Créditos UVA. Se extendió el congelamiento de alquileres y cuotas

El Gobierno nacional prorrogó el congelamiento de los precios de alquileres y la suspensión de los desalojos por falta de pago, así como la imposibilidad de modificar el valor de las cuotas de los créditos hipotecarios, tal como informó en los decretos 766/2020 y 767/2020 publicados en el Boletín Oficial.

Esta decisión se produjo como resultado de la emergencia sanitaria que atraviesa el país por la pandemia del coronavirus. De esta manera, el Ejecutivo extendió hasta el 31 de enero de 2021 la suspensión de los desalojos, el plazo de vigencia de los contratos y el congelamiento de los precios de los alquileres.

Tal como se explica en un comunicado difundido por el Gobierno, también se dispusieron la suspensión las ejecuciones hasta la misma fecha, sean "hipotecarias, judiciales o extrajudiciales". Las normas además alcanzan a los "lanzamientos ya ordenados" y que no se hubiesen llevado a cabo.

Además, se prorrogó hasta febrero de 2021 el inicio del pago de las deudas por diferencia de precio en los mismos términos y condiciones; y hasta el 31 de enero de 2021, para las deudas por falta de pago. Por otra parte, se extiende la mediación obligatoria por el plazo de 6 meses, a partir del 30 de marzo de 2021, y la suspensión establecida con anterioridad.

La nueva fecha para el fin del congelamiento, que vencía a fines de este mes, será el 31 de enero a pesar de que la Federación de Inquilinos pedía que fuera hasta fines de marzo, al igual que un proyecto que había presentado la diputada Fernanda Vallejos. De este modo, hasta esa fecha seguirá vigente el valor de marzo, cuando se dictó la emergencia sanitaria en todo el país.

Sumado a eso, los decretos publicados establecen que las cuotas de créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y deban pagarse entre el 1° de febrero de 2021 y el 31 de julio de 2022 no podrán superar el valor determinado en un esquema de convergencia elaborado por el Poder Ejecutivo.

Desde las 0 horas del 25 de septiembre y hasta el 31 de julio de 2022, las entidades financieras deberán habilitar una instancia para considerar la situación de aquellos clientes que acrediten que el importe de la cuota a abonar supera el 35% de sus ingresos actuales. Además, las insta a "contemplar situaciones especiales debidamente acreditadas que deriven en una variación de los deudores/codeudores considerados o deudoras/codeudoras".

En otro punto, se fija que las deudas que pudieren generarse desde el 1° de octubre y hasta el 31 de enero del año que viene, originadas en la falta de pago o por pagos realizados fuera de plazo o por pagos parciales, podrán ser convertidas a Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y refinanciadas a pagar a partir de la finalización del cronograma vigente del préstamo, en cuotas que no podrán superar la cuota original del préstamo.

Además, estas resoluciones señalan que, de aplicar intereses compensatorios, estos no deberán exceder la tasa de interés del préstamo original.

Finalmente, determinan que las deudas acumuladas previstas por los artículos 6° y 7° del Decreto N° 319/20 podrán ser refinanciadas, y agregan que "las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte deudora".

En los considerandos se señala que "la emergencia sanitaria requirió, por parte del Gobierno, la adopción de medidas tendientes a velar por la salud pública, extremando simultáneamente los esfuerzos para coadyuvar a las problemáticas económica y social".

También puntualiza que la referida emergencia "ha dificultado para una importante cantidad de locatarios y locatarias, la posibilidad de hacer frente a sus obligaciones en los términos estipulados en los contratos suscriptos con anterioridad a la aparición de la pandemia de Covid-19, la cual ha modificado la cotidianeidad y las previsiones de los y las habitantes del país".

El clima previo a la resolución

La vicejefa de Gabinete, Cecilia Todesca, anticipó ayer esta medida. "Los dos decretos (con las prórrogas) ya están escritos. Lo que puedo anticipar, porque todavía no están firmados, es que nosotros vamos a seguir acompañando a la gente que alquila porque entendemos que estos meses han sido difíciles y que las familias todavía no han podido recuperar todo el ingreso que han perdido producto de la pandemia", había dicho Todesca en declaraciones a radio La Red.

"Nos parece que hay que acompañar a la gente que alquila y, en los créditos UVA para vivienda única de hasta 120.000 UVAs, también seguir con el congelamiento y luego hacer un cronograma para ir ajustando lentamente en 18 meses la cuota a lo que hubiese correspondido, de manera tal que, para las familias, no sea un golpe de un día para el otro", destacó luego.

En este sentido, el presidente de la Federación de Inquilinos, Gervasio Muñoz, dijo ayer vía su cuenta de Twitter que la extensión del decreto 320/2020 "estaba a la firma del Presidente" y que es una "medida fundamental para proteger el derecho a la vivienda", al igual que la ley de alquileres.

Por su parte, Vallejos dijo que decidieron posponer el tratamiento del proyecto "en la confianza, como lo manifestó el Presidente en una entrevista reciente, de que el Poder Ejecutivo, al estar trabajando el tema, iba a dar la solución a la situación de los inquilinos".

En tanto, el Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) sacó un comunicado para expresar su posición contraria a la medida.

"Los corredores inmobiliarios de la Ciudad vemos con preocupación las diversas medidas oficiales que dificultan el normal funcionamiento del sector de alquileres de vivienda, y reafirmamos nuestra postura a favor de la libertad de mercado, la cual fija sus precios en base a la natural concurrencia entre oferta y demanda", afirmaron y agregaron que los cambios generados por intromisiones del Estado en los mercados necesariamente generan distorsiones y el sector de los alquileres no es la excepción a esa regla.

"Decisiones como la expresada por la funcionaria solo sirven para desincentivar la oferta de inmuebles para alquileres de vivienda, generando, en última instancia, un perjuicio para los propios inquilinos a los que se dice querer defender. Reforzamos nuestro llamamiento a que las autoridades reconozcan y fomenten la libertad económica, avanzando en otro tipo de políticas que permitan la reactivación de nuestro sector, defendiendo a las miles de familias que a lo largo y ancho de nuestro país dependen de la actividad inmobiliaria para subsistir", concluyeron.

De acuerdo con el último relevamiento de Cucicba, en lo que respecta a los alquileres de viviendas, el 84,5% de los inquilinos de la Ciudad pagó su alquiler en agosto, manteniéndose en los mismos niveles de julio, pero por debajo del máximo del 92% que se registró en mayo.

Las cuotas de los UVA

Según los cálculos del economista especializado en vivienda Federico González Rouco, cuando termine el congelamiento de la cuota y se vuelva a ajustar por UVA el atraso será del 40%.

"Si se prorratea en 18 cuotas, como dice Todesca, cada mes van a pagar la cuota más el ajuste UVA más un 2,2% aproximadamente para compensar lo congelado. Esto quiere decir que las cuotas van a subir, en un año y medio, un 40% más que la inflación, aproximadamente", afirmó y agregó que, a menos que los salarios empiecen a crecer un 2% más que la inflación, "las cuotas van a ser cada vez más pesadas con respecto a los ingresos".

En igual sentido, cuando venza el congelamiento de alquileres, aquellos inquilinos que se acogieron a esa posibilidad deberían empezar a pagar las cuotas de los aumentos que adeudan o de los meses que no abonaron, además del importe por el alquiler. Según lo establecido en el decreto 320, las deudas por diferencia de precio deberán ser abonadas en de tres a seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas sin intereses.

Para el caso de las deudas por falta de pago deberán abonarse en de tres a seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas con intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días que paga el Banco Nación.