividad unificada, clave en un contexto de crisis mundial como la actual.
En las charlas off de record todas y cada una de las partes reconocen esta necesidad pero también confiesan las dificultades para ponerse de acuerdo y lograr, en forma conjunta, una posición que los represente en las negociaciones con el Gobierno. El presidente, Alberto Fernández, recibió a los representantes de la Cámara Argentina de la Construcción a quienes les comunicó su decisión de no autorizar, por ahora, la reactivación de las obras privadas en construcción. La ministra de Hábitat, María Eugenia Bielsa, se reunió con las diferentes cámaras de las inmobiliarias que presentaron los protocolos con medidas que evitarían los contagios pero los locales siguen cerrados, y hace una semana recibió a los desarrolladores, quienes se comprometieron a presentar propuestas concretas al Gobierno.
"De esta tenemos que salir juntos. Nadie puede salvarse solo por su cuenta", afirma un desarrollador que espera que se levante la cuarentena para lanzar dos emprendimientos. Mientras tanto hace números y busca la forma de lograr mayor eficiencia en la estructura financiera de su compañía. "Estamos pagando los costos fijos de las obras paradas y a esos se sumarán los que insumirán los que generarán los protocolos de las obras cuando el Gobierno nos habilite: vamos a tener que equipar a la gente, tomarles temperatura, darles vestimenta especial", relata. También adelanta que el 2020 es un año perdido y que, en el mejor de los casos, las obras tardarán siete meses para estar funcionando al ritmo pre cuarentena. "Esto significa, además del sobre costo de volver a poner en marcha un proyecto, su realentización. Está claro que donde trabajaban 100 operarios podrán hacerlo, con suerte, 30", agrega un colega del sector.
Apuntes de la cita con Bielsa
"No queremos ganar más dinero, queremos seguir con los proyectos, arrancar los nuevos, tomar gente", fue una de las principales aclaraciones que hizo uno de los empresarios durante la videoconferencia que mantuvieron con la ministra Bielsa. Puertas adentro están convencidos que en este escenario, la única salida es la intervención del Estado. "Las obras se encarecen se hacen más lentas, vamos a tener dificultades con los inversores porque no vamos a cumplir con los plazos prometidos", enumera los problemas un constructor que participó de la charla con la funcionaria.
Durante el encuentro, los empresarios aprovecharon cada minuto para describirle la radiografía de lo que están atravesando: obras paradas, sobrecostos, dilatación de los proyectos, puestos de trabajo en riesgo e inversores esperando el mejor momento para poner su dinero en ladrillos. En números, le aseguraron que la obra privada emplea a 110.000 personas pero que podrían ser 220.000 si la rueda se pone en movimiento. "Los inversores tienen el dinero, me preguntan si este es el momento. Los emprendimientos para lanzar están, el cuándo depende del Gobierno", agregó una fuente en un estricto off de record, en la charla que mantuvo con la nación.
Ahora los desarrolladores –entusiasmados por lo receptiva que fue la ministra durante la charla- trabajan en las propuestas que le llevarán en los próximos días: plantearán desde créditos puentes hasta diferimiento de los impuestos y disminución de cargas impositivas para los inversores. "Es una forma de motivarlos a comprar ahora y que los emprendimientos se pongan en marcha y como consecuencia se genere más trabajo", explican. Es que, a diferencia de otros países en donde los desarrolladores se financian con los bancos, en la Argentina el modelo es de financiación totalmente privada. En otras palabras, si los inversores no se "refugian en el ladrillo", no hay obras privadas en construcción.
Los precios y los costos
El porcentaje de cuánto deberían ajustarse los precios es uno de los temas que más diferencias genera entre inmobiliarios y desarrolladores. Sin embargo, nadie discute que habrá una baja y que el comprador ya no convalida los valores de venta de hace unos meses atrás. Es que, al estar dolarizadas, las propiedades se mueven al vaivén de la cotización de esa moneda. Es decir, los precios se ajustan al tipo de cambio, más precisamente a la brecha entre el oficial y el blue. Si bien el caso de cada proyecto es particular, uno de los desarrolladores consultados reconoce que hoy está vendiendo a "precio pandemia", con descuentos de 12 por ciento. "Es lo que impactó el valor del dólar en mi costo de construcción y que le transfiero al inversor que en definitiva es quien financia las obras", justifica e inmediatamente aclara que él "no gana más o menos porque en dólar baje o suba".
Un punto en el que coinciden los diferentes eslabones de la industria es que nadie quiere, ni pretende un crack de precios para generar un dinamismo en las ventas. "Es irracional, salvo que el vendedor esté en una crisis financiera muy fuerte: nadie va a querer vender 40 por ciento menos su propiedad", afirma un desarrollador que participó de la reunión con el Gobierno, enojado con los relevamientos que dicen que hoy un metro cuadrado propio se construye con US$600. "Es como decir que una camisa sale $3000, yo me compró de $8000", bromea y afirma que en su experiencia en dos obras iguales solo con la diferencia de que ,en una de ellas realizó cuatro subsuelos y en la otra, dos, tuvo un incremento de costos del 30 por ciento. "Pero tuve que hacerla igual porque si no sumaba cocheras no se la vendía a nadie", se sincera el empresario.
En síntesis y pese a las diferencias, el sector se ilusiona con que la pandemia sea una oportunidad histórica para lograr que todos trabajen de una forma más colaborativa: no sólo entre las empresas que compiten entre sí sino también entre todas las partes de la cadena: construcción, desarrollo y ventas. En lograr conformar un espacio en el que, con un poco de resignación de intereses sectoriales, haya una representación única. Una apuesta que ayudará en el objetivo común de lograr que la construcción pueda ser el motor de la reconstrucción económica del país. •
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