Oficinas clase B: un mercado en crisis que va por la revancha
Fue el segmento más castigado durante la pandemia por el auge del teletrabajo; sin embargo, hoy es el más atractivo para las empresas que buscan dar un salto cualitativo
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El mercado de oficinas clase B está, según los especialistas del sector, atravesando un gran proceso de transformación el cual llegó de la mano de las nuevas necesidades sanitarias, económicas y laborales. Estas variables, que fueron traídas –en gran medida– por los vientos de la pandemia, están generando una reconfiguración que no sólo afecta a la dinámica comercial, sino que, además, tiene un fuerte impacto en la liberación de los espacios y en los usos de los mismos. Toda una etapa de marcada metamorfosis que lo convierte en un escenario tan nuevo como incierto.
Los expertos sostienen que el mercado de la clase B es el más castigado durante estos tiempos signados por el Covid-19. “La pandemia fue la gran responsable del presente que hoy viven estos inmuebles comerciales, pero este no fue el único factor. Es decir, la nueva modalidad de trabajo sumada a la crisis económica propiciaron –en muchos casos– el achicamiento de una gran cantidad de empresas.”, dice Pablo Papadópulos, gerente división oficinas de L.J. Ramos.
Karina Longo, gerente de Research, Valuaciones & Data Analytics de Newmark Argentina, sostiene que este mercado está aún padeciendo los cimbronazos de estos tiempos turbulentos. “Las oficinas clase B continúan afectadas como consecuencia de la pandemia, y su recuperación está siendo bastante más lenta que la que está experimentando el segmento clase A. Los motivos son varios, pero -sin dudas- la principal causa de este impacto de largo plazo es que los ocupantes de este tipo de oficinas son las empresas pequeñas y medianas. Es decir, uno de los grupos de la economía más dañado por la pandemia y con menos poder de recuperación. Esto obligó a que muchas firmas debiesen reducir el espacio que ocupaban”, explica la especialista. Agrega que: “Otro factor, no menos importante, es que en los últimos tiempos el valor de las rentas de las oficinas clase A fueron cayendo. La depreciación de los precios del alquiler sumados a la sobre oferta que se vivió en este mercado, terminaron por generar un escenario muy atractivo para que muchas empresas se arriesgaran a dar un salto cualitativo en lo que respecta a espacios de oficinas. La diferencia entre el precio de renta de un edificio clase A y uno clase B se redujo, por lo que muchas compañías encuentran que es el momento apropiado para el fly to quality. Una variable que impacta de manera directa y negativa sobre el mercado de oficinas clase B, que continúa liberando metros”.
Para Papadópulos, otro factor que impulsó la crisis de este segmento fue el mal envejecimiento de los edificios. Es decir, la falta de mantenimiento apropiado y las escasas reformas que fueron dejando a muchos complejos de oficinas en situación poco competitiva. “Entre los principales motivos de este rezago se destaca fundamentalmente la falta de mejoramiento de los frentes, de los ascensores y de los sistemas de ventilación”, cuenta el broker de L.J. Ramos.
Un dato que da cuenta de la crisis que está viviendo este sector es que durante el tercer trimestre de 2021 la superficie alquilada fue tan sólo de 620 metros cuadrados, lo que representa solo un 5% de la superficie transaccionada respecto al trimestre anterior.
Los cambios en las formas de trabajo han generado nuevos desafíos para las organizaciones, que buscan atraer a sus colaboradores nuevamente a las oficinas. Para esto, las compañías están reconfigurando y agregándoles valor a sus espacios de trabajo para que el regreso sea una experiencia positiva y tentadora para la mayoría de los empleados. “Esto se traduce en reformas internas, refuncionalizaciones de los espacios, aggiornamiento de los puestos de trabajo e incorporación de tecnología, etc”, comenta Juan Querol, broker de Cushman & Wakefield.
Vacancia
En los últimos meses, la liberación de espacios clase B continúa incrementándose, esta característica parece preocupar a algunos referentes del sector. “La vacancia del mercado de este tipo de oficinas, durante este tercer trimestre de 2021, siguió su tendencia alcista trepando hasta los 10,1%. Si se lo compara con igual trimestre de 2020 se observa un crecimiento del orden del 44 %”, explica Querol.
Según Papadópulos, el cambio en la forma de trabajar –léase la irrupción del home office– fue el gran responsable de esta realidad. “Estas oficinas, en su gran mayoría, eran ocupadas por consultoras, estudios y pymes, las cuales fueron las que más redujeron superficie laboral debido a la pandemia”, sostiene el broker.
Longo estima que los inmuebles de oficinas que responden a la denominada clase B aún están lejos de su recuperación. “A diferencia de la realidad que viven las oficinas clase B, donde la liberación de metros cuadrados es una constante, los inmuebles categoría A comenzaron a dar cuenta de un leve retroceso de la vacancia. Este último segmento de oficinas muestra una mejor performance, en parte como resultado de la ocupación de edificios que recientemente entraron al mercado, y que están siendo los drivers de la demanda de las oficinas corporativas”, manifiesta la especialista.
Las zonas más afectadas
“El mercado de oficinas clase B muestra un comportamiento dispar entre submercados o zonas. Esta situación dificulta hacer un análisis general de este sector. Para entender bien el escenario al que nos enfrentamos es preciso hacer evaluaciones foco por foco”, afirma Maylingh Contreras, analista research y valuaciones de Newmark Argentina.
