Por el coronavirus: los ricos huyen a La Florida y hay un boom de ventas de casas de más de US$ 1 millón

El sur de la Florida ha sido siempre un destino popular para los que escapan del frío en invierno. Pero ahora lo es también para aquellos que huyen del coronavirus. Con una vida al aire libre todo el año e impuestos más bajos que en lugares como New York o California, el estado del sol se beneficia del éxodo que viven grandes ciudades en la era del teletrabajo.

Los contratos de compra en el Sur de la península se vienen disparando en casi todos los rangos de precios desde junio (momento en que se reabrió gran parte de la actividad comercial) en comparación con el año anterior, cuando no había ningún contagio del que preocuparse. Las casas son las ganadoras frente a los departamentos. Según un informe de la consultora y valuadora Miller Samuel, junto con Douglas Elliman Real Estate, el condado de Broward -distrito donde se encuentra Fort Lauderdale- tuvo un comportamiento explosivo.

Las ventas de casas superiores al millón de dólares se catapultó un 712% en agosto comparado al mismo mes de 2019. El aumento general en todos los rangos de precio fue un crecimiento del 136,5% en operaciones inmobiliarias, que sólo en parte puede explicarse por haber estado parado el mercado de marzo a mayo.

"Creo que el patrón de salida de la migración desde Nueva York está cerca de su pico en este momento debido a la pandemia, la tecnología virtual y los impuestos. Una vez que se resuelva la crisis del coronavirus, Florida seguirá teniendo una ventaja fiscal, y la tecnología virtual como Zoom continuará brindando a las personas más opciones sobre dónde trabajan en relación al lugar donde viven. La pandemia simplemente aceleró estos cambios significativos", explica a La Nación Jonathan Miller, presidente de Miller Samuel Real Estate Appraisers & Consultants y responsable del estudio.

En Palm Beach, el comportamiento fue similar. La venta de casas superiores al millón de dólares en dicho condado creció un 268% en agosto comparado con el mismo mes de 2019, mientras que en departamentos y townhomes highend subió un 160%. Tomando todos los rangos de precios, en Palm Beach la venta de casas trepó un 83%, mientras los condominios un 26%. La mayoría de los compradores son ricos neoyorquinos, sumado a habitantes de otras ciudades como Boston, y Chicago.

"Hemos visto una migración increíble a Palm Beach desde las áreas de la costa Noreste y Oeste" cuenta Simon Isaacs, broker de su firma homónima que se dedica a casas de lujo en Palm Beach. Los compradores, dice, son en su mayoría familias que llegan por varias razones. "La calidad de vida es fantástica. La isla ha experimentado una gran transformación en los últimos cinco años con nuevos restaurantes provenientes de Nueva York. La edad demográfica se ha vuelto mucho más joven y ayuda el hecho de que no hay una gran cantidad de personas como en áreas densamente pobladas como Miami", aporta Isaacs.

En Miami Dade, si bien las ventas también se dispararon, el crecimiento fue más modesto: la venta de casas de siete cifras aumentó un 41% en agosto comparado con el mismo mes de 2019. Tomando todos los rangos de precios, el promedio general fue una suba de 18,5% en venta de casas, mientras que en el caso de departamentos el mercado continuó estable.

Chau New York, hola Florida

Muchos de los neoyorquinos llegaron a Florida como algo temporario, huyendo de los picos de contagios que se vivían en su lugar de origen. Con el tiempo se tornaron residentes permanentes, aún cuando Florida fue el epicentro de la pandemia a mediados de julio.

"Tenemos más demanda que el mismo mes año del año pasado. Todas las personas que tenemos ahora, en general vinieron por 15 días o un mes, y se vienen quedando hace tres o cuatro meses", explica Walter Defortuna, de Fortune International. La compañía tiene cinco edificios para alquiler temporario en Bal Harbour y Key Biscayne con 200 unidades. Están a ocupación casi completa, si bien Defortuna asegura que los ingresos son menores porque las rentas mensuales tienen precios más bajos que las semanales. La mejor ocupación se da en un momento en que incluso no hay turistas extranjeros.

"El año pasado, el origen de nuestros huéspedes para este momento era 70% de Latinoamérica y 30% Estados Unidos, pese a que es un mes raro, porque los latinos no vienen mucho en septiembre. Si fuera julio el 90% es público latino y el 10% americano", explica. Hoy, el ciento por ciento de sus clientes son nacionales.

