¿Los inquilinos están obligados a abrirle la puerta al dueño de la casa?

La relación entre propietario e inquilino suele estar atravesada por tensiones que van más allá del pago del alquiler. Una de las dudas más frecuentes es si el locador de la vivienda puede exigirle al inquilino que le abra la puerta para ingresar al inmueble. La respuesta, desde el punto de vista legal, es clara: el inquilino no está obligado a permitir el ingreso del locador o quien lo represente sin su consentimiento, salvo que el contrato contemple expresamente esa posibilidad o sin una orden judicial.

Tras la derogación de la Ley de Alquileres, el Código Civil y Comercial de la Nación volvió a ser el marco principal que regula los contratos de locación dando primordial importancia al principio de libertad contractual. Allí se establecen los derechos y obligaciones de ambas partes:

• Derecho de uso pacífico: el inquilino tiene derecho a usar y gozar del inmueble durante el plazo del contrato sin interferencias del propietario. Esto incluye el derecho a la privacidad y a decidir quién ingresa al inmueble.
• Obligación del locador: el locador debe conservar el inmueble en condiciones de servir al uso convenido. Si se requieren reparaciones, puede solicitarlas, pero no puede ingresar unilateralmente.
• Desalojo y acceso forzoso: si el contrato vence o hay incumplimientos, el propietario debe iniciar un proceso judicial. No puede ingresar por la fuerza ni exigir la apertura de la puerta sin orden judicial.

Situaciones específicas

• Reparaciones urgentes: el locador puede pedir acceso para realizar reparaciones necesarias, pero debe coordinar con el inquilino. Si este se niega, el dueño puede recurrir a la justicia para obtener autorización. Los códigos procesales en lo civil y comercial de las provincias contemplan la posibilidad del propietario, locador, vecino afectado por ej. por filtraciones provenientes del inmueble e incluso del administrador del consorcio en caso de estar afectado el inmueble a la P.H., de peticionar ante los tribunales competentes, en el supuesto de oposición del inquilino u ocupante a la realización de reparaciones urgentes, a ordenar el ingreso -incluso mediante el uso de la fuerza pública- del personal especializado para realizar las tareas.
• Inspecciones o visitas: no existe obligación legal de permitir visitas periódicas del locador o de quien lo represente, salvo que el contrato locativo lo contemple.
• Derecho de inspección del locador: Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho Inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, aconseja incluir en los contratos de locación una cláusula específica sobre el derecho de inspección del locador, que contemple la posibilidad de inspeccionar periódicamente el inmueble locado, -previo aviso con por ej. 72 hs. de anticipación- dentro de un horario determinado, bajo apercibimiento de multa en caso de negativa del inquilino. En el caso de locales comerciales, es habitual pactar que las inspecciones podrán realizarse en cualquier momento y sin aviso previo, durante el horario de funcionamiento del local.   
• Finalización del contrato: una vez vencido el contrato, el inquilino no pierde automáticamente el derecho a permanecer en el inmueble. Si no se acuerda su mudanza, el desalojo debe ser judicial y, hasta que se dicte sentencia y esta se ejecute, el inquilino mantiene la ocupación extemporánea del inmueble.

Derechos del inquilino

El inquilino está protegido por varios principios:

• Privacidad: la vivienda alquilada es su domicilio, y como tal goza de inviolabilidad constitucional.
• Tenencia legítima: mientras dure el contrato, el inquilino es el legítimo tenedor del inmueble ya que la ley establece que el poseedor es el locador..
• Protección judicial: ante cualquier intento de ingreso forzoso por parte del locador, el inquilino puede denunciarlo por violación de domicilio

El Código Civil y Comercial establece los derechos y obligaciones del locador y del inquilino.

Obligaciones del inquilino

El Código Civil y Comercial establece en los arts. 1205 a 1210 las siguientes:Prohibición de variar el destino locativo; conservar el inmueble en buen estado; pagar el alquiler y demás obligaciones accesorias asumidas en el contrato (ABL, expensas, servicios, etc.) en tiempo y forma; permitir las reparaciones necesarias en el inmueble; restituir el inmueble a la finalización del contrato conforme las condiciones pactadas en el mismo y en el estado en que lo recibió, salvo los deterioros provenientes del transcurso del tiempo y del uso regular.

En definitiva, los inquilinos no están obligados a abrirle la puerta al locador, salvo que exista un consentimiento, obligación pactada en el contrato o una orden judicial. El contrato de locación otorga al inquilino el derecho de uso exclusivo y pacífico del inmueble, y cualquier intromisión sin autorización puede constituir una violación de domicilio. El locador conserva derechos sobre la propiedad, pero debe ejercerlos dentro de los límites legales, respetando la privacidad y la tenencia legítima del inquilino.

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