Nace un barrio: Altos de Núñez

El mercado inmobiliario porteño se sigue expandiendo hacia zonas que hasta hace algunos años no eran muy tenidas en cuenta. Esto se debe, en gran parte, a la carencia de parcelas disponibles para edificar.

Así, por ejemplo, en Núñez surge una nueva área a partir del gran desarrollo sobre la avenida García del Río y delimitado por ésta, las vías del ex Ferrocarril Mitre, la avenida General Paz y la calle Superí, que se denomina Altos de Núñez.

En este sector no sólo hay demanda de tierra, sino que se buscan casas antiguas para demoler y construir allí viviendas de poca altura o conjuntos de PH destinados a un público heterogéno.

Así, se construyen edificios con una altura máxima de 13,50 metros, distribuidos en planta baja y tres o cuatro pisos con un total de seis o siete departamentos, y en los sectores donde las parcelas lo permiten se edifican emprendimientos importantes con amenities.

Las unidades a escala reducida son estándar, pero con materiales de primera, y se cotizan entre los 1100 y 1300 dólares por metro cuadrado. En la zona la incidencia es de 280 dólares por m2 en promedio, con un techo de 300 dólares, mientras que más hacia el bajo aumentan a 350 y 400 dólares por metro cuadrado.

El arquitecto Erasmo Del Campo, titular de la firma inmobiliaria y constructora homónima, expresa: "No es casual que el mercado se haya extendido hacia esta zona porque en el bajo no hay terrenos. Se está gestando un área muy importante dada su excelente comunicación y accesos. La gente la busca y se está vendiendo muy bien".

Silvia Bacino, gerenta comercial de la oficina Núñez de Tizado, detalla el desarrollo barrial: "En una primera fase, entre 1995 y 1998, vimos desarrollarse las calles aledañas a las avenidas Cabildo y del Libertador, donde se construyeron torres de magnitud, como el Conjunto Parque Núñez o Centennial o edificios de proyecto singular, como Miró VI y otros entre medianeras de gran porte, Town House y Costa Núñez entre ellos, todos con gran éxito de venta".

En los años siguientes, dos polos cercanos al barrio atrajeron la atención de los desarrolladores. Por un lado, la llegada del subte a la avenida Congreso generó un auge que dio lugar a una nueva zona: Belgrano Norte; por el otro, el desarrollo de Jardines del Libertador, cerca de Libertador y General Paz, impulsó otra zona olvidada por años.

"En los últimos años vendimos exitosamente pequeños condominios, con una distribución de los espacios muy similar a los de una casa. Este concepto de edificio boutique es ideal para desarrollarse en esta área cuyo target no desea grandes torres con servicios y en muchas ocasiones es público joven cuya próxima movida será seguramente vivir en una casa en el norte del Gran Buenos Aires", analiza Daniel Obetko, de Covello Propiedades.

"Todo el entorno se modificó por nuevos emprendimientos, restaurantes y comercios en general y junto con la crisis de 2001-2002 asistimos al crecimiento de emprendimientos de menor volumen -los que se llaman habitualmente tipo PH-, que son propuestas originales destinadas a un público joven, con ansias de verde y de sol", agrega Bacino.

Por su parte, Obetko agrega:"Núñez, y especialmente esta zona, tiene un muy buen nombre para los habitantes de la ciudad. Para muchos de ellos ir a vivir allí puede ser un ascenso en la categoría social, ya que está instalado en el inconsciente colectivo como un excelente barrio o un lugar residencial y tranquilo. Posee connotaciones extremadamente positivas para los habitantes del resto de la ciudad, por eso es un importador de población. Asimismo, el estilo de vida vinculado con la naturaleza y el deporte benefició a Núñez por su ubicación estratégica".

Las expensas promedio en la zona rondan entre 25 a 30 pesos por metro cuadrado, es decir, entre 150 y 180 pesos mensuales por unidad, teniendo en cuenta que la mayoría tienen superficies de entre 45 y 60 metros cuadrados, más balcones o expansión.

Paralelamente al auge del mercado inmobiliario residencial en Altos de Núñez, también se observa un sostenido crecimiento en el sector comercial con la radicación de diferentes firmas, por ejemplo, Coto, Leader Price, Farmacity, La Juvenil, Rever Pass, Cardón, Sony Outlet y Muaa, que lograron instalarse en la avenida Cabildo entre el 3800 y el 4200.

Su ubicación estratégica, sus magníficos accesos hacia el Centro y la zona norte le otorgan un atractivo adicional. "Hoy, la expansión en la zona es incesante. Hay edificios de gran categoría, como el de Grecia y Deheza; también reciclados de antiguas fábricas transformadas en conjuntos habitacionales con amenities, como Solares de Deheza o proyectos de magnitud, como Miró XV, y edificios de pocas unidades y buen diseño", agrega la ejecutiva de Tizado.

A medida que se consolide la zona, "se venderá a mejor precio. Hoy se comercializa más rápido que hace cinco años y la sensación es que la tendencia seguirá en alza. El barrio que pasó inadvertido mucho tiempo, hoy es aceptado con mucha facilidad", finaliza Del Campo.

Algunos ejemplos

Diversidad de porpuestas para todos los bolsillos

Nombre: Miró XV

Dirección: Quintana 4736

Características: 27 unidades de 1, 2 y 3 dormitorios distribuidas en seis pisos; cocheras fijas cubiertas, solárium, piscina, jacuzzi y terraza con parrilla.

Valor: desde 55.800 dólares

Comercializa: Tizado

Dirección: Ramallo 2551

Características: ocho unidades en cuatro pisos; las dos primeras plantas tienen unidades de 2 y 3 dormitorios y las superiores forman dúplex de 1 y 2 dormitorios. En la PB hay cocheras y piscina.

Valor: desde 83.000 dólares

Comercializa: Tizado

Nombre: Barrancas de Grecia

Dirección: Grecia 4610

Características: nueve departamentos en cinco pisos de entre 57 y 120 m2, baulera, cochra, solárium con deck, piscina, entre otros servicios

Valor: entre 95.500 y 208.500 dólares

Comercializa: Covello Propiedades

Nombre: Terrazas de O Higgins

Dirección: Manuela Pedraza 2010 (esquina O Higgins)

Características: 26 unidades de 1, 2 y 3 dormitorios, con balcón aterrazado; piscina, jardín y parrilla

Valor: 1200 dólares por m2

Comercializa: Del Campo Inmobiliaria & Constructora

Dirección: avenida San Isidro 4166

Características: edificio de tres pisos con unidades de 3 ambientes con dos baños completos y uno en suite, y dos departamentos de un dormitorio con baño y toilette.

Valor: desde 78.500 dólares

Comercializa: Tizado

Dirección: Superí 4469

Características: condominio de siete unidades con expansiones en doble altura y habitaciones amplias y flexibles, terminaciones en ladrillo vista

Valor: 1100 dólares por m2 en promedio

Comercializa: Del Campo Inmobiliaria & Constructura

Por Javier Reyes

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