Para Defortuna, Miami es un gran ganador en esta pandemia frente a otros lugares de Estados Unidos. Es fácil, es relativamente barato comparado con ciudades grandes del país, es al aire libre, y los departamentos son iguales o más grandes que en cualquier otro lado a una fracción del precio. "Pensemos en una persona que trabaja en Nueva York y alquila. Se le venció el alquiler y sabe que por el próximo año seguirá trabajando en su casa. Vive en Manhattan y paga US$8000 por 60 metros cuadrados. Acá con la mitad de tu alquiler vivís en el doble de tamaño, con muchas ventajas y mar. Y en dos meses cuando allá esté nevando, acá podes estar corriendo, o andando en kayac -dice Defortuna-. Si todo vuelve a cerrarse, ¿querés quedarte atrapado en un departamento en Nueva York o en una casa o departamento con vista al mar en Florida?".

Miller esperaba que este patrón de migración comenzara en 2018 con la introducción de cambios impositivos, pero dice que fue necesaria una pandemia para que aquellos en el Noreste de los Estados Unidos lo aprovecharan.

El ejecutivo -con oficina a cuadras del Empire State- muestra la contratacara en Nueva York: las 15.000 unidades disponibles en alquiler en la actualidad en Manhattan son más que los 13.117 de julio y casi triplican los 5600 alquileres vacíos de agosto de 2019. Es el número de unidades vacantes más alto registrado desde que la consultora comenzó a recopilar datos en el mercado inmobiliario de Manhattan 15 años atrás.

Para Carlos Melo, Principal de Melo Group, la emigración desde el norte es una tendencia que ya venía sucediendo por los beneficios impositivos, pero la pandemia lo aceleró. "El que vive en una ciudad como Chicago o Nueva York necesita viajar en transporte público, por más que gane bien. Acá se vive de otra manera. Miami tiene todo lo que tiene una ciudad grande, pero todavía no padece congestionamiento y el amontonamiento de las ciudades milenarias o centenarias. Es una ciudad nueva que fue creciendo de forma moderna, con estándares modernos", refleja.

Su hermano Martín Melo, que junto con su padre llevan adelante la empresa que ya construyó más de 5000 unidades en Miami, asegura que más allá de estar recibiendo gente del norte que busca lugares abiertos y buen clima, un fuerte motivo tiene que ver con los impuestos.

"En California (13,3%) o NuevaYork (9%) se paga el state tax que es el impuesto estatal al ingreso que se suma al impuesto federal, mientras acá en Florida no. Viene gente a vivir e incluso vemos empresas que se están mudando. En departamentos más caros se da la tendencia de que los alquilan y los dejan como residencia aunque no lo vivan, con propósito fiscal", cuenta.

Los hermanos Melo aseguran que mientras los ricos están comprando casas de US$1 millón para arriba, "la clase trabajadora en vez de vivir en Nueva Jersey en un cuartito, moverse en tren en un lugar donde nieva en invierno, alquila acá con el mismo sueldo y tienen un departamento con pileta, gimnasio, un clima bueno y hacen teletrabajo igual. Estamos viendo un grupo de gente que proviene de las grandes ciudades", dicen.

Mauro Rodríguez es un inversor argentino que vive en Fort Lauderdale. Compra propiedades, las remodela y vende, además de ser broker inmobiliario. “Pensaba que con el virus los valores iban a bajar, pero las casas a la venta desaparecen, incluso también los terrenos. Los visionarios empezaron a venir hace tres meses, gente del Norte y de California. Por día a veces tengo 8 o 10 visitas, que es una locura. Hace cinco años que estoy en esto y nunca viví esta demanda. La gente está previendo que no quiere pasar el virus encerrada en invierno tres o cuatro meses”, explica. Los alquileres, según dice, duran horas, algunas veces días. Si bien la zona donde trabaja, en Fort Lauderdale, es siempre elegida por los americanos del norte y canadienses, la demanda este año es mucho más fuerte. “Los condominios empezaron a moverse recién ahora. Creo que es el efecto colateral, porque es lo que queda”, sostiene.Para Isaac, los bajos impuestos son un factor muy importante, pero la pandemia ha hecho que la gen-te busque una mejor calidad de vida que la que puede tener en su ciudad. Los bajos impuestos y la playa nunca pasa de moda para los inversores inmobiliarios.