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Ni Palermo, ni Recoleta: el barrio con propiedades desde US$1500/m2 en el que un alquiler temporario puede dejar una renta de hasta 14%
El metro cuadrado está por debajo del de zonas consolidadas como Palermo, Belgrano o Recoleta, una diferencia que representa una ventana de oportunidad
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Durante años, el mapa de la inversión inmobiliaria en la ciudad de Buenos Aires parecía tener nombres inamovibles. Palermo, Belgrano y Recoleta monopolizaban la atención de quienes buscaban resguardar capital o apostar por la valorización del metro cuadrado. Sin embargo, el mercado está mostrando un cambio de ciclo.
Hoy las oportunidades más interesantes comienzan a aparecer en barrios que combinan crecimiento urbano, demanda sostenida y precios de ingreso todavía competitivos.
San Telmo es uno de los principales protagonistas de esta nueva etapa y combina un atractivo diferente. La recuperación del casco histórico, el crecimiento del turismo internacional, la expansión de propuestas culturales y gastronómicas y el interés permanente por parte de inversores orientados a la renta temporaria generan una demanda sostenida que impulsa nuevos desarrollos.
Su identidad patrimonial, sumada a una renovación constante del entorno urbano, lo convierte en uno de los barrios con mayor capacidad para combinar inversión y renta.
Con un valor del metro cuadrado que promedia entre los US$1500 y US$2200 —sustancialmente inferior a las cifras de Palermo o Recoleta—, el barrio combina una barrera de entrada accesible con un margen de revalorización altamente atractivo. Impulsado por el flujo incesante de turistas y nómadas digitales, el circuito de alquileres temporarios alcanza allí retornos brutos anuales en dólares de entre el 8% y el 14%, posicionándose sensiblemente por encima del rendimiento tradicional.
El fenómeno responde a una lógica que históricamente caracterizó a los mercados inmobiliarios más maduros: los mayores recorridos de valorización suelen encontrarse allí donde todavía existe margen para crecer y una diferencia que representa una ventana de oportunidad para quienes ingresan en etapas tempranas de desarrollo.
Cuánto puede revalorizarse una propiedad que se compra en pozo
En ese escenario, comprar una unidad en pozo vuelve a posicionarse como una estrategia patrimonial de mediano plazo. Acceder a un proyecto durante su lanzamiento permite ingresar con valores inferiores a los de una propiedad terminada y acompañar el proceso de apreciación natural que ocurre durante la obra.
Dependiendo de la ubicación, el tipo de desarrollo y el respaldo de la desarrolladora, esa diferencia puede traducirse en una revalorización estimada de entre el 20% y el 35% en dólares al momento de la entrega. Más que una promesa de rentabilidad inmediata, representa una forma de preservar capital en un activo tangible con capacidad de generar valor.
Una zona de preservación patrimonial
Otro factor importante de San Telmo es que, al tratarse de una zona de preservación patrimonial, la escasez de suelo y las restricciones para edificar a gran escala blindan el valor de las propiedades existentes. Así, la reconversión de departamentos antiguos con encanto arquitectónico y los desarrollos de usos mixtos emergen como las grandes joyas para quienes buscan maximizar su capital en el corazón histórico de la Capital Federal.
Este nuevo mapa de oportunidades aparece, además, en un contexto económico particular. Mientras muchas personas mantienen sus ahorros dolarizados sin encontrar instrumentos financieros que ofrezcan previsibilidad de largo plazo, el ladrillo recupera protagonismo como vehículo de preservación patrimonial. No por promesas extraordinarias, sino porque continúa ofreciendo algo que pocos activos pueden garantizar: respaldo físico, menor volatilidad y posibilidad concreta de apreciación.
Cada vez más desarrolladoras financian proyectos
A este escenario se suma otro cambio que está redefiniendo el negocio inmobiliario argentino: el avance de la financiación directa por parte de las desarrolladoras.
Frente a un mercado donde el crédito hipotecario tradicional sigue siendo limitado y de difícil acceso para gran parte de la población, cada vez más empresas comenzaron a ofrecer planes propios con tasas fijas, cuotas en pesos o dólares y plazos que, en algunos casos, alcanzan los 10 años.
Más que competir con el sistema bancario, estas herramientas buscan cubrir un vacío evidente. Existe una amplia franja de compradores con capacidad de pago que hoy queda fuera del circuito hipotecario tradicional. La financiación directa permite acercar esa demanda al mercado, facilita la compra tanto de unidades terminadas como de proyectos en construcción y aporta previsibilidad en un contexto donde ese atributo vale tanto como el precio.
La combinación entre barrios con alto potencial de crecimiento, proyectos que todavía ofrecen valores de ingreso competitivos y nuevas alternativas de financiamiento está configurando un escenario diferente al de años anteriores. La inversión inmobiliaria vuelve a apoyarse menos en la especulación y más en fundamentos urbanos, demográficos y financieros.
Porque, al final, las mejores oportunidades no siempre están donde todos miran. Muchas veces aparecen en aquellos barrios que todavía están escribiendo su próxima etapa de crecimiento. Y hoy, San Telmo parece reunir las condiciones para convertirse en uno de los grandes protagonistas del próximo ciclo del mercado inmobiliario porteño.
El autor es CEO de Alton Desarrollos
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