En este particular escenario, las zonas más afectadas son el corredor Alem y el polo de 9 de Julio. A ellos hay que sumarles los submercados de Microcentro y Puerto Madero. Estos dos últimos, en la actualidad, se encuentran por arriba del promedio de vacancia de mercado. “Hoy, el lugar donde hay una mayor superficie de oficinas libres es el Microcentro (con aproximadamente 30.000 metros cuadrados ofrecidos)”, explica Querol. Papadópulos agrega que: “Los ejes Alem y la avenida 9 de Julio son de los más impactados por la reducción de metros cuadrados, por la simple razón que ellos son los que más superficie tienen en stock total (entre ocupados y libres)”.
Por su parte, Contreras no se muestra muy optimista en cuanto a la recuperación del Microcentro . “Hay indicios que permiten estimar que difícilmente se puedan volver a ocupar los espacios liberados en oficinas clase B de este submercado. Por tal motivo, desde el gobierno de la ciudad de Buenos Aires se están llevando a cabo varias medidas concernientes a impulsar la reconversión de la zona. Una de las alternativas más prometedoras es la que propone la refuncionalización de los edificios de oficinas para su reconversión a uso residencial”, explica Contreras.
La contracara del presente que vive el Microcentro es la que se experimenta en el Distrito Tecnológico en el barrio de Parque Patricios y en la zona de Retiro/Plaza San Martín. Estos son los polos de oficinas de clase B en el que se presenta la menor tasa de liberación de metros cuadrados.
Precios
En lo que se refiere a los valores de comercialización de este tipo de inmuebles los precios de alquiler del metro cuadrado promedio oscilan los US$17,30 mensuales. Aunque en espacios como el CBD (Distrito Financiero) el valor medio del metro cuadrado de oficina de esta categoría oscila los US$16,60; mientras que en el NON CBD (zona no céntrica) el precio ronda los US$18,60 el metro cuadrado. El submercado de Libertador en el Gran Buenos Aires se mantiene como el de valor más alto desde 2019, actualmente en esa zona el metro cuadrado se renta a un costo que ronda los US$21,90. La cotización más baja del mercado se encuentra en el Distrito Tecnológico donde el alquiler oscila los US$10,40. “En la actualidad, las oficinas más buscadas son las que se ofrecen entre los US$10 y US$12″, explican desde L.J. Ramos.
Los submercados que mejor defienden los precios son el Distrito Tecnológico y el tramo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del corredor Libertador, el eje Panamericana y el sector de la General Paz que pertenece a la Capital Federal. “Sin dudas, este factor está íntimamente relacionado con la ley de la oferta y la demanda que rige en los últimos tiempos en estos dos polos particulares”, cuenta Querol. Papadópulos amplía: “Los excelentes accesos, sumado a la poca concentración de edificios y a la buena calidad de los complejos que allí se desarrollaron colaboran para que la demanda sostenga con su interés los precios de alquiler pedidos”.
Al día de hoy este tipo de espacios son muy buscados por las compañías que requieren reducir sus gastos. “El mercado actual ofrece buenas oportunidades para aquellas que necesitan bajar su presupuesto, dado que en la categoría B existen algunos edificios que se encuentran en excelente estado y que ofrecen muy buenas prestaciones a sus ocupantes”, dice el broker de LJ. Ramos.
Los que saben sostienen que las plantas más requeridas son las que cuentan con superficies que van desde los 100 hasta los 300 metros cuadrados. Por otro lado, las oficinas que ya están armadas (con iluminación y mobiliario) son las que más oportunidades generan.
De cara a futuro, el informe elaborado por la firma Cushman & Wakefield, anticipa que la superficie en construcción y en proyecto alcanza los 134.467 metros cuadrados. Los especialistas están convencidos de que no será sencillo el futuro y que éste reclama una puesta en valor y modernización por parte de los inmuebles que ya están construidos, mientras que para los nuevos el gran reto está en lograr que los espacios sean flexibles, funcionales, seguros y atractivos. “Los edificios de oficinas deben de estar preparados para la nueva normalidad y los propietarios de estos inmuebles tienen que comprender que este nuevo contexto requiere adaptaciones. Los proyectos que aún no iniciaron sus obras deben dar respuesta a conceptos como: sustentabilidad, flexibilidad, experiencias y naturaleza”, concluye Querol. Papadópulos va más allá y augura que en un futuro gran parte de los edificios de oficinas comenzarán a cambiar no sólo su fisonomía sino también su destino. “Los inmuebles de esta categoría B que se encuentren en buen estado de mantenimiento y buenas prestaciones, serán los que más tengan posibilidad de alquilarse. El resto -indefectiblemente- deberá afrontar el cambio de destino. Al día de hoy, ya se comenzaron a recibir consultas de desarrolladores e inversores interesados en transformar los viejos inmuebles laborales en espacios residenciales o mixtos. Pero aún, este gesto no pasa del interés”, cuenta el broker.
En tren de inferir, Longo arriesga un análisis que –de algún modo– sostiene los dichos de Papadópulos. “Es probable que muchos de estos espacios de oficinas no vuelvan a ser utilizados de manera comercial o bien que el plazo para que se ocupen se extienda tanto que dejen de resultar atractivos para los propietarios. Esta situación generaría un nuevo inconveniente: la reducción de los precios de alquiler, ocasionando una marcada caída en la rentabilidad. Frente a este panorama, es factible que muchos edificios cambien su uso hacia el mercado residencial tanto para usuarios finales como para estudiantes o público senior”, concluye la referente de Newmark Argentina.